某房地产公司全程项目开发管理制度汇编.docx

《某房地产公司全程项目开发管理制度汇编.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产公司全程项目开发管理制度汇编.docx（46页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、某房地产公司全程项目开发管理制度汇编目录第一部分投资管理第一章项目投资管理制度6第二章项目建议竹编制指引9第三章项目可行性研究报告编制指引H第四章项目立项评审决策指引19第二部分规划设计管理第一章项目设计管理制度21第二章规划方案设计作业流程25第三章建筑方案设计作业流程.26第四章景观环境设计作业流程27第五章规划设计指引编制要点28第六章规划设计任务书编制要点33第七章项目规划方案评审指引36第八章建筑单体方案评审指引38第九章景观设计任务书编制要点41第十章施工图审查基本要求44附：项目规划设计方案简评表46施工图审查意见表49第三部分工程管理第一章工程管理组织.511.1管理组织机构5

2、112项目经理部的组织管理52第二章经济合同管理552.1经济合同管理规定552.2工程类合同编制要点592.3标准格式合同内容要点612.4对外合同及付款签批的意见632. 5合同付款管理程序66附：经济合同审批表（500万元以上）68经济合同审批表（500万元下列）69经济合同付款审批表70合同管理台帐71第三章采购与招标管理723.1招标管理规定723. 2材料设备采购规定783. 3甲供材料设备采购操作要点813.4乙供采购指定品牌及限价操作指引83附：招标文件审批表85中标通知书86投标承诺函87履约保证金保函88材料设备采购计划表89零星（紧急）采购审批单90限价（指定品牌）材料设

3、备审批表91乙供材料设备审定表92第四章工程进度管理934.1工程进度管理规定934. 2施工进度操纵流程954. 3施工进度操纵指引974.4进度计划内容编制要点99第五章工程质量与施工管理IOO5.1项目施工管理规定1005. 2施工组织设计制度1045. 3技术交底及施工图会审制度1085. 4样板指路制度1105. 5工程质量现场检查内容与要求1135. 6材料设备质量技术要求管理规定1155. 7材料设备进场验收指引1175. 8质量保证资料检查要求1195. 9分部（项）专业工程验收检查要求1215. 10项目预验收检查要点1225. 11项目竣工验收检查要点1245. 12工程技

4、术档案范围与建档要求1265. 13工程竣工总结编制指引1326. 14工程管理奖罚制度135附：重点监管部位质量监管计划表136材料设备质量监管计划表137材料设备进场验收单138甲供材料设备台帐139第六章工程造价管理.1407. 1成本管理制度1406.2工程设计变更管理规定1436.3现场签证管理规定1476.4项目成本核算与分析指引1496. 5工程结算操纵指引1516. 6工程造价管理奖罚制度154附：设计变更审批表155设计变更通知单156现场变更签证通知单157现场变更签证费用审核单158成本动态统计操纵表159现场签证统计台帐161设计变更统计台帐162合同统计台帐163第七

5、章安全文明生产管理1647. 1安全文明生产管理制度1647. 2施工现场安全风险与环境因素识别指引1687. 3施工现场安全检查指引1707. 4施工现场文明生产管理要点1727. 5工程事故处理指引173第四部分营销管理第一章组织架构与编制175第二章营销策划管理1761.1 1总则1761.2 总体策划1771.3 阶段策划及实施1782. 4市场调查与前期策划1793. 5营销策划工作规范一一房地产全程策划标准182第三章现场销售工作管理1924. 1销售准备1923.2现场销售过程193第四章现场销售工作规范1954.1销售准备工作1954. 2销售价格管理要点1994. 3销售合同

6、范围与草拟注意事项2014. 4销售面积确定操作要点2024. 5销售工程设计装修注意事项2044. 6广告方案与实施操作2064. 7销售过程管理要点2094. 8房产价格折扣管理指引2115. 9销售收款指引214第五章客户服务工作规范2175.1客户服务部职责2175. 2客户资料管理指引2185. 3退换房办理指引2205. 4更名办理指引2226. 5客户按揭代办指引224第六章营销费用制度226第一部分投资管理第一章项目投资管理制度1总则1.1为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益与效率，公司所有拟开发项目务必通过科学论证与决策。12公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、

7、国家政策法规规定，与企业进展战略的评价与推断，投资项目的选择应以公司的总体战略与长远规划为根据，符合集团主导产业的进展方向，在保证质量的基础上.以实现投资效益最大化为目标。2项目投资速议2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市进展状况与房地产市场基本信息等。2.2计划配套部组织有关部门对有关调查信息进行经济技术指标测算经初步推断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合项目建议书编制指引的规定。2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。3项目投资论证3.1项目论证工作务必

8、有计划地进行，计划配套部负责制定与实施项目论证阶段的工作计划。3.2项目论证阶段的工作内容包含，但不限于：1）宏观与微观投资环境分析:2）专项的市场调查，与有关信息收集、整理与分析；3）项目初步定位；4）资金来源计划及融资方案；5）投资估算；6）经营效益分析等。3.3项目论证形成的可行性研究报告务必符合项目可行性研究报告编制指引的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5项目可行性研究报告由计划配套部组织编制，财务部、市场部、

9、工程造价部与工程技术部等有关部门有责任予以积极配合。4项目投资决策4.1 开发项目的立项决策，首先务必通过总经理办公会的评审。4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包含三种：1）同意立项：2）不一致意立项；3）推迟立项。4.3总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。4. 5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判与签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。5项目并购及合资合作

10、5.1项目并购及合资合作务必按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无操纵权的，原则上不参与。5. 2计划配套部负责项目兼并与合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、操纵措施、时间进度与责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。5. 3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同与付款的事项，务必按本手册“经济合同管理”的规定执行。6项目变更与调整5.1 项目运作过程中发生的项目变更，包含但不限于：进展延伸、投资的增减或者滚动使用、规模扩大或者缩小、后续或者转产、中止或者合同修订等，均应报投

11、资决策委员会通过。6. 2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。第二章项目投资管理工作流程图第三章项目建议书编制指引1城市规划及进展前述2项目决策背景及摘要2.1外部环境1）城市进展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位：3）项目渊源，特殊的政治或者文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2. 2内部因素1）项目启动对公

12、司未来儿年进展战略的意义（通常3至5年），在公司进展中的地位（是否核心项目）；2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。3项目概况3.1 宗地位置3. 2宗地现状四至范围，地势比较，地而现状，现有居民情况，地卜.情况，土地的完整性，地质情况。3. 3项目周边的社区配套3. 4项目周边环境3. 5大市政配套3. 6规划操纵要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑而积：综合容积率、住宅容积率：建筑密度；控高；绿化率等。3.7土地价格3.8土地升值

13、潜力初步评估3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。4法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。5市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量与产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征：产品定位及建议。6要

14、紧经管指标分析开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析：营销计划分析；成本、费用、税务分析；嬴利能力分析。7结论与建议第四章项目可行性研究报告编制指引1项目决策背景及分析1.1 外部环境1）城市进展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等：2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位；3）项目渊源，特殊的政治或者文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2 内部因素1）项目启动对公司未来几年进展战略的意义（通常3至5年），在公司进展中的地位（是否核心项目）；2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。2项目概见2. 1宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置与距离、地段的定性描述）。3. 2宗地现状1）四至范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包含宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较