某房地产制度范本.docx

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1、某房地产制度范本房地产项目前期管理房地产项目投资管理办法第一章总则第一条为了加强房地产项目投资管理，规范房地产项目投资决策行为，提高决策水平，同时强化投资项目的实施管理，减少房地产投资风险，增加房地产投资效益，特制定本管理办法。第二条本规定的适用范围：房地产项目投资。第三条房地产投资项目务必符合公司进展规划并具有投资前景优越、潜力好、经济效益佳、风险小的原则。第二章立项、审批、实施与管理第四条投资项目的前期管理：一、投资项目的立项与审批：I、立项预备：房地产项目提出单位、个人，在项目立项前应将项目基本情况形成书面材料提供给公司，经公司决策层确认后进入预备程序。进入预备程序后，房地产公司项目市场

2、、投资规模、投资及效益进行初步分析，编制项目建议书，上交公司决策层立项。2、合作开发项目还需对投资项目的合作企业状况、诚信度、规模、领导人背景等进行全面熟悉调查。3、房地产项目经公司决策层同意立项后进入实质性谈判或者拍买项目的前期准备。二、项目可行性报告及审批：在投资项目的立项后，房地产公司须组织有关人员对投资项目的必要性、市场预测、投资估算、资金筹措、风险预测、经济效益、偿还能力等进行全面的分析，特别是项目的风险预测及防范要作为重点研究对象。对合作标的、拍买价格进行初步确定，并形成可行性报告，报董事会审批决策。第五条房地产投资项目的实施与管理：一、项目可行性报告批准后，合作项目的合同签订根据

3、证照、合同及文件管理制度执行，并根据基本工作流程中合同审核流程进行审核签约，参与拍买的项目根据董事会确定的拍买价格范围，法定代表人授权委托书，参与拍买。二、项目签约或者拍买后，须召开专题会议就项目责任人、资金、项目班子进行落实，明确落实时间与有关工作责任人。三、项目班子建立后，根据项目可行性报告的经济技术预测分析，确定项目责任的要紧经济技术考核指标，与项目责任人签订项目责任书。制定项目年度实施计划，对项目的实施情况进行动态管理与服务。四、投资项目的实施务必按批准的投资规模与总投资执行，不得擅自扩大项目规模。对确须扩大规模，务必事先提出调整报告，报董事会审批。五、当投资的项目情况发生重大变化时，

4、务必及时根据实际情况进行调整决策。六、房地产开发项目应遵守国家、地方有关经济技术法规、政策与公司经济技术管理制度，严格要求，确保工程质量、进度。第三章项目验收第六条公司根据项目责任书对房地产项目各阶段工作进行验收。对不符合开发进度的，项目班子须进行说明，并承担相应责任。第七条房地产开发项目的综合验收均要按国家、地方有关规定与要求组织验收。第四章附则第八条本管理办法的工作流程参见基本工作流程中项目投资（收购）工作流程、房地产项目开发工作流程。第九条本管理办法解释权归属于股份公司投资进展部。招标管理办法第一章总则第一条为规范招标采购发包行为，确保招标工作公正、合理的开展，特制定本管理办法。第二条本

5、招标管理办法仅适用于企业可自主招标项目。第三条成立招标领导小组：由房地产公司总经理担任组长，总工程师、财务总监担任副组长,组员由工程部负责人及所涉及招标项目的实施管理部门（下简称职能部门）人员构成。第四条招标领导小组是房地产企业采购、发包的最高决策小组，具体事务操作与有关招标工作召集人员为职能部门人员，凡涉及到房地产项目内的设计、设备、工程、安装与材料，单项项目费用十万元以上的（含）；或者同一批次采购在三十万元以上的（含），均应通过招标领导小组进行公开公正地进行招标实施。招标领导小组根据房地产项目进展情况，及时在社会媒体上公开有关招标信息，并通过公开招标、竞标，进行公正选标后，报董事长批准后执

6、行。第五条招标领导小组招标工作纪律：一、招标领导小构成员不得将其他竞标企业及企业的有关情况，泄露给有关企业。二、招标领导小构成员不得将涉及企业商业秘密的有关情况泄露给投标企业。三、招标领导小构成员不得收受投标企业宴请、礼物及业务费用。四、招标领导小构成员不得单独开封招标单位的标书。五、招标领导小构成员在招标过程中务必根据公正、公平及有利于本企业的原则，进行选标。第六条由于招标领导小构成员未遵守以上工作纪律而给企业造成缺失的，按照过失责任赔偿（暂行）规定进行处理。情节严重的予以除名。第二章招标、开标第七条招标领导小组根据房地产项目进展情况，要求职能部门起草有关招标公告与招标文件，招标公告与招标文

7、件务必经招标领导小组审核后定稿，招标公告与招标文件为今后采购或者承包合同的附件，根据公司董事会意见进行公开招标或者邀请投票。第八条公开招标务必通过社会媒体公开招标信息，通过招标领导小组的资格审定，从要求参加投标的企业中选择五家左右企业，通过资格审查的五家企业向职能部门购买标书参加投标。第九条职能部门招标文件的准备，须将承包项目（或者采购）的技术要求、质量要求及所处环境、工期要求、截止日期、开标日期等有关要求明确说明，以确保招标工作的顺利展开。第十条职能部门务必妥善保管各投标企业标书，根据招标文件要求，在开标之日通知有关企业与招标领导小组进行公开开标。第三章询标、中标第十一条开标后由招标领导小组

8、进行评标，选择三家各指标相对优秀的企业进行询标，进一步确认质量、工期与付款要求，询标记录作为合同附件务必进行双方签名确认。第十二条询标后招标领导小组委派有关人员对这三家企业进行实地考察，职能部门就实地考察情况形成考察报告交招标领导小组，招标领导小组结合投标文件、询标记录、考察报告确定最后的中标企业报董事长批准。第十三条经董事长批准后，由职能部门向中标企业发放中标通知书。第十四条根据招标文件与询标纪录，职能部门拟草有关协议，由法律顾问进行审核，房地产总经理批准，与中标企业签订有关合同。第四章附则第十五条本管理办法解释权归属于房地产公司总师办。房地产项目设计管理办法第一章总则第一条为保证房地产项目

9、设计的实施有利于企业形象的提升，确保项目设计工作的有效开展，特制定本管理办法。第二条本管理办法涉及到房地产项目初步设计、方案设计、施工图设计、各绿化、管线、市政、装修设计等过程。涉及到部门为总师办、策划部、工程部、材料部、预算部。第二章设计方案的确定与设计变更第三条任何房地产项目一经引进，策划部门就务必贯穿项目设计的所有过程：1、当拿到有关项目土地后，该地块拟建筑的主朝向、主体形状与主色调及建筑主题思想，策划部门务必考虑到该地块的有关风俗民情、周易及历史背景，并与总师办、设计公司进行有效地对接。2、策划部门务必进行充分市场调查，对房型分隔提出根据及建设性的意见。3、绿化设计方案除要考虑风俗民情

10、、周易与历史背景外，还须考虑与主建筑物相互协调与相互呼应的整体效果。4、策划部门也务必就装修设计的有关设想召集总师办、工程部、材料部、预算部，就策划方案的工程工艺、取材、成本的可行性听取有关意见。5、策划部门根据以上情况形成具体书面调查报告报总师办与公司董事会。第四条总师办在与设计单位沟通时，除有关设计务必符合规划、人防、消防、交通、环卫等部门要求以外，还需根据策划部门本章第三条的意见，与设计部门沟通，将有关文化与策划融入在设计中，设计方案初稿务必经企业董事会进行审核，再根据有关政策要求进行会审后通过。第五条设计单位务必是通过招标方式而产生的。第六条设计变更，这里要紧指在施工过程中发生了一些技

11、术情况所引起的设计变更。第七条所有涉及到施工设计变更的务必填写设计变更联系单，经总工程师同意签名报设计单位审核同意，见基本工作流程中工程文件签署流程。第八条设计变更涉及到户型结构、使用功能或者视觉效果的变化，须及时策划、由销售部门进行联系，对已发出的宣传资料进行收回，若已进行销售的，务必以书面的形式通知客户，让客户进行确认。第三章附则第九条本办法解释权归属于房地产公司总师办。房地产项目前期工作管理办法第一章总则第一条为规范房地产项目的前期运作，提高前期工作效率，确保有关工作的有效衔接，特制订本管理办法。第二条本管理办法适用于房地产前期工作，涉及到房地产公司总师办、前期部、工程部、策划部、销售部

12、之间的工作衔接。第三条前期工作涉及到土地出让合同的签订、土地证的领取、勘测红线的申领、地质勘探、设计单位的招标、方案设计、方案会审、规划土地许可证的申领、初步设计、日照分析、环评、工程规划许可证的申领、监理与施工单位招标、交费、施工许可证的申领等直至预售许可证的申领。第二章前期工作的准备与操作第四条自项目引进（或者拍买）协议一签订，房地产项目就进入了个实际的前期工作。第五条房地产前期工作是一个庞大的社会学工程，前期部务必进行充分的准备做好有关工作计划，确保前期工作有效地开展。1、根据项目的特点准备好有关的资料。2、根据项目的特点整理好前期工作思路。3、落实好有关工作人员。4、前期部务必掌握好工

13、作的效率节奏，对在前期工作过程中所涉及到其他部门的要做到事前沟通。5、与各政府有关部门保持有效沟通，熟悉各申报审批程序，确保工作效率的提高。第六条前期工作的操作流程与注意事项：前期操作流程与注意事项项目前期流程（一）土地证申领阶段（二）规划用地许可证阶段（三）规划工程许可证阶段（四）施工许可证阶段（五）预售证阶段执行部门前期部、策划部前期部、总师办策划部前期部、总师办策划部前期部、总师办、工程部策划部、财务审计部前期部、工程部销售部、策划部工作内容1、项目调查与可行性分析，形成有关可行性报告。2、参加土地拍买；或者参加项目合作谈判。3、签订土地出让合同（合作项目进行签约）。4、交纳土地出让金（

14、合作项目支付合作款）。5、申领土地证。1、划勘测红线。2、设计方案招标。3、委托设计：方案设计：彩图、平面图、交通走向图、消防通道、绿化布局、排水系统图。4、领取规划用地许可证。1、方案会审，并形成纪要。2、进行初步设计与扩初会审。3、日照分析。4、环评报告。5、签订配套合同。6、申领规划工程许可证。1、根据扩初进入施工图设计。2、施工图审。3、施工招标：监理、施工单位。4、交费：人防、白蚁、墙改、散装水泥押金。5、申领施工许可证。6、图纸交底。1、确定物业用房、社区用房、物业营业用房、汽车位、自行车位等配套用房2、建施图交房管进行预测绘。3、物业公司招标。4、申领预售证。注意事项1、对合作项

15、目，特别是需以股权收购方式进行合作的，要注意衩收购企业的或者有负债。2、取得项目后，在项目未结束之前注意及时做好每年的计划结转。1、在办理勘测红线时，尽可能不要提供平面草图。2、总师办在本阶段工作中，须做好有关准备：.到规划局信息获取电子图、航拍图、工程管线道路坐标。3、策划部就方案设计应就建筑物形状、色彩等与总师办保持有效联系。4、前期部须做好工作的有效衔接，用好“时间差”以防内部部门的工作脱节。5、方案通过后要求规划部门在平面图上盖章，规划用地许可证上用。6、注意方案公示图，特别是公示图的内容、贴放位置与时间。1、前期部在本阶段工作中，特别是与规划、建委、人防、交警、环保、市容、卫生、市政提早沟通：日照分析与环评报告的工作单位须与建委及时沟通，确保方案扩初会审通过。2、策划部、总师办与前期部务必保持有效的工作衔接，提高办事效率。3、扩初方案通过后，要取得平面建施图上盖章，区规划局放样定位用。4、绿化平面图批好备用。1、有资格图审企业只有三家：省设计院、市设计院、华东设计院。2、交费时要注意下列儿点：白蚁费的减免、人防费的减免，通常交费以面积计算，故不要提供有关建施图，提供有关