房地产项目工程管理策划书secret.docx

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1、房地产项目工程管理策划书SECRET第一章：工程概况及项目总平面图11.1 项目概况11.2 项目总平面图51.3项目工程管理的特点与难点6第二章：项目的组织架构与岗位职责72.1 项目部组织架构及岗位职责72.2 项目工程部对总包单位及监理单位的管理原则15第三章：项目的范围划分163.1项目总平面图163.2总承包商施工范围划分173.2.1施工范围划分原则173.2.2施工范围划分方案173.2总承包商、分包商的工作范围173 .3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单17第四章：工程进度管理203.1 项目总体开发计划204 .2工程施工进度节点计划205 .3工程进度计划的

2、特点206 .4工程进度操纵措施211.1.2 4.1总包施工进度计划审核211.1.3 施工过程中施工进度计划审核211.1.4 总包施工协调管理211.1.5 奖惩机制221.1.6 甲方分包工程施工进度计划操纵221.1.7 工程部内部计划协调221.1.8 现场交通情况221.1.9 民扰情况231.1.10 对外协调工作23第五章：工程质量及安全文明管理235.1 工程质量与安全管理目标235.1.1 工程质量管理目标235.1.2 安全文明施工管理目标235.1.3 质量与安全管理奖罚措施235.2 质量与安全管理指导思想245.2.1 优选队伍，杜绝多层转包24522强化过程监督

3、245.2.3 利用监理的力量，强化质量及安全操纵245.2.4 沟通与支持255.3 工程质量管理措施255.3.1 图纸审查制度255.3.2 施工单位质量保证体系285.3.3 设备材料进场验收制度285.3.4 战前培训制度285.3.5 样板验收制度315.3.6 项目质量管理要点335.3.7 技术方案先行制度335.3.8 质量通病处理34539日常质量管理345.3.10 设计协调问题345.3.11 质量事故处理355.3.12 分户验收一一把握竣工验收最后防线355.3.13 入住前质量检查与维修355.3.14 成品保护措施355.4 安全文明施工管理375.4.1 安全

4、文明施工操纵要点375.4.2 安全文明施工检查制度38第六章：工程成本管理396.1 项目成本操纵目标396.2 项目成本操纵措施396.2.1 招投标及材料采购方式396.2.2 推行限额设计396.2.3 设计奖罚制度396.2.4 部品部件调查研究406.2.5 图纸审查406.2.6 变更签证管理406.2.7 进度款支付40第七章：采购与招标管理407.1 监理招标407.1.1 入围资格407.1.2 监理人员的资质审查417.1.3 检查现场办公设备417.2 总包招标427.2.1 入围资格427.3 分包管理与甲供材料协调427.3.1 总包管理工作包含：427.3.2 总

5、包配合工作427.3.3 甲供、甲定乙购材料管理437.4 配套专业分包工程招标44第八章：项目的沟通管理448.1 进场知会448.2 周例会448.3 工程月报448.4 里程碑形象进度448.5 文件的收发、传阅458.6 文件的归档45第九章：项目的风险与计策459.1 进度操纵风险与计策459.2 质量操纵风险与计策459.3 成本操纵风险与计策489.4 其它5()第一章：工程概况及项目总平面图1.1 项目概况本项目于佛山市南海区大沥镇横岗村（杨柳岗）地段（中心地理坐标：2305,50N,1130321E）,投资65000万元新建“金棕桶）园”项目。该项目规划总用地面积59266.

6、84平方米，总建筑面积189775.69平方米，容积率为2.50,绿地率为30%。规划总居住户数1609户，居住人口4800人。该项目以住宅为主，拟建10栋11T3层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理与垃圾收集站等设施，共分二期建设。一期建设内容为地块西面5栋住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#）、商铺A、商铺B及垃圾收集站，建筑面积94720.03平方米；二期建设内容为地块东面5栋住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#）,建筑面积95055.66平方米。项目基本情况项目名称：金棕柳园建设单位：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司设计单位：广东南海国际建筑设计有限公司总包单位：广东华典建设集

7、团有限公司佛山百粤分公司监理单位：广东鼎耀工程顾问有限公司勘察单位：佛山市南海城乡建筑设计有限公司岩土工程勘察分公司项目投资：约65000万元人民币项目地址建设地点：项目选址于佛山市南海区大沥镇横岗村（杨柳岗）地段，其中心地理坐标：23。0550N113o03,2zEo本项目周围的四置情况为：东面部分为空地，部分为与佳工业园内金属加工厂厂房；南面为与佳工业园内金属加工厂房；西面为长岗南路，隔路为厂房；北面为广东粤剧学校。1建设规模及内容本项目规划总用地面积为59266.84平方米，总建筑面积为189775.69平方米，容积率为2.50,绿地率为30%。规划总居住户数1609户，居住人口4800

8、人。本项目地块用地性质为城镇混合住宅用地，项目以住宅为主，拟建10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理与垃圾收集站等设施。1 基础、主体工程建设内容本项目以住宅为主，框剪结构，单层整体高低跨地下室，其地下建筑面积为36438.8）2.拟建10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理与垃圾收集站等设施。1、住宅楼拟建10栋住宅楼，包含西区5栋n-13层住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#）,东区5栋11-12层住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#）,分二期建设。2、普通商业区本项目拟在西区西面设两处普通商.业区，分别为商铺A及商铺B,均为三层，商铺A建筑面积16

9、00.28m2,商铺B建筑面积1179.03皿,商铺总建筑面积2279.3Im二3、物业管理本项目拟设两处物业管理用房，分别位于1#住宅楼首、二层的西部及10#住宅楼首、二层的西部，物业管理用房面积共为314f4、垃圾收集站本项目拟在地块西南角，南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站，垃圾收集站面积约21nf,仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾，不设垃圾压缩功能。5、停车场本项目共设1185个机动车停车位,其中地上停车位175个（含28个商业停车位）,地下停车位1010个。6、消防操纵室本项目设1处消防操纵室，位于4#住宅楼首层北部，面积约33f本项目技术经济指标一览表见下表。总技术经济指标一

10、览表项目一期二期合计规划用地面积59266.84Itf规划总建筑面积189775.69m2其中计容总建筑面积148017.41m2其中住宅建筑面积150134.44m2不计容总建筑面积41758.28m2容积率2.50建筑基底总面积15351.16ma建筑密度25.9%规划绿地总面积17780mj绿地率30%住宅户（套）数1609户套型90平方米商品住宅建筑面积123081.01m2套型W90平方米商品住宅所占比例84.87%最大层数（0.000计）13层最高建筑总高度（0.000计）40.5m机动车停车位数1185个其中地面停车场175个地下车库Io1O个工辅助公用配套工程（1）供电系统根据

11、供配电系统设计规范、高层民用建筑设计防火规范，本项目小区属城镇混合住宅用地。其中消防操纵室、消防水泵、消防电梯、应急照明等消防设施用电负荷等级均为一级负荷；生活水泵等用电负荷属二级负荷，其余负荷为三级负荷。本小区的日常供电使用市电系统，为防止电力检修及其它的事故故障，拟在4#楼首层北部的发电机房内设1台60Okw的柴油发电机供项目停电时备用，发电机房面积约66fo项目设2处配电房，分别位于1#楼首层东北角与4#楼首层西北角。（2）给排水系统给水本项目全部用水均来自市政自来水管网，要紧包生活用水、普通商业区用水、垃圾收集站冲洗用水、绿化洒水等。水泵房设于地下1层西北角，面积约114nV。排水本项

12、目排水系统使用雨、污水分流系统，项目内雨水经雨水管网排入市政雨水管道。项目粪便污水（包含居民与普通商业区的粪便污水）先经三级化粪池处理，垃圾收集站冲洗污水分别经沉淀池处理后，与其它生活污水一起进入城西污水厂进行综合处理，最终排入机场涌。（3）通风设施本项目配电房采取自然通风。发电机房设强制通排风把发电机燃料废气抽到内置烟井引到楼顶排放，发电机的内置烟井不能与其他公建设施共用，并需做好隔热措施。本项目住宅区产生的油烟经吸排油烟机处理后，排入预留的专用室内排烟管引至各栋住宅楼楼顶排放。地下停车场要紧使用机械排风，把汽车尾气抽至地面排放。（4）消防系统本项目的消防操纵室设于4#住宅楼首层北部，面积约

13、33肝。小区内的消防车道围绕地块内的花园绿化设置，能覆盖每一栋建筑物，组团内部在紧急情况下，消防车能够到达。消防系统根据不一致的功能区，设置多个消防分区，消防系统包含消防栓、给水系统、自动喷水灭火给水系统、水幕给水系统、室外消防栓给水系统、消防水池、消防排水与气体灭火系统。（5）燃气工程本项目使用天然气供气，使用燃气低压管在小区内形成环网供气，引入户后形成技网供气。（6）垃圾收集系统本项目拟在地块西南角，南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站，面积约21m2,仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾，不设垃圾压缩功能。项目产生垃圾临时堆放在垃圾收集站，定时由环卫部门收集外运处理。（7）空调系统本项目

14、商业及住宅均不设中央空调系统，均使用家庭式空调。本项目未设冷却塔。（8）人防系统本项目设6处人防防护单元，分布在1#、2#、3#、10#住宅楼的地下1层。防护单元平常作为地下车库用，战时作为人员及设备掩蔽所，每套单元内均设置染毒集水井、多级防毒通道、扩散室、脱衣间、淋浴室、检查穿衣室、隔音间、战时风机房、滤毒室、集气室、除尘室、吸水坑、人防水池等设施。1项目分期建设情况本项目拟分两期建设。一期建设内容为地块西面5栋住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#）、商铺A、商铺B及垃圾收集站，建筑面积为94720.03平方米，施工期为2012年6月至2013年10月；二期建设内容为地块东面的5栋住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#）,建筑面积为95055.66平方米，施工期为2012年08月至2013年12月。分期建设情况详见下表。分期建设情况一览表施工分期位置建筑层数建筑面积（m2）施工期一期地块西区1#、2#、7#、9#、10#住宅楼UT3层91919.722012.6-2013.10商铺A3层1600.28商铺B3层1179.03垃圾收集站1层21.00