某地区商铺市场分析.docx

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1、某地区商铺市场分析一直以来，东山区凭借本身特殊的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己特殊的产业与区域优势。（一）分布特征通过多年的进展，目前东山区商贸经济基本形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、龟岗四大商业板块为主体的进展格局：海印商贸区位于海印桥的北面，通过近十年的进展，已从最初单一的海印电器专业市场进展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品

2、交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以海印品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等18家高中档宾馆、写字楼与新大新、麦当劳等数十家中外著名商家构成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一，被誉为广州的尖东，也是东山区税收的三大基地之一。该地区集中了众多的大型商业、贸易企业及饮食业，年营业额2000万元以上的批发企业,不管是数量还是营业额都占全

3、区同类企业总量的一半以上，区位优势十分突出。而上规模、上档次的饮食业，包含有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强,年营业额占全区同类企业总量的一半以上。英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，要紧由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等构成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐步增强，该地区2003年商品销售额已超过5亿元，保持两位数的良好增长势头。农林下路、署前路、龟岗商业街通过近年的悉心培养，商业氛围、经营档次、购物环境等都有了很大的改善，其中农林下路商业街被广州市政府确认为继上下九、北京

4、路商业街后第三条商业街，现已进展成为以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州第三大商业街。署前路、龟岗商业街在三年一中变中，地段内的特色楼宇经修茸整饰一新，形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商业街。该地区要紧以百货、服装与鞋类居多，年营业额已超过7亿元。（二）供求特征东山区商铺市场1998年至2004年上半年的批出量为19.75万平方米，占全市（原八区）批出量的7.510%o与其他各区相比，东山区的商铺供应量明显偏低，这与东山区的行政面积较小、商业土地供应量有限有着直接的关系。同时，90年代中期房地产开发热潮中，很多地理位置优越的商用物业因各类缘由变成烂尾楼，使东山区

5、具良好商业开发的路段更为缺乏。2003年,东山区新增在售的商铺仅有海印盛贤纺织（布艺）城，供应量的减少使原有商铺物业成为关注焦点，迅速消化存量商铺成为近期的首要目标。04年上半年东山区更鲜有新商铺上市。东山区商铺市场1998年至2004年上半年的成交量为25.14万平方米，占全市（原八区）成交量的11.33%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了东山区的商业氛围浓厚，成交活跃，带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为9.01万平方米，占同期一手商铺成交量的35.84%o（三）价格特征东山区作为广州市的经济、贸易中心区，其商铺价格一直高于全市的平均价格。1998-20

6、04年上半年，东山区商铺成交均价为18439元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米500多元。2003年由于较多大宗的商用物业整体低价转让，导致商铺成交均价降至8281元/平方米，低于全市平均售价，如位于水荫路的雅景花园14层商铺共IOoOO平方米以首层12000元/平方米、其余3400元/平方米的超笋价格整体转让；寺右新马路临街物业二层商铺3700平方米以250万整体转让给东华实业，均价仅为675.7元/平方米。但其商业中心的地位并未受到影响，新建大型商场仍然热销。据调查显示，东山区商铺的平均租赁价格亦处于全市中高水平，不一致地段的商铺租金参次较大。根据东山区进展，目前该区域的商业

7、环境可分为四大板块。各板块尽管经营重点与商业结构不一致，但租金水平却相当平衡。大型综合商场首层或者中心地段一线临街商铺的租金普遍在300元/平方米月以上，位置较佳的甚至能够上千元，如中山三路的中华广场、淘金路的丽柏广场等。而地理位置居于二线的商铺租金水平与一线商铺相比明显有一大截差距，如位于福今路内巷的商铺平均租金为50元/平方米月；同处于东山商贸中心区的淘金路，淘金南路临街铺的租金与丽柏广场有着天壤之别，仅150元/平方米月。（四）综合商场漩涡效应作为商业进展的领头羊，综合商场的兴起，除了对原有商业格局造成冲击外，更重要的是带来了新的经营理念与特色，与传统方式进行良性竞争。综合商场凭其地段优

8、势与超大规模制造出明显的漩涡效应，在带来汹涌人流的同时，也带来巨大的商业空间，拉动商业中心内外的商铺租金一路飕升，租金回报十分喜人。中山三路通过路段扩阔后遗失了一大批年代已久的老字号店铺，中华广场等商业物业肩负起维系该路段商业氛围的重担，租金水平也一路上升。目前，中华广场首层通常铺位的租金为700元/平方米月；二层为550元/平方米月；三层为400元/平方米月；四层为200元/平方米月。流行前线因有烈士陵园地铁站之利，通常铺位租金也达600元/平方米月；金帝濠老鼠街尽管已经多次转手，目前三层的铺租亦高达650元/平方米月。以上三个大场，在地理位置上构成了一个三角形。（五）专业市场东山区通过多年

9、的商业进展与文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场：海印电器市场位于海印桥的北面，通过近十年的进展，已从最初单一的海印电器专业市场进展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以海印品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。陵园西电信通讯市场开发于9O年代初，位于陵园西路、中山三路、较场西路北端三个要紧路段。以新帝豪电子城、陵园西通讯城、广信通讯连锁有限公司等几家大型商城为龙头，经营业户

10、10OO多户，要紧经营手机、BP机及各类通讯摄影器材，目前是广州市最大的通讯器材专业市场。较场西摩托车零配件市场地处较场西、东华西与体育场四周等路段，由街道协同35I8工厂拆围墙引入摩托车商户经营进展至今，经营业户约1000户，是华南地区最早开办的较大型摩托车配件市场。仰忠街精品市场开发于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天马巷等地段。拥有档位360多个，要紧经营女士饰物与化妆品。因治理整顿火灾隐患，于2000年搬迁至珠光街万福花园空置工地。文德路文化旅游一条街具有悠久的历史渊源，以经营装饰书画、文化精品、文房四宝为主。市场既有广州三多轩、粤雅斋等老字号，也有现代装饰书画精品店，具有很浓的文

11、化气息与较高的旅游开发价值。文德路现有大塘街统一开发的书画廊与其他档口185间，文明路段档口20间。作为广州的发源地，越秀区拥有2000多年的文化积淀，同时也拥有广州市最旺的人气、最繁华的街市、最快捷的信息与最便利的交通，被誉为璀璨明珠，黄金宝地。从越秀山的中山纪念碑到海珠广场珠江边的这条城市传统中轴线，使越秀区形成了经久不衰的商贸中心地位。（一）分布特征越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路（四路、五路、六路）、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺与专业市场临街商铺并存的局面。北京路步行街，这条全国最早的步行

12、街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置与密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的至爱，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000麦当劳、肯德基等各类国际品牌专卖店、连锁店多达108家。越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布：新大新与广百（广百新翼）一南一北镇守北京路，马上交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场与在建中的明盛广场亦紧挨北京路，而亿安广场与北京华联购物中心（中旅商业城）所在地段亦形成购物热点场所。除步行街与综

13、合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色，一德路干果海味市场、食品、文具玩具精品市场，主营古董、字画、工艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史悠久的专业市场。（二）供求特征越秀区商铺市场1998年至2002年的批出量为14.49万平方米，占全市（原八区）批出量的6.82%,仅次于芳村、黄埔两区。作为广州市文化、商业的发源地，越秀区已形成繁华的商业区域，可供开发的商业用地有限；同时，越秀区的行政面积仅有8.9万平方米公里，这也导致了近年越秀区的商铺供应量较少、可进展面积空间缺乏的状况。2003年，越秀区新增在售的商铺有名盛广场、广百新翼玩具城、光明广场等。越秀区商铺市

14、场1998年至2003年的成交量为20.16万平方米，与全市（原八区）成交量的9.81%o商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了越秀区的商业氛围浓厚，成交活跃，同时带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为6.89万平方米，占同期一手商铺成交量的92.4%,与一手交易基本持平。（三）价格特征从广州市房管局取得的数据显示（见下表），1998-2004年上半年，越秀区商铺成交均价为21163元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米将近IOoO元，位居全市成交价格榜首，越秀区的商业优势地位凸显无疑。据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平：北京路是广州市

15、最繁华的商业中心，其临街商铺的租金成为全市商铺不可逾越的峰线，平均首层商铺的租金在IOOO元/平方米以上，位置较好的每平方米在20003000元之间，目前正在经营的广百新翼负一、负二层的租金为200-300元/平方米月。一德路沿江路的干果海味玩具精品一条街与酒吧街商圈的商铺越来越衿贵，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米（以建筑面积计算），租赁价为800-900元/m2,其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2与530元/m2。流花地区是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚

16、了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。（四）商业步行街作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路是广州市最繁华的商业中心。这里有近千家商店，不仅汇合了广州百货大厦、新大新商场等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街，素有广州的黄金商圈之称。据熟悉，北京路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多粥少，造成商铺租金奇贵，而且顶手费相当惊人。通常的首层商铺每方建筑面积的月租金在IOOo元以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，而地点最好的一些商铺更超过5000元/平方米。如北京路某铺位首层临街面积120