2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之（一）附详解.docx

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1、2023年物业管理师物业经营管理名师预测五套卷之(一)附详解一、单选题1 .从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是()。Ax以营销为主的活动B以商品为主的活动C、以服务为主的活动Dv以促销为主的活动答案：B解析：从商业物业的经营属性看，以商品为主的活动是商业物业的主要活动，占据主导地位，其他活动都应服从、服务与这种活动。2 .外包管理的停车场，重点要关注分包商的()。A、信誉B、实力C、合法性Dv专业性答案：C解析：外包管理的停车场，重点要关注分包商的合法性。分包单位必须具备完备的符合法规规定的审批手续，拥有有效的营业许可和执照，配备符合停车场所必需的工作人员和管理人员,有能力及时处理顾

2、客投诉,解决停车纠纷,化解矛盾，全心全意为商业物业经营服务。3,下列关于商业模式的说法错误的是O。Ax商业模式是“企业战略的战略”B、从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题C、广义的商业模式又称为盈利模式D、商业模式是企业创造价值的核心逻辑答案：C解析：商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原

3、则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。4 .成熟的园区建设，往往在O阶段就引入物业服务企业。Av招标阶段B、设计阶段C、施工阶段D、入驻阶段答案：B解析：成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。5 .大型购物中心或超市常采用的租金形式是()。A、净租Bv毛租C、总租D、百分比租金答案：D解析：百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁。承租人除向出租人定期支付固定租金（也称为基础租金）外，还要根据其超出预定营业额的部分，按百分比向出租人缴纳。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。

4、6,下列属于定性分析方法中SWOT析方法特点的是0。A、建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性B、可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象C、一种能够客观而准确地分析和研究个项目现实情况的方法D、把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料答案：C解析：不同的定性分析方法的特点如下：SWOT析方法是一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法。物业服务企业使用这种分析方法，可以就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判,为项目的取舍提供比较客观的依据。用系统分析的方法进行市场分析,可以使企业从整体上考虑经营发展战略

5、,用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象，既看到供的方面，又看到求的方面，并预见到它们的发展趋势，从而做出正确的经营管理决策。归纳分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性，从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属性的归纳方法。这种方法建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性。为了克服这种现象，需要扩大考察对象的范围。演绎分析法就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。案例分析法就是以典型企业的营销成果作为例证，从中找出规律性

6、的东西。7 .对于居住物业，应重点了解O。A、目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平等B、其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系C、物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平等D、未来入住者的意见答案：A解析：居住物业要重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。8 .物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其O的需求。A、物业投资收益B、企业发展战略C、多样化服务D、延长物业的自然寿命答案：C解析：物业经营

7、管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。9 .房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有O。A、优先购买权B、阻止权C、优惠购买权D、拒绝交租金的权利答案：A解析：承租人的权利，包括以下几个方面：有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利。有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏,有权要求出租人维修、护养。出租房屋出售时，有优先购买权。有对物业管理状况进行监督、建议的权利。经出租人同意有转租获利的权利。10 .()是业主获取的、与承租商经营业绩(经营额)不相关的个最低收入

8、。A、物业管理费B、百分比租金C、基础租金D、代收代缴费用答案：C解析：基础租金又称保底租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩(营业额)不相关的个最低收入。11 .在经营业务开展之前，要围绕经营内容和()选择和确定供应商和承包商。A、项目特点Bx经营模式C、企业战略Dv经营理念答案：B解析：在经营业务开展之前，要围绕经营内容和经营模式选择和确定供应商和承包商。例如：经营餐饮业时，物业服务企业就要确定安全可靠的食材供应商，这是经营的最根本保障，安全可靠的食材供应不仅仅是商业经营，更应该将其上升到商业道德管理层面去认识和理解。12 .关于零售商业物业的表进，下列说

9、法不正确的是O。A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群Bx为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到定的限制答案：C解析：C项，零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。零售商业物业（以下简称商业物业）指用于零售商业的物业，其范围相当广泛。从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。13 .财务内部收益率是指在整个()内

10、，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A、开发期Bx计算期C、性能寿命期D、动态投资回收期答案：B解析：财务内部收益率(IRR)是指项目整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。14 .一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要()。A、 13年B、 35年Cx57年D、710年答案：B解析：由于园区建筑体量大，地处相对偏远，虽然有政府招商引资的优势，但一般很难在短时间内完成整体园区招商工作，一个园区从开业到人住率达到

11、70%以上，往往需要35年的时间。15 .为了防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式，租约规定了()的内容。A、限制承租商在定地域范围内重复设店B、限制经营相似的用户C、关于每一独立承租单元的用途Dv营业时间答案：C解析：制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。16 .我国零售业态分类体现了()的特点。A、商业物业及其商品结构B、国家分类标准C、零售业态Dx商业物业管理具有基本共性答案：A解析：我国零售业态分类体现了商业物业及其商品结构的特点，即同时考虑其经营方式、商品结构、业态布局、服务功能，

12、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行分类。其中，规模一项主要用经营面积来衡量。经营面积是指零售店铺内收银线以内的自营面积。17 .()是物业服务企业服务产品的最终消费者。Av企业B、供应商C、客户D、公众答案：C解析：客户是物业服务企业服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提服务产品，开展经营管理活动。18 .在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（）种及以上估价方法。Av1B、2C、3D、4答案：B解析：物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进

13、行测算和判定。在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。19 .我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计息方式是O。A、单利B、复利C、名义利率D、实际利率答案：B解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。20 .下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是()。A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高C、滚动预算能根据当前预算

14、执行过程中的种种情况及时加以修订D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际答案：B解析：B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。21 .物业服务企业最重要的业务是()。A、便民服务B、特约服务C、居间服务D、临时照管儿童服务答案：C解析：住宅小区一般经营性服务包括：便民服务、特约服务和居间服务。其中，居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。22 .小区停车场、会所等设施属()oA、发展

15、商所有B、政府所有C、业主共有D、物业企业所有答案：A解析：通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没有将这些设施在合同中约定为他人所有,则这些设施的所有权属于开发商。此时,发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损。属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益权的归属存在着理论和实践上的很多争议。属业主共有：一般来说，除去上进、之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。23 .下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是O。A、香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同Bx香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务C、香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合D、香港对公营房屋实行物业管理私营化答案：A解析：香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同。