某地块可行性分析报告(doc 31页).docx

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1、某地块可行性分析报告（doc31页）第一部分、增城市宏观环境分析总体概况要点：增城市，紧邻广州，地区的经济增长力在省内第一大市的影响下相对有限，地区经济进展处于初级阶段，仍处于大部份城乡结合的水平。以自然资源、农副业、手工业为支柱产业，人均GDP较省内几大城市为低，居民生活在质素处于提高阶段。与广州相邻带来的优势是，房地产行业进展非常迅速,雅居乐、碧桂园、新世界等外地巨头早早进入占地，为当地进展注入极大的刺激元素，加大地区的对外吸力。交通路网，公建配套等进展仍不十分健全，地区的进展潜力空间较大。F列为对本地区各方面的全面介绍一、增城市概况区位优势：增城市位于珠江三角洲东北部、广州东部，南与东莞

2、隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区与广州科学城，进展空间大，前景好，故称广州东部板块，是广州通往深圳、香港与粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永与两镇已列入广州都会区规划范围。交通优势：增城公路、高速公路、铁路、水路四通八达。公路广汕公路（324国道）横贯中部，广深公路（107国道）、广深高速公路路经本市新塘镇。广州广园东路快速干线（广州一东莞）与广惠高速公路（广州一惠州）分别贯穿中南部各镇，广惠高速公路增城路段37公里，分别设置了永与、仙村、石滩、三江4个出入口。广州北三环高速公路（沙庄一荔城广州新国际机场）、增莞深高速公路（增城一东

3、莞深圳）与新坪公路（新塘一从化太坪场-广州新国际机场），正在抓紧规划兴建。铁路广九铁路（广州-香港九龙）横贯南部各镇，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的城市列车（每15分钟一车次）也将开通至新塘镇。航空境内无机场，但至广州国际机场与深圳黄田国际机场仅需30至40分钟车程。水路新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港，本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。增城交通网络总体较发达，部分区域交通路段随着市政规划及配套的完善，增城交通网络日渐完善中。资源优势：自然条件增城南部属美丽的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48%，拥有9个森林公园与自然生态保护区，是广州东翼的“绿肺”，也是珠江三角洲大

4、工业圈中的绿洲。气候增城气候温与，土地肥沃，风调雨顺。年均气温21-6七，年均降雨量1869mm，适宜于热带、亚热带作物生长，是著名的荔枝之乡、鱼米之乡。土地资源全市有农用地1815万亩，可供大规模进展高产、优质、高效农业。已建与在建的工业园区多，具有生态环保特色的工业进展用地240平方公里，能为企业进展提供充足的土地，广州市规划在南部新塘、永与、沙埔、宁西、仙村、石滩等镇建设200平方公里的广州东部工业园区。正在建设60平方公里的新塘工业园、市东区高新科技工业园与15000亩现代物流园区,招商载体逐步完善。旅游资源增城是何仙姑（八仙中的唯一女仙）的故乡，森林、水库、名胜古迹等旅游资源丰富。已

5、建成有南华、荔湖、仙村等4个高尔夫球场，近期还将建设两个公众高尔夫球场。挂绿广场、增城广场、百花山庄、裕达隆花园、盈园、正果佛岩等景点建设已初具规模，吸引着越来越多的国内外游客。何仙姑景区、高滩温泉、人称“广东九寨沟”的正果畲族村等正待规模开发。生活环境：商业居住社区服务网络完善，商场、商店众多，商品门类齐全，拥有增城宾馆、百花宾馆、太阳城大酒店等四星级酒店与一批高级宾馆，为客商与居民提供了商务、娱乐、休闲与购物的场所。广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、叠翠华庭、中海城市广场、新康花园等房地产项目规模大、环境好、档次高，逐步形成绿色社区。市政文化建有博物馆、图书馆、文化宫、电影院等文化设施。增城

6、广场、挂绿广场、体育广场与增城公园规模大、现代文明气息浓,广场文化逐步形成教育与人才有华南师范大学增城康大学院、广州大学松田学院、广东工业大学华立学院、增城广播电视大学等多所高等院校,人才资源丰富。华南农业大学、中山医科大学分别设有教育基地与产业园区。还创办了多所供外商子女就学、入托的中英文学校与幼儿园。南部到广州中山大学、华南理工大学、暨南大学、广东工业大学等均为30分钟左右车程，人才与劳动力市场完善。医疗卫生全市有医院20多所，医疗服务网点近400个，医疗技术、设施比较先进，可为居民提供卫生防疫、体检、医疗与救护等服务。二、增城市总体规划随着广州“东进”战略的加快推进，增城已定为广州市重点

7、进展的九大片区之一，增城将建设成为广州东部综合性工业基地、区域性现代物流中心、生态旅游休闲区与现代都市型农业生产基地，努力创建广州东部现代化新城区，逐步形成“四大主轴、五大组团”的进展格局。以广惠高速公路为主轴，以工业基地为载体，大力进展现代组团式工业；以广园东快速路增城段为主轴，以新塘为龙头，大力进展现代商贸物流业；以广汕公路为主轴，以农业科技产业园为突破口，大力进展现代都市型农业；以增派公路为主轴，以何仙姑旅游景区为龙头，以大封门旅游景区为重点，大力进展生态休闲旅游业。增城市区拓展扩大新区，提升城市品位，建设美丽城区；新塘聚五镇优势，工商并举，努力创建广州东部新城市中心；石滩汇三江资源，建

8、设田园水乡特色生态工业城；中新发挥邻近广州及新机场优势，建设广汕公路工业明珠；派潭以大封门旅游景区为龙头，建设生态休闲旅游区。三、增城经济面貌增城紧连广州经济技术开发区、黄埔区与东莞市等经济发达地区，产业基础好，其中汽车、摩托车、IT业等高新技术产业聚集效应越来越大，有强大的产业支撑，既可承受周边地区的产业转移，又能为周边产业提供核心配套。非公有制经济十分活跃，外向型经济与民营经济是国民经济的主导力量。工业在国民经济中的主导地位不断增强。形成了以服装、皮具、制鞋、建材、精细化工、机械等为主的骨干支柱行业。牛仔、休闲服装约占全国总产量的六成多，康威牌运动服名列全国前茅。现代服务业拥有华润、屈臣氏

9、、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆.太阳城大酒店等四星级酒店与高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，按超白金五星级标准建设的凤凰城大酒店设有凤凰岛外商家园。农业大力进展现代都市型农业，是广州地区与珠江三角洲粮食、水果、蔬菜、禽畜与鲜活商品的要紧生产基地。支柱产业组团工业。重点进展汽车摩托车及其配件制造业、钢铁、精细化工、电子信息、生物工程、新材料、环保、光机电一体化等高新技术产业与无污染、规模大的加工制造业及市场前景好的纺织制衣等传统优势产业。房地产业逐步成为支柱产业，广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、新康花园、新世界花园等楼盘品牌好、实力强、规模大。商贸流

10、通发达，新塘牛仔服、汽车、摩托车、家电专业市场交易活跃。旅游业重点进展富有特色的生态与体育休闲式旅游项目,特别是规模大、吸引力强的旅游项目及四星级以上的度假式酒店。2004年我市加强了何仙姑旅游景区与白水寨风景名胜区的规划建设，加大了策划包装与宣传推介力度，举办了挂绿诗会、荔枝文化旅游节、新塘国际牛仔服装节、增城菜心美食节等系列活动，逐步形成了“荔乡仙境增城游”，白水寨被批准为省级风景名胜区。第二部分、增城市经济水平分析（消费水平）一、增城市2005年全年国民经济运行情况分析2005年全年，增城市国民经济继续保持快速稳固增长，整体经济运行呈现良好的进展势头。全市实现生产总值255.26亿元，比

11、上年增长13.9%。一、二、三次产业比例由2000年的14.35:58.24：27.41进展为10.71：59.2：30.09。工农业总产值587.08亿元,比上年增长23.61%,固定资产投资73.49亿元，比上年增长13.34%。工业进展步伐加快2005年，全年实现工业增加值138.74亿元，比上年增长18.2%；完成工业总产值542.53亿元，增长25.36%，其中，规模以上工业总产值372.77亿元，增长25.21%。工业总产值完成数数据对照表全市农业总产值44.5亿元，比上年增长4.9%o其中，种植业总产值23.07亿元，下降2.24%，牧业、农林牧渔服务业产值分别为10.68、6.

12、31亿元,同比分别增长13.5%与28.89%。林业与牧业产值分别下降8.07%与1.64%o2005年增城全市固定资产投资情况分析2005年全社会固定资产投资73.49亿元，比上年增长13.34%o其中，基本建设投资21.63亿元，增长79.57%；更新改造投资2.95亿元，增长76.15%；房地产开发投资31.42亿元，增长38.71%o农村单位固定资产投资15.73亿元，下降36.6%o城乡私人建房1.74亿元，增长25.58%。“十五”期间，全市固定资产投资年均增长35.52%。投资规模继续扩大，投资结构进一步调整。第二产业投资减少，第三产业增加。第二产业投资23.04亿元，比上年下降

13、30.72%。其中，制造业投资20.11亿元，电力煤气及水的生产供应业投资2.91亿元，分别下降12.64%与68.06%。第三产业投资大幅增加。全市第三产业投资41.31亿元，增长28.61%o随着部分大型房地产项目相继落户，房地产投资增长38.71%,占全部投资的比重由上年的34.61%上升至42.76%,成为投资的要紧增长点。按经济类型分，国有单位投资增长30.20%,集体单位投资下降61.61%,民营经济投资增长26.6%,外商及港澳台投资下降6.03%o建筑业增长平稳。2005年，全市实现建筑业增加值12.29亿元，同比增长13.91%o全市三级以上资质建筑业企业总产值24.74亿元

14、，增长24.52%o竣工产值17.44亿元，增长6.4%。房屋施工面积241.12万平方米，增长39.62%；房屋竣工面积70.39万平方米。全年工程结算收入31.96亿元。二、增城市2005年全年财政收入财政总收入完成数数据对照表403023.4433.71亿元财政收入平稳增长，金融形势良好。财政总收入突破30亿元,达到33.71亿元，比上年增长43.82%,比2000年增加26亿元,增长3.37倍,年均增长34.32%。地方财政通常预算收入13.07亿元，比上年增长19.88%。可支配财力19.78亿元，比上年增长31.52%。财政通常预算支出16.54亿元，比上年增长25.44%。全市金

15、融机构人民币存贷款余额分别达315.16亿元与125.8亿元，比上年增长17.98%与3.87%。金融机构不良贷款率由1999年的53.08%下降到2005年的7.05%，金融风险多发区变为金融生态环境好的地区。三、增城市市民收入水平全社会从业人员55.34万人，全社会从业人员年平均工资10156元。城镇职工8.57万人，职工年平均工资20800元，比上年增长8.27%。城镇居民人均可支配收入14038元，增长10.27%。年末城乡居民储蓄存款余额220.91亿元，增长17.59%。农民收入稳步增长。据农村住户调查资料显示，农民人均纯收入5217元，比上年增加253元，增长5.1%。人均可支配

16、收入5027元，增加131元，增长2.68%。其中，工资性收入3219元，增长7.98%，工资性收入占纯收入的61.70%。以上数据现示，增城居民收入随年增长，其中城镇居民人均收入增长速度较快；农民的人均收入随着社会的快速进展及政策的利好，从2000年至2005年期间有着质的变化。居民收入的增加，决定着消费水平的提升。结论：从上述分析中可得，我们关于本地区的消费力及经济结构有如下几点的结论：1、以本地产业为要紧从业的本地居民，其经济收入处于通常的状态，可支配消费能力并不高。2、同时，基于本地处于生活质素提高时期，住房的需求相当大,置业消费与通常日常消费的比例显得较不称。3、土地资源相当丰富，可开发潜力较大，但基于公建设施处于初步阶段，置业需求对配套设施有较高要求。4、农转城