改善性购房需求洞察报告2023.docx

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1、改善性购房需求洞察报告观点：1 .改善性需期升已疫情以来，从市场需求结构看，改善购房群体（35-45岁群体）占比由2023年的26%提高到2023年的30%。冈蠕购房群体（30岁以下购房群体）成交占比由2023年37%下行到2023年的34%。北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，这三个城市改善群体交易量均在刚需交易量的15倍以上。房例轶潮阳区青睐有加2 .换房更偏好同一行政区内换房，d我们观察以房换房的消费群体（以卖掉二手房买入二手房的消费群体为样本）发现，同一行政区内换房仍是主流选择。3晾为例，朝阳区内换房比例高达58%,海淀区内换房比例为46来看，以成都为例，敲您的换房客户同区换房的比

2、例高达59%,青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也均超40%。武汉的情况类似，江岸区和武昌区同区换房比例均超50%。3 .湎成市120平米大户型受换房蹒青睐，平均需加价90100万追求更大的居住面积居肖费者换房的主要驱动因素，就二线城市来看，杭州、成都、郑州等城市换房前后面积差基本在40-50平米。换房后的住房面积来看，郑州平均在124平米，杭州平均在119平米，成都为117平米。以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看，换房平均需加价90-100万。住房消费始终承载着人民群众对美好生活的向往,疫情给线下交易带来诸多不便,线上看房也因此成为近年来的新趋势，一线城市二手房线上客户来源占比已超

3、50%e疫情以来,购房客群还有哪些新的表现？改善性客群表现如何？本文试图通过对消费者购房行为的深度洞察，总结消费者购房的主要特点，以更微观地视角了解市场交易的客群变化。改善性需求占比逐年提升。35岁45岁购房群体以改善需求为主，据贝壳研究院辘，重点50城市35-45岁群体购房占比由2023年的26%提高到2023年的30%。30岁以下购房群体通常是冈蠕客户，其成交占比由2023年的37%下行到2019年34%。随着“住有所居”在总量层面的基本实现，住宅交易中改善性需求占比的提升将成为未来市场交易的新趋势。这其中最根本的原因是人口结构的变化，改善性需求群体相较于刚需群体总量在增加。据国家统计局雌

4、,2019年-2023年，20岁-30岁人口由2.35亿逐年降至2.15亿，35-45岁人口由2.19亿增加到2.28亿。到2025年，改善性需求群体和刚需群体的差距将进一拉大。20岁-30岁人口将降低到2.00亿,35-45岁人口将增加到2.46亿。随着出生率的下降，未来改善性客群的占比势必将进一步提升。当然,短期内改善性需求占比的提升，也有政策和市场的影响。一是政策利好导致的短期改善性需求增量的提升。尤其是放开限购区域和降七套房首付比例等政策，释放了较多的改善性需求。二是在刚需下行较多的背景下，改善性需求的相对提升。疫情和市场下行的影响下，改善群体更具韧性。2023-2023年重点50城改

5、善群体交易量下降20%,刚需群体交易量下降31%o这其中有人口流动受阻、刚需群体收入较低等因素的影响，如相较于改善群体来说，刚需群体有更多比例选择推迟购房，这在一定程度上进一步拉高了改善群体的购房比例。另一方面，在刚需群体占比下行和改善群体占比逐年提升的共同作用下，重点城市购房年龄整体后移。以北京为例，其购买二手房的客户平均年龄由2019年的37.7岁提高到2023年的39.4岁。上海来看，其购买二手房的客户平均年龄由2019年的37.2岁提高到38.8岁。圈：3M5岁购飕油占比圄：30岁以下购赠体占比数据来源：贝壳研究院二、不同区域的差异化频(-)高能级城市改善性需求更高不同城市来看，因城镇

6、化进程及人口结构的差异造就了改善性需求和刚需的不同表现。无翱1厦门改善性需求较刚需更为活跃。2019年以来其改善性需求逐年提升，到2023年，这三个城市改善群体交易量均在刚需群体交易量的1.5倍以上。一方面，改善群体人口总量的相对优势成就了其更为活跃的住房交易。根据七普数据，北京35-45岁城镇人口是20-30岁人口的1.14倍，天津这一比例为1.35o另一方面，当城镇化到达一定阶段，改善性需求的高低与城市的购房门槛显著正相关。在购房门槛相对较高的一二线城市，消费者的改善需求会更为强烈。主要是由于一二线城市的刚需群体大概率无法一步到位买到心仪的住房(如地段、面积等方面)，等到刚需群体有一的收入

7、积累后会有强烈的需求螃换房。而三四线城市房价相对低位，刚需群体大瞬可一步到位买到心仪的住房，如配套比较成熟、面积较大的三居室,其改善的诉求相对低一些。当然，一二线城市居住品质相对较差，老破小占比高也是消费者改善需求强烈的原因之-据贝壳研究僦据，北京存量房中楼龄在20年以h的住房占匕溷60%,而昆明、南宁等城市存量房中楼龄在10年以内的住房占40%-50%,其住房品质较高，改善需求不如一二线城市强烈。与之相对，成都、合月/口西安的刚需较改善性需求更为活跃。2023年其刚需群体购房占比均在40%以上，这其中的部分贡献是由人口流入带来的。这三个城市的产业优势叠加省会城市的虹吸效应，会持续吸弓I本省其

8、他地级市人口的流入，奠定了高基数的刚需总量。根据贝壳研究院数据，外地35岁以下年轻人I（以下简称“外地年轻人）在成都、合月讶西安的购房比例均在45%以上,表明城市具有较强的产业吸引力，其增量住房需求仍然强劲。值得T鄙是，2019年以来成都外地年轻人购房比例一直稳定在59%左右，受疫情影响较小，市场韧性可见一斑。（二）d晾：朝阳区备受换房客群青睐通常来说，以改善需求为目的的客群在僻标的时会追求更好的居住环境、更大的住房面积。因此从区域选择上来说，可供选择的高品质房屋较多的区域自然是改善客户更偏好的区域切库为例，朝阳区和海淀区是改善性客群的首选行政区，其中22%的改善群体会选择朝阳区。相较于东西城

9、高比例的老破小（20年以上楼龄占比超70%）和顺义、房山并不便利的交通SeS,朝阳海淀在房屋品质、交通便W程度、配套成熟度方面具有综合优势，更为改善客群所青睐。蜜亲翔换房区域:同区换房仍是主流我们观察以房换房的消费群体（下文均以卖掉二手房买入二手房的消费群体为样本）发现，消费者基于对工作、生活的考量，对熟悉的环境更U呕同，故而更倾向于蟒同一行政区内换房。以北京为例，朝阳区内换房比例高达58%,海淀区内换房比例为46%。其中唯一以身份证上的户籍信息判断是否外地。例外的是东城区,在东城区卖掉二手房的消费者选择最多的换房区是朝阳，这部分消费者主要以年长者为主，换房或为支持子女置业，或为改善居住条件，

10、平均换房年龄为54岁，平均换房面积增加40平米。总体来看，60岁以上老人买房最多的区域也是朝阳。BB：换房客户中同区换W比例70%-60%-50%-i1111111-y二线城市来看，以周奂房的消费者也以同区换房为主。以成都为例，高新区的换房客户同区换房的比例高达59%,青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也均超40%。武汉的情况类似，江岸区和武昌区同区换房比例均超50%o对跨区换房客群来说,东城区消费者首选朝阳，昌平消费者首选海淀，西城消费者首选丰台。跨区换房客群的首选行政区仍是朝阳区，如前所述，除朝阳区多元化的产业格局外，其包含望京、国贸、双井等众多成熟商圈,无论是周主环境还是交通幽IJ度,

11、配套成熟度都有更多选择，备受换房客群青睐。图：跨!猫房客解分布（二）换房产品：BWmI20平米大户型受青睐追求更大的居住面积是;肖费者换房的主要驱动因素，就二线城市来看,杭州、成都、郑州等城市换房前后面积差基本在40-50平米。换房后的住房面积来看，郑州平均在124平米，杭州平均在119平米，成都为117平米。相对来说，北够房后的住房面积相对偏小，平均为WO平米，除房价的因素外，1漳以二手房为主的市场，其楼龄相对较长，其供竭构上面积相对较小。以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看，换房平均需力出介90-100万。O换房相：新房与二手房的联动与普傲应新房与二手房的联动效应主要体现在换房客户对

12、市场的带动作用。尤其是卖二手房买新房的客户，其在换房交易的过程中会带动新房和二手房市场间的流通，提升整个市场的流通效率。2023年8月份以来，济南、广州、深圳、南京、成都等多个城市推出二手房的“带押过户政策，即对于存在抵押贷款的二手房要上市交易的情况，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。此方式在节省资金成本的同时，大大缩短了换房客户的置业周期，提高了二手房交易效率，也是更好地加强新房与二手房联动的政策实践。近年来，新房与二手房的替代效应主要体现在两点：一是，高品质次新小区对新房的替曲曲因近年来在地段和配套方面品质较好的次新二手房供应增加，其对新房的冲击较大，疫情以来,

13、重点城市5年以内楼龄的次新房成交占比逐年提升，2023年较2019年提升8%0二是,因价格优势催生的替代效应。在部分城市新房因为限价的原因会与周边二手房价格倒挂，同一区位新房和二手房之间价差会引导肖费者优先选择新房获利。除价差因素外，开发商的大幅度促销及政策上对新房的契税补贴等因素也引导；肖费者优先选择新房，这一现象在开发商集中促销阶段二手房交易量明显下行得到印证。四、4弊三年来，我们的经济生活因为疫情被打乱，但人民群众对美好居住环境的向往从未停止。无论是青年群的刚需置业，还是中老年群体的改善置业，他们始终在追求更美好居住、更美好生活的路上。三年来，随着市场的不断变化，改善性需求的提升已成趋势

14、。受城镇化进程和人口结构的影响，以北京、天津和厦门为代表城市的改善性需求较为活跃。在其中以房换房的客户中，同一行政区内部换房、120平米大户型均是主流选择。正如近日住建部部长接受央视采访时所指出的，对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新，以小换大，生育多子女家庭都要给予政策支持。未来在支持改善需求方面，礴焦于优化换房置业流程，加大对二手房的税费补贴力度等。如前所述，换房群体对新房和二手房联动至关重要，应继续在更多城市推广带押过户模式，缩短换房置业周期，提高市场的流通效率。另一方面，应加大对二手房税费补贴力度。2023年以来各地对新房或减免契税，或组织房交会予以补贴，加之开发商促销优惠力度较大，政策对新房侧的倾斜明显更甚。而对以旧换新的消费者来说，想要打通换房链条，对二手房的政策支持力度同样不能少，如果没有二手房的购房者入市，换房链条就无法实现，从而影响整个市场的流通。因此在支持改善性需求方面可加大对二手房的政策力度,以实现换房链条的畅通。此外，随着越来越多的城市进入存量房时代，购买二手房时肖费者也越来越多，但二手房的叫贷款额度多与楼龄挂钩，购买二手房的群体获得的信贷支持会弱于新房，若同一板块内没有新房可供选择,这将不利于居民置业。若能在二手房贷款上限或贷款额度与楼龄挂钩方面有所放松，势必能更好地满足居民的置业需求。