某地产项目物业管理实施方案.docx

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1、某地产项目物业管理实施方案力,昊篇小天鹅小区物业管理方案Is(jz)房地产开发有限公司2004耳7用目录一、项目概况3二、物业管理内容4三、物业管理模式9四、物业公司组织机构与管理制度11五、物业费的成本测算19六、业服务内容、标准及质量保证措施26七、管理总体目标与分项目标38一、项目概况1地理位置该项目位于Sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路,南靠北湖路。2.项目要紧经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地Hm213.231.居住区用地Hm29.87住宅用地Hm26.89公建用地Hm21.31道路用地Hm21.24公共绿地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住户数户129

2、2居住人数人4134户均人数人/户3.2总建筑面积万m219.111居住区用地内建筑总面积万m216.23住宅建筑面积万m214.87公建面积万m21.462.大卖场总建筑面积万m22.88项目计量单位数值大卖场面积万m21.17扩建面积（三层）万m20.96公建面积万m20.75地下车库及人防万m20.283.底层架空面积万m21.25住宅平均层数层7.5人口毛密度hm2411.1住宅建筑配套密度（毛）hm2128.5住宅建筑配套密度（净）hm2184.0住宅建筑面积毛密度万m2/hm21.496住宅建筑面积净密度万m2/hm22.144容积率万m2/hm21.64停车率%50.0停车位辆6

3、34地面停车率%8.7地面停车位辆110住宅建筑净密度%28.5建筑密度%25.6绿地率%40.2二、物业管理内容物业管理将政策与法规为理论根据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理与其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）与经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护与管理范围包含：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、

4、共用排烟道。房屋建筑的保护管理实行“管养合一”要紧落实在下列几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑保护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务与特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不一致需求与所处的特定条件采取有针对性的服务措施。12共用设施、设备的管理范围包含：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电

5、梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理与运行管理两大部分构成，进行统一管理，关于不一致的设施、设备进行不一致的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册与重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各类运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。13市政共用设施与附属建筑物、构筑物的养护与管理范围包含：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施与附属建筑、构筑物的类别不一致，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积存有关技术资料。关于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完

6、好。14智能化设施设备范围包含：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的构成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的保护保养管理、设备保护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理与“高质量、高频度”的环境卫生保护、实施环境卫生

7、管理与环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。1 .1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程操纵，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2 .2环境管理jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便利，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3 .绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合,科学合理

8、的保养、管理小区的绿化。绿化管理的要紧内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安与消防工作进行全面的管理。5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，制造优美的辖区环境。6、公共管理6.1 住户装修管理在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个

9、舒适、安宁的生活环境。6. 2搞好维修基金与储备金的核收与管理。6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。7、常规性公共服务即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。8、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。9、经营性多种服务即向业主及住户提

10、供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、与谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积存与平凡的小事，表达物业管理的亲情与为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各类无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开发新的服务项目。三、物业管理模式居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念与生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素养的管理人员达到最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管

11、理手段等五个部分。1管理方法1.1严格资质管理确保各类人员的专业素养与综合素养。12提供共管式服务。13严格法规、制度与标准制约，规范组织与个人的管理服务行为。14运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。15启动C1系统，致力于精神文明建设，实施品牌与形象战略。2、运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。3、实施措施3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3. 2装修管理上使用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设与环保建设。3. 4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

12、3. 6在智能化管理上加强各方面工作3.7超前性、制造性、全方位地实行共管式服务。3 .8开展卓有成效的社区文化活动4、管理手段3.1 启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能与工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，同时针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。4 .2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。5 .3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体与个人进展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让,为人才的脱颖而

13、出制造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。6 .4工资奖金重在考核。根据奉献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分确信努力工作所应得的报酬。7 .5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识与自我实现意识，使其在授权范围内制造性地开展工作。8 .6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不一致，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不一致时期阶段的工作计划，并实施。四、物业公司组织机构与管理制度1、服务中心组织机构11物业管理公司组织机构图物业管理公司j业主会2、公共管理制度2.1停车场管理须知A、X亭车场交漏、夕台安土匀I=I=I小及保W人昂

14、伪左。入场车辆jZ自涉月员从d亭车身H呆安人昂的调度B、您不蕈舌U亭、舌亭放车辆.不蕈X等车辆停放行已区且与寻具在包车辆迸在ZWO除至页光一矢口夕卜,mEJ亭车过i1您刁1室:将车睇H亭方攵汴力及钙fH入口处彩口向zJ区唐民I1tB入。D、NZ日觉:交纳5白si力、彳亭车IrF。E、+租车（除殊，情况下）不得酶J区、尸、关Fi反本航旭I车辆.彳呆安人元,将君权用彳亍领军及丰口押：ffr,关、I比丰jxr由此油.31ffi失伪去赔偿O2.2卫生管理须知为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境:A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点oB-做刁蕈:舟昌娄荥4I扭入声母便木甬中。女口内田是不当.汽士者奉月它看土员坏.M1Z丰J承主且壬C-台B修王里i、用及浜曲忍住。他爱AZJ7内公共坏坟.蕈卓舌1涂，舌1,、舌1巾占1片,TX1ro女口J1一所为由由卓家J您不蕈X各自不中布卉放号汴木娄木东匚!再它考才委省内.避免去失及彩口向真他MIZ手J314jcE、iJ您不蕈WE才委梯旬放车辆耳它力