房地产项目定位分析全套.docx

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1、市场定位（一）房地产项目市场定位1,产品定位的概念参考因子内容一，定位意义1,以开发商或土地运用人的立场为动身点，满意其利益的目的2,以目标市场潜在客户需求为导向，满意其产品期望3,以土地特性及环境条件为基础，创建产品附加价值4,以同时满意规划一市场一财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品二，定位时机1,开发，取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的运用方向（例如一块土地可能宜建办公大楼，商业大楼或住宅大楼）2,销售，出租，经营或兴建建筑物前，或进行产品定位，以确定产品的规划方向（例如，住宅产品规划为豪华别墅或变通住宅），租售，经营兴建安排，以及资金流量形态与投资酬劳等3,变更或调整

2、土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定地产变更用途的方向（例如厂房迁移后，原址可改建为写字楼或商场），调整用途的安排（例如重建，改建或修建），以及变更用途可能获得的酬劳等二，定位目的1,降低市场销售风险，避开供过于求，时机不当或不符目标市场需求等可能造成的收益损失2,增加投资酬劳利润，例如创建个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得全程利润等3,发挥作业整体效果，避开开发，销售，规划及财务等冲突，能同时兼顾收益成本，品质及时效2,房地产产品定位原则原则概括原则内容一，先外后内1,先确定空间用途，再考虑栋别或楼别配置2,先确定整体容积率的安排，再考虑栋别或楼别配置3,

3、先规划整体出人动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式4,先做完整地块规划，再作畸零地块利用二，先实后虚1,要创建边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付清于最具边际利润的产品上，才能创建高纯度的附加价值2,要具备整体价值的意识，在进行产品定位时，必需驾驭个别空间的价值，以使产品的整体价值最大3,要善用搭配组合的技巧，善用空间搭配组合的技巧，才能把边际价值发挥到极致。三，先实后虚1,产品定位者首先须找出谁将是目标购买者或运用者2,产品定位者须有相对经济效益的观念3,产品定位者还要依据基地规模，产品类型，规划户数等条件驾驭能为市场接受，又符合开发商投资酬劳效益的公共设施比例范围，以将目标客户对私

4、有功能及共用功能的可能偏好作合理的规划四，先分后合1,区分楼层市场的先分后合原则，也就是先就大楼各楼层市场（例如顶楼市场，中间层市场，一楼市场，地下市场等）个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性2,调整平面单元面积大小的先分后原则，也就是先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使开发商调整平面的弹性最大。3,限制造价合理的先分后合原则，也就是在维持建筑物结构平安的前提下，预先做好最小单元化（最多户数）的建筑规划及成本预算，再合并大面积规划。五，先专后1,产品特别化的程度必需考虑基地所在地的市场特性，供需状况，及各种目标客户群的相对规模

5、与购买力普2,不论特别化或特地化，都须把握重点，留意市场“门槛效果”，产品定位时切忌盲目地为特别而特别，例如产品若具备三项特色，即已被市场评定为特别产品（达到门槛效应），则毋庸再画蛇添足，徒增败笔，反而减损产品的经济效益，干扰了重点特色的追求。3,先尝试并评估各种特地化的可能性及市场接受性，以创建产品附加价值及利润空间，除非市场机会有限，或基地条件受限制，才考虑发展风险低的一般性产品。7,写字楼等级分类别参考因素X甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼每平方米造价5000元以上28005000元2800元以下外墙装修优质玻璃幕墙，铝合金，不锈钢花岗岩等局部优质珍贵材料一般外墙和门窗室内公共部分装修（大

6、堂，电梯厅，厕所等）相当于四星或五星级酒店装修，每平方米不低于2000元相当于三星级酒店装修，每平方米IOoO2000元一般材料，每平方米IOOo元以下室外有绿化高档材料，细心设计和施工的环境设计局部高档材料一般材料停车位至少每150i2建筑面积设一个车位每150i22502一个车位每250m2以上设一个车位电梯等候时间V40秒40秒1分30秒1分30秒夜间艺术照明设计必需有可以有非智能性通信限制1部1（W楼宇，通信，办公自动化及综合布线系统1部15）2部分自动化1部2（W非智能性擦窗机必需有必需有非必需给排水高层写字楼设消火栓，自动喷洒系统，中央热水供应无热水供应无热水供应空调集中空调（四管

7、式），可同时供冷供热，温湿度自动调整集中空调（两管式），温度自动限制一般集中空调或分体式，窗式空调说明：（1）表中的每平方米造价不包括办公面积的室内二次装修，但包括门厅大堂，电梯厅，洗手间等公共面积的装修（2）造价按1995年深圳地区的造价计算8,房地产三层次产品定位评估因素相对重要性分析表X评价因素商业楼宇办公楼住宅大中小大中小大中小交通运输交通条件弱强强弱强即土地运用城市地位（等级）弱强强弱强鲁公共设施基础设施状况中强强中强人文社经社经水平弱强中弱强+乐房地产市场更新速度弱中强中弱交通运输交通系统中中强内外交通流量中中弱土地运用混乱程度弱强中区运用限制弱中弱域公共设施大型公园学校中弱弱因车

8、站，转运站中中弱素人文社经人口密度中弱中税收中弱弱房地产价格水平中中弱市场独立程度弱弱中交通运输道路宽度弱弱强中公交数量弱强中强土地运用地块方正大小强弱强中个邻近土地运用强弱弱弱别公共设施公园，学校强弱强一弱因金融机构弱强强素人文社会经居民文化水平强弱弱流淌人口强一强+弱房地产旁边商业气息弱强强市场旁边建筑物状况强弱弱9,郊外形购物中心分类别参考因於、NSCCSCRSCSRSC店铺面积1万平方米以下3万平米以下3万平方米以上9万平方米业种日常用品服务日常用品，高级品，服务日常用品，高级品，服务日常用品，高级品，服务核心店铺超级市场，杂货商店超级市场，杂华店，GMS,百货店杂货店，GMS,百货店

9、GMS,百货店租用商10店15店20店45店40店100店100店以上商圈车程10分钟以内车程15分钟以内车程30分钟以内车程30分钟以上商圈人口8000人左右3万人10万人10万人20万人10万人20万人停车辆数50辆100辆100辆500辆500辆5000辆5000辆以上11,竞争对手房地产项目市场定位状况调查表序号项目名称目标市场市场定位销售状况1广州碧桂园中青年白领人士，局收入人士五星级的家畅销2祈福新顿高级白领人士精英卫星城较好3广州奥林匹克花园热爱运动，留意健康的中青年白领人士运动就在家门口畅销4光大花园关切环境，留意健康的中高收入人士大榕树下，健康人家较好5隆基怡苑中低收入人士广

10、州大道北的家一般6白云堡豪苑高收入人士富豪人家较好制表人：填表日期：年月日12,楼盘项目地产因素比照表地产因素单身公寓般宅中高档洋房别墅豪宅中高档洋房，别爨住宅说明和兴花园符合状况对公共效能的依靠性很强强一般弱不宜闹市区，人员混杂区符合对噪音，环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜面临交通主（快）干道，高压线，工厂，闹市等符合对小区（菜市场）配套要求高很高1高不宜商场上加住宅符合小区物业管理的要求低不高高很高应有高水准专业物业管理公司可达到建筑，质量装修要求低一般低低低密度二豪宅符合容积率，覆盖率要求无一般低低具有品尝的专用康乐，商务会所用小区符合景观要求无一般高很高最好具有自然稀缺景观资源符合13

11、,各类型楼盘市场定位一览表楼盘分类市场定位一般自建房自用别嬖等豪华自建房自用一般商品房企业普遍职工中高档洋房企业中高级管理员工，港澳外销市场中高档洋房企业中高级管理员工，港澳外销市场14,各类楼盘建筑风格比照表楼盘分类建筑风格，选材一般自建房无风格意识，选材从经济角度考虑别墅等豪华自建房张扬富贵的顺德式风格，选材考究，别出心裁一般商品房无风格意识，选材一般中高档洋房外销盘复制香港式大型屋村风格，选材上留意与建筑风格本身的匹配别墅等豪华商品房外销盘复香港式大型屋村风格，选材上留意与建筑风格本身的匹配15,各类楼盘环艺规划及生活空间营造比照表楼盘分类市场定位一般自建房无规划意识，无小区概念别墅等豪

12、华自建房高密度兵营式布局，无所谓环艺和公共生活空间一般商品房鸽笼式，火柴盒式的建筑布局和共享空间中高档洋房留意环艺和生活空间的营造，但建筑布局一般死板别墅等豪华商品房留意环艺规划和生活空间的营造，但建筑布局普遍死板16,房型设it及房间功能安排表楼盘分类市场定位一般自建房依传统须要设计别墅等豪华自建房自取所需一般商品房建成之后，已经落后中高档洋房外销盘多从度假角度考虑，以小巧好用为主别嬖等豪华商品房较合理，可参考17,各类楼盘物业管理规格表楼盘分类市场定位一般自建房无别墅等豪华自建房有，本地化一般商品房处于原始状态的物业管理中高档洋房典型港式管理别墅等豪华商品房典型港式管理18,小区居民家庭结构特征表家庭类型外来人口家庭当地家庭人口状况普遍一家三口结构普遍一家三口以上结构长辈是否同住与夫妇一方父母同住较普遍一般家庭成家子女不与父母同住，富有家庭同住状况普遍外业客人状况常常接待家乡南下客人一般不在家接待保姆雇用状况若不与父母同住，一般会雇保姆只要经济条件许可，一般会请保姆