天津市别墅市场研究报告.docx

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1、天津市别墅市场研究报告1.天津宏观经济环境分析天津是中国四大中央直辖城市之一，是中国沿海开放的国际口岸城市。由于其特殊的地理位置，天津是中国北方最大的经济商贸中心。不过天津市是老工业城市，由于历史原因，上世纪80年代经济增速曾低于全国平均水平。90年代初,中国作出加速环渤海地区开放和开发的决策，天津作为这一地区最大的沿海开放城市，经济开始加速发展。1993-2002年，天津经济年均增长12.2%,比同期全国平均增幅高2.9个百分点。其中，2001年和2002年天津GDP增幅连续两年居全国各省份首位。2002年，天津人均国内生产总值达到22068元，比1992年增长2倍。2002年国内生产总值首

2、次突破2000亿元，比2001年增长12.5%,增幅在全国各省、市、直辖市和自治区中列第一位。天津市全社会固定资产投资突破800亿元，比上年增长15.1%,外贸出口突破100亿美元，累计利用外商直接投资突破200亿美元。2003年天津人均生产总值突破3000美元，实现全市生产总值2386.94亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%,增速比上年加快2个百分点，创1996年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年的22380元增加到25874元，按当年汇率折算，折合3126美元，比上年增长13.8%。2003年对天津来讲是意义非常的一年，全市投资规模扩张拉动建筑业增长。全年

3、建筑业完成增加值108.97亿元，比上年增长12.1%;完成总产值498.66亿元，增长46.6%。全年房屋建筑施工面积3348.22万平方米，增长35.3%;房屋建筑竣工面积1601.05万平方米，增长54.3%。全市建筑施工企业共承接施工项目22863个。按产值计算的全员劳动生产率人均达15.25万元，增长29.8%。去年海河两岸综合开发改造全面启动。海河清淤216万立方米，堤岸改造完成8.9公里。海河东路、海河西路等4条道路基本建成，慈海桥、大沽桥开工建设，狮子林桥成功顶升。六大节点规划编制完成，古文化街海河楼商贸区、运河经济文化商贸区、大悲院商贸区开工建设。全年海河两岸综合开发完成投资

4、56亿元。城市基础设施建设全面铺开，进展顺利。全年城市基础设施投资263.67亿元，比上年增长34.2%,占全市的比重达到25.2%,主要投向地铁、轻轨、港口、公路等重要基础设施项目。津蓟、唐津高速公路竣工通车。津滨轻轨开始试运行。地铁一号线进入主体施工阶段。新增高速公路里程179公里。完成了海河东路、金钟河大街、卫国道等一批主干道路的扩建，四化河、北塘排水河、月牙河二期3条河道改造全面完成。拓宽和打通了西湖道、复康路等一批卡口道路。城市灯光夜景建设初具规模。完成了207幢高层建筑、510幢多层建筑、158幢特色风貌建筑整体灯光装饰，156幢大中型公共建筑实施了里光外透，安装了76处绿地小品灯

5、光。新建银河公园、海河外滩公园等一批绿地广场和社区公园，全市新增城市绿化面积2500万平方米，建成区绿化覆盖率达到31%,城市人均公共绿地面积6.5平方米，比上年增加0.9平方米。2004年拆迁300万平米，预计带动900万需求。今年是天津市大规模城市建设的第二年，承接去年450万平方米拆迁之势。今年天津市根据城市建设及居民住房改善需求，确定拆迁规模在300万平方米，涉及拆迁居民10万户。主要包括海河建设拆迁、旧城区改造和干线道路拓宽，边缘危陋平房改造三部分。如除了海河建设带来的大量拆迁外，还包括重要道路及其沿线桥梁附近房屋拆迁、外环线内74公里铁路沿线50万平方米左右的破旧房拆迁、村镇破旧平

6、房拆迁等。如果按以往天津市危改“拆：购（建）比率=1：3理论上可形成约900万平方米的安置型住房需求（即时+滞后为了保证市场供需平衡，天津市今年拆迁将在拆迁量和拆迁节奏上加以控制，通过适度调控拆迁规模将安置型需求控制在合理范围内，达到调控安置型需求和调整市区土地供应量的双重目标。目前,各区已经不同程度的进入了今年计划拆迁阶段。如小王庄地区危陋平房区今年要大拆大建，新开河北岸的志成道快速路拆迁已经启动。河东、河西区部分地段也开始进入今年拆迁计划实施。表一：天津市历年主要宏观经济指标时间国内生产总值人均国内生产总值财政收入城市人均可支配收入1991342.75394318451992411.244

7、69622381993536.1607527691994725.14816495.9939821995917.6510281117.34493019961099.4712263137.45596819971235.2813739169.12660919981336.3814808186.55711119991450.0615976206.89765020001639.3617993244.81814120011826.6719986304.5836720022023.622068375.81933820032386.9425874451.7410313表二：全国GDP及GDP增长率年份全国GD

8、P（亿元）全国GDP增长率（）1991216189.219922663814.219933463413.519944675912.619955847810.51996678859.61997744638.81998783457.81999820687.120008940482001959337.3200210239881991216189.219922663814.219933463413.519944675912.619955847810.51996678859.61997744638.81998783457.81999820687.120008940482001959337.3200210

9、2398820031166949.12天津市别爨总体市场分析2.1 天津市别爨市场发展回顾天津是中国房地产业实行市场化比较早的城市之一，近10年来在改造危陋旧房、兴建大型普通住宅楼群的同时，还开发出梅江南、东丽、津南等别墅住宅区。最初购买别墅住宅的多为外籍人员和天津市富人阶层，但随着近几年天津经济发展，社会财富增加，相当一部分市民也十分想往购买别墅住宅。1998年以来，万科兴业公司、松江置业、仁爱等房地产开发企业，开始面向中高档的消费者设计开发别墅住宅，分别在天津南部和北部的城乡结合部兴建别墅楼盘。他们利用城乡结合部低廉地价降低成本，做到别墅价位较低一些，中档收入的消费者敢于问津。从此开始别墅

10、房地产开始在天津有了新的发展征程。回顾：天津别墅的发展沿革追溯天津市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。由马场道、睦南道、大理道、常德道、重庆道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的高级住宅区，这里汇聚了1901年至1935年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑，是“天津小洋楼”的集中区域。如今，这里已被天津市政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当时以独体别墅项目为主的若干别嬖项目的开发，曾经带动了天津高档住宅

11、的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，配套和相关的物业管理都没有一个质的突破。所以在开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末，天津别壁市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，天津的别墅市场开始日趋成熟：别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求天津别墅市场进入了稳步增长的时期。区域：营造多元化的区域市场天津人历来都以城市西南地区为上风口，所以西南地区也就成了高档住宅，尤其是别墅项目发展的风水宝地。早在上世纪90年代初、中期，沿着西外环线侯台开始往南，就陆续

12、建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、“科馨别墅”、“林溪别墅”等,这些都以独体别墅为主。随着近年天津房地产市场的蓬勃发展，天津的别墅式住宅建设在经历了几年的沉寂之后再次兴起。这股风潮应该源于上世纪末万科在北辰区京津高速路出口推出的“万科花园新城”,“万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前，这种区别于独体别嬖又类似于别墅的住宅，被理解为开创了天津别墅市场的新产品，一时间成为天津房地产市场的宠儿，销售率达一度达到90%o在地缘上，天津与北京距离很近，天津房地产产品的发展受北京影

13、响也比较大。当北京推出“康城”，Townhouse”这个名词新鲜登场时，天津一些地产商很快就酝酿出自己的“Townhouse”产品，新近出现的联排别墅产品等很快成为天津别墅市场的闪光点。进入2001年后，天津别爨市场出现wTownhousen热，同时在区域市场上发生了一些变化。别壁开发区域市场由西南方向逐渐转移到正南或偏东的方向发展。其中，位置更靠近中心城区的环境良好地段以及城乡结合部、经济开发区等区域，尤其受到开发商的青睐，“领世郡”“城市别墅”、“仁爱濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一区域市场的代表。这些别墅项目中，“城市别墅”离城中心最近。地处在友谊南路

14、与郁江道交口附近，因为就在中环和外环中间，紧邻城区中心，所以干脆推出“CtyHouse”的概念“城市里的房子”，“城市别墅”可谓名副其实。同样以联排别墅为主的“仁爱濠景庄园”，位于卫津南路南口红旗南路，紧邻“天津体育馆”，其地理位置优越自不必言。而作为2008年北京奥运会的分会场，天津市政府还要在附近兴建“天津奥林匹克体育中心”，随着2008年的日渐临近，“仁爱濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前,该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。处于城区南部、在交通上紧邻外环线的别墅项目，当推天津市城市总体规划中五大安居工程之一“梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛

15、蓝湾”，它们都西临卫南洼风景区，自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境，共享50万平方米超大湖面水景，拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上，“汐岸国际”和“半岛蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展，交通和环境上极尽优势。同样，位于位于天津市中心城区东南、津南区双港组团西部的领世郡项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津沽二线300米城市绿化带，南部为双港湖，地块位于天津市上风口，具备良好自然生态环境。项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。产品：重视向国际化方向靠拢虽然从目前市场上来看，联排别墅仍唱主角，但较之以往,其产品也已更新换代。以万科“美国小镇”为代表的aT