某房产项目市场调研报告.docx

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1、某房产项目市场调研报告第一部分九江房地产市场调研报告调研截止日期：2001.5.30第一节调研目的通过熟悉九江市房地产市场现时与潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分析掌握项目片区房地产及商业进展趋势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为开发商投资决策提供准确、有效的根据。第二节调研区域界定本项目位于庐山区前进东路以南200米处；调研区域包含九江市济阳区与庐山区两个区域。住宅调研要紧集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区与前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域要紧集中在九龙街、济阳路、大中路（步行街）、前进路等商业

2、繁华路段。第三节片区概况一、片区进展现状九江地处江西省北部、长江与鄱阳湖交汇处，北依著名避暑胜地、世界级风景区庐山，是集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体的具有2200多年历史的文化名城。130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市，经济相对发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。京九铁路的开通为九江投资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。长江与京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。长虹大道作为庐山区与沼阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且在经济进展水平上，长虹大道南北两个片区（以北为潺阳区，以南为

3、庐山区）也存在着明显的差异。海阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发扬，使得沼阳区的商业非常繁荣，片区经济进展水平较高；而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国有大中型企业多集中于此，现今，这些国有企业大多处于举步唯艰或者亏损状态，因此，庐山区经济水平相对潺阳区来说较为落后。二、片区配套设施状况随着九江市区范围与商业辐射范围的不断扩大，与周边区县人口的迁入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象，各类配套设施也逐步跟进,日趋完善。具体情况如下：(-)交通配套本项目位于十里大道右侧，前进东路以南200米处。由于十里

4、大道是连接海阳区与庐山区的纽带，具有成熟的交通体系，交通便利，特别是往返于市中心的车辆较多，发车频率较高，约每5分钟就有一班。具体情况如下表：项目片区公交车配套统计表车号起点站终点站车号起点站终点站1路(IO1)师专五七二七2汽车站莲花洞1路(102)火车站轻机7汽车站通远1路(103)火车站昌河公司13新桥头江氧(二)生活、商业配套由于前进路段是庐山区的中心区域，庐山区区政府、庐山区地税局、庐山区人民检察院等各行政事业单位及家属区都位于此，另外,周边住宅项目的启动聚集了片区内的人气，带旺了片区的商业。该片区周边生活配套基本能满足日常生活所需，由于该片区居民收入水平普遍较低，除派拉蒙与沃尔得两

5、个大型超市外，其余大多为小商铺经营，档次较低，极少有品牌专卖店。该片区内还有庐山区小商品市场与九江城南综合市场两个具有一定规模的市场，由于市场整体形象较差，目前处于经营状况不太理想。该片区目前休闲娱乐与康体健身配套设施极其匮乏，周边居民对这类配套设施需求程度较高。（三）金融配套项目周边有中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、十里信用社、信用合作社、十里邮政支局，金融配套较为完善。（四）教育及医疗配套项目周边现有庐山区中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、希望幼儿园、小天使幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专、新华书店等教育设施，能基本满足该片区居民子女就读的要

6、求。医疗配套有庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院，完全能够满足该片区居民的医疗保健要求。片区配套设施一览表（要紧针对项目周边配套）配套类别配套项目商业配套派拉蒙超市、沃尔得超市、庐山区小商品市场、九江城南综合市场餐饮老字号、三味火锅、实力饮食中心、十里大酒店金融工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、十里信用社教育中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专医疗保健庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院其它蓝桥酒吧、十里邮政支局第四节九江各片区现状分析九江市要紧包含潺阳区、

7、庐山区、开发区三个区，要紧通过十里大道、九瑞大道、潺阳路等几条重要道路紧密地联系在一起。由于地理位置、建设时间等存在着差异，使得各区在经济进展水平上存在着明显差异，从而导致了各区房地产市场进展程度也不一致。一、潺阳区及开发区房地产概况涪阳区自古以来就是人口聚集区，市区内大部分常住居民都集中于此。人气的聚集，使得该区的房地产市场快速升温。目前.，在建在售项目要紧集中在九龙街、庐峰东路、庐山南路、长虹大道及滨江路,特别是九龙街，由于政府将其规划为九江市第三条商业街，引起一股开发热潮，目前在建项目共有9个。开发区由于建设时间不太长，交通、生活、商业等各类配套设施等都不太完善，因而制约了房地产的进展，

8、目前在售的具有一定规模的项目只有弘雅花园。（具体情况见下表）潺阳区及开发区要紧在售楼盘情况一览表楼盘名称进展商位置总建面积(M2)户型结构户型面积(M2)建筑类别三兴花园三兴房产新桥头两房两厅93-104多层三房两厅118-135四房两厅144复式147203龙跃花园民生集团九龙街三房两厅122-151多层学洲城(东盟3期)东盟实业集团九龙街两房两厅73-110.多层三房两厅102137钻石名苑安美达房产九龙街38000两房两厅94-1039栋/多层三房两厅116123向阳苑安居房产九龙街53000两房两厅901108栋侈层三房两厅130160庐峰小区经济适用住房进展中心庐峰东路150000一

9、房一厅64多层两房两厅83-115三房两厅118151庐峰南小区振兴房产庐峰东路65000两房79-9112械/多层三房91-156四房两厅131155复式227-279湖滨花园(中心区、东区)信华集团庐山南路35000两房两厅92-120多层、小高层三房两厅127-169四房两厅153-161六房三厅179-224龙鑫花园华龙房产长虹大道120000两房两厅83/93多层三房两厅99/119四房两厅138/169五房二厅145滨江现代城新华新房产滨江路两房两厅112126高层三房两厅150-161弘雅花园北方房产九瑞大道120000二房两厅88-102多层三房两厅124126二、庐山区房地产

10、概况庐山区由于距离市中心较远，且为工业集中区，常住居民较少，房地产起步较晚，大多数楼盘开发仍处于零星开发状态，具有规模的楼盘较少。由于交通便利、周边县区人口的迁移、市区范围的扩大等因素的刺激,使得该区房地产有一定的升温，特别是潺海花园的大规模开发,对该片区的房地产开发与需求起到了一定的拉动作用。项目周边在售楼盘要紧有河海花园、庐林花园等，具体情况如下：项目片区在售楼盘情况一览表楼盘名称进展商位置总建面积(M2)户型结构户型面积(M2)建筑类别海海花园河海实业前进西路IOOOOO两房两厅88多层联体别墅三房两厅100119四房三厅168/180庐林花园鸿昌房产前进东路32000两房两厅79-96

11、多层(8栋)三房两厅107-142龙洲花园龙洲房产前进东路两房64/88/93多层三房两厅120四房两厅149新中商住楼前进东路两房两厅多层三房两厅153第五节九江现时物业分析一、建筑形式分析从调查资料显示，目前九江在售楼盘建筑形式要紧以多层为主，高层项目较少，仅有滨江现代城、年丰大厦、锦湖豪庭、滨江花园几个楼盘。要紧有下列几个原因：(-)价格因素：目前九江市整体购房能力有限，而高层价格相对较高，均价大多在1800元/a?以上，相对而言，多层均价大多在1200元/n?左右。因此市民更容易同意多层的价格。(二)物业管理费：高层由于管理成本较高，因而物业管理费较高，大多在0.8元/m2,而多层物业

12、管理费仅为0.2元/n?左右。二、项目规模分析目前九江市在建在售项目有60多个，但开发规模都较小，总建筑面积大多在36万平方米，10万平方米以上的项目仅有少数几个,如龙鑫花园、庐峰小区、弘雅花园，其总建筑面积分别为12万平方米与I5万平方米。项目周边楼盘大多属小规模开发，只有号称“九江第一社区济海花园开发规模较大，总建筑面积为10万平方米。部分楼盘规模具体情况见下表：部分楼盘规模情况表楼盘名称总建筑面积(m2)钻石名苑38000向阳苑53000庐峰小区150000庐峰南小区65000湖滨花园(中心区、东区)35000龙鑫花园120000弘雅花园120000涪海花园100000庐林花园32000

13、三、户型、面积分析从调查资料显示，户型供给以两房与三房为主，并有少量的四房与五房，一房的供给较少，仅有庐峰小区推出了64m2的一房一厅。形成这种户型供给结构的要紧原因，与要紧客户为居家自住型为主有一定的关系，目前九江市购房作为投资的较少。各户型面积见下表：要紧在售楼盘户型面积统计表户型结构面积主力面积畅销面积一房一厅646464两房64-12690-11090-100三房两厅91-160110150130150四房两厅131180130-160五房两厅145145六房三厅179224179224四、现时价格水平分析1400120010008006004002000主要楼盘价格一览表j12001

14、20I_I12001_|_rQ口经710720I1111I111111I11从上表能够看出，九江各片区现时价格水平要紧集中在7201300元/H?,价格由于地段、小区环境、开发规模、开发商实力等不一致而有着较大的差异。（-）九龙街片区：位于九龙街首段的龙跃花园凭借其优越的地理位置使其均价达到1200元n;位于中段的学洲城（东盟城中城3期）尽管其地理位置不及龙跃花园，但由于其开发商具有一定的实力与一、二期的成功开发，均价也达到了1200元位于尾段的向阳苑由于位置相对较偏，且具有经济适用房的性质，因此价格相对较低，为980元/m2o（二）前进路片区前进路片区由于离市中心较远，且片区整体形象较差，从而导致其物业价格较低，大多都在700元n左右，如庐林花园与龙洲花园，均价分别为740元/n?与720元/nA涪海花园由于规模较大,且一期的成功开发，均价达到了该片区最高，为800元/n