众筹筑屋方案设计37.docx

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1、众筹筑屋方案设计37摘要本文是众筹筑屋的规划优化设计问题，以回报率、满意度最大为目标，逐步优化己有的众筹筑屋规划方案。问题一：1）根据原方案I中的原始数据，将房型9与房型10分成普通宅与非普通宅，运用Exce1软件，对此方案的成本、收益等有关数据进行核算。2）分析原方案I的计算结果，发现房型一（普通宅）的增值率为21.62%,非常接近普宅免税条件20%。为了增加最终收益，将房型一的增值率调整为20%,反推出售价为11828元/H?（原12000元/in?）,作为调整后的方案I。通过计算，发现调整后方案I前期成本减少了187072元，最终收益增加了9194238元。I111问题二：在满足最大容积

2、率的基础上，以平均满意度/=力七/升为目标建i=1i=立优化模型一。利用1ing。软件求解，可得最大的平均满意度为7=0.706897的方案II,并对方案的有关数据进行核算。问题三：在问题二的基础上，以平均满意度/与回报率卬=1C最大为双目标,建立优化模型二，利用分层序列法逐步找出该模型的最优解。1）在原方案I的基础上，令回报率卬25%,以平均满意度最大为目标，结合1ingo软件对模型二进行第一次优化，可得优化后方案的平均满意度为仁0.6598,回报率为w=25.001%2）通过对第一次优化方案的核算，发现房型一的增值率为21.81%,将房型一的增值率调正到20%,售价由12000元/it?调

3、整为11808元/n?,得到调价后的第一次优化方案（方案IID,其回报率可增加到后25.071%、平均满意度仍为占0.6598。3）在方案III的基础上，重复上述两个步骤，调价后的第二次优化方案（方案IV）,其回报率为w=25.0044%,平均满意度为f=0.6617,房型一售价为11830元A4）再次重复以上优化步骤，所得结果与第三步一样，无法继续优化。方案HI与方案IV满意度均超过25%,假如将平均满意度作为第一目标，则方案IV为最优方案；反之方案In为最优方案。关键词：平均满意度、总收益、总成本、增值率、回报率。一、问题重述众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。现有占地面积为1020

4、77.6平方米的众筹筑屋项目（详情见附件1）。项目推出后，有上万户购房者登记参筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等。根据国家有关政策，不一致房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不一致。为达到卖买双方双赢的目标，建立数学模型，回答如下问题：问题一：为了信息公开及民主决策，需要将这个众筹筑屋项目原方案（称作方案I）的成本与收益、容积率与增值税等信息进行公布。请你们建立模型对方案I进行全面的核算，帮助其公布有关信息。问题二：通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例。为了尽量满足参筹者的购买意

5、愿，需要重新设计建设规划方案（称之方案II）,并对方案II进行核算。问题三：通常而言，投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行。讨论方案II能否被成功执行？假如能，请说明理由。假如不能，应如何调整才能使此众筹筑屋项目能被成功执行？二、模型假设1开发费用二（取得土地使用权所支付的金额+同意扣除的开发成本）*10%；2 .所有房子都卖出，预期收益作为总收益；3 .该项目在开发过程中不涉及旧房及建筑物的评估，旧房及建筑物的评估价格为零；4 .其他扣除项目费用二（土地成本+同意扣除的开发成本）*20%；5 .假设住房居民没有独立使用面积；6 .题目提供的有关统计数据真实可信；7 .土地增值税扣

6、除项目金额都具有合法有效的凭证；8 .降低房型一的售价，不可能影响网民对各类房型的满意比例。三、符号说明z：新房型编号(/=1,2,13)外：第i种编号房型的房型面积工第，种编号房型的售价PS：普通宅增值税S：总增值税C2:非普通宅取得土地的支付金额KC：开发成本了:总满意比例Rt售房总收益Uz容积率Y：扣除项目金额为：第i种编号房型的建房套数:第i种编号房型的开发成本fiz网民对第i种房型的满意比例FSi:非普通宅增值税C1:普通宅取得土地的支付金额C0:取得土地支付总金额C：总成本投入X：增值额1:净利润(最终收益)ki:增值率回报率吗:回报率四、模型的建立与求解4.1问题一4.1.1原规

7、划方案I核算4.1.1.1数据预处理根据表1的数据，建筑面积为房型面积与建房套数的乘积，可得房型1-3普通住宅的建筑面积为61300,房型4-8,11非普通住宅建筑面积为180925,普通住宅与非普通住宅调整前所占的比例分别为：6130061300+180925=0.2530718092561300+180925=0.74693为了便于计算，继而按章普通住宅与非普通住宅的建筑面积所占的比率，将房型9与房型10的房型面积分为两部分，分别按普通宅与非普通宅进行相应的计算。其中：房型9的普通宅（新房型编号为9）的房型面积：103x0.25307=26.0662607,房型9的非普通宅（新房型编号为1

8、0）的房型面积：1030.74693=76.9337393o同理可得房型10普通宅、房型10非普通宅的房型面积分别为32.65与96.35,处理结果如下表1所示。表1房型9与10住宅处理房型新编号i住宅类型容积率开发成本房型面积m2建房套数开发成本（元元2）售价（元/m2）建筑面积房型11普列同意77.0025042631200019250房型22普列同意98.0025043231080024500房型33普列不同意117.0015045321120017550房型44非普列同意145.0025052881280036250房型55非普列同意156.0025052681280039000房型6

9、6非普列同意167.0025055331360041750房型77非普列同意178.0025056851400044500房型88非普列不同意126.00754323104009450房型99普不列同意26.07150266364003909.94房型910非普不列同意76.931502663640011540.06房型1011普不列同意32.65150279168004896.91房型1012非普不列同意96.351502791680014453.09房型1113非普不列不同意133.00752982720099754.11.2容积率计算根据附件1中的附件IT众筹筑屋建设规划方案I（原方案）

10、的有关数据，房型9T1不列入容积率计算，房型1-8列入容积率的计算。根据题意，总建筑面积为各房型面积乘各房型的建房套数之与。即列入容积计算建筑面积二次m,XX尸232250。根据附件1中的表2住宅核算有关指标得知土地总面i=1积（平方米）为102077.6,且容积率二总建筑面积土地总面积的计算公式为:8ZmiXXii=1102077.6232250102077.6=2.275229834.1. 13收益计算根据题意，编号为113的房型的售房收益为:收益=房型面积X建房套数X售价，即新编号为，的房型的收益:Ri=mixiri（其中i=1,2,13）所有房型（新编号1T3房型）的售房总收益为:13

11、13R=K=mjxi=3246720000/=1i=14.1.1.4增值税计算（1）取得土地使用权的金额计算根据参考文献1中的剖析按建筑物占地面积中的整宗分摊法得下列公式:土地面积二建筑面积建筑总面积X土地总面积同理可得各类房型的取得土地支付的金额为:r_建筑面积厂建筑总面积X取得土地支付的金额由题意取得土地支付的金额为777179627,则新编号为i的房型的取得土地支付的金额：G=丹工、c。=手卫*777179627SmiXXjS网义Xii=1I=I（2）开发成本各类房型的开发成本等于对应的房型面积、建房套数与开发成本的三项累乘,即房型面积X建房套数X开发成本新编号为i的房型的开发成本：KC

12、i=mjxjci（其中i=1,2,13）新编号为i的房型的同意开发成本：YKCj=tniXxjciyxi=Jo，编号为i的房型不允许扣除开发成本（其中四，编号为i的房型允许扣除开发成本）所有房型的总开发成本：1313KC=ZKei=叫x,=1314387100/=1*=1所有房型的同意总开发成本：1313YKC=ZYKCi=ZmiXX.XX四=1164252700/=1Z=I(3)房地产开发费用根据文献2得到：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之与的10%计算扣除，得公式：房地产开发费用=(

13、取得土地使用权的金额+允许扣除开发成本)x10%新编号为i的房型的开发费用：(G+KCJx10%(其中i=1,2,13)新编号为i的房型的同意开发费用：(C+yG)Xo%所有房型的开发总费用：13Z(G+KG)X1O%=209156672.7所有房型的同意总开发%用：13YKC=Z(Cj+YKCi)X10%=194143232.7Z=I(4)转让房地产税金根据附件1中的表2住宅核算有关指标得知与转让房地产有关的税金是按收入的5.65%计算，因此得公式：与转让房地产有关的税金=收益x5.65%新编号为i的房型的开发费用：K5.65%(其中i=1,2,13)所有房型的的房型转让税金：13Z&X5.

14、65%=183439680/=1(5)其它扣除项目根据附件2得知对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之与，加计20%扣除,得公式：其他扣除项目=(土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x20%新编号为，的房型的其它扣除项目：(G+KCJx20%(其中i=1,2,13)新编号为，的房型的同意其它扣除项目：(G+YKG)x20%所有房型的其它扣除项目：13Z(G+KG)X20%=418313345.4/=I所有房型的同意其它扣除项目：13YKC=Z(G+YKCi)20%=388286465.4;=1(6)扣除项目金额根据附件2得知扣除项目金额包含：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；其他扣除项目金额；旧房及建筑物的评估价格；200931好文字规定的其他扣除项目。由于本文中未提及关于旧房记建筑物的评估价格也为涉及