某物业管理公司顾问项目管理手册.docx

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1、某物业管理公司顾问项目管理手册ZHONGHA1PROPERTYMANAGEMENTC0,1TD.编号：WI/WG02版本：C顾问项目管理手册编制：顾问管理部批准：质量管理部日期:文件受控章声明：顾问部管理手册未经许可，不得翻印。责任部门：顾问部序号编号标题1 WI/GW02-001顾问项目驻场经理岗位职责2 WI/GW02-002机电设备顾问岗位职责3 WI/GW02-003安全保卫顾问岗位职责4 WI/GW02-004质量管理顾问岗位职责5 WI/GW02-005顾问项目工作流程图6 WI/GW02-006编制顾问管理工作计划7 WI/GW02-007考察建议8 WI/GW02-008配合楼

2、宇销售9 WI/GW02-009提供咨询指导10 WI/GW02-010与合作方的沟通11 WI/GW02-011协助建立管理组织12 WI/GW02-012对物业管理人员培训13 WI/GW02-013编制顾问项目物管方案14 WI/GW02-014入伙前的准备工作15 WI/GW02-015配合设备安装与调试16 WI/GW02-016配合设备交接与验收17 WI/GW02-017完善各项规章制度18 WI/GW02-018物业管理档案资料19WI/GW02-019管理费测算与核算20WI/GW02-020定期检查考评21WI/GW02-021协助合作方注册物业公司程序22WI/GW02-

3、022申办物业管理资质程序23WI/GW02-023创建达标程序24WI/GW02-024申请体系认证程序25WI/GW02-025服务质量跟踪26WI/GW02-026预防交接与实操结束服务品质急剧下滑的要求交接工作27WI/GW02-027顾问项目业绩评价的要求28WI/GW02-028关于规范手机使用的通知29WI/GW02-029顾问管理部电子邮箱使用规定30WIGW02-030公司帐号31WI/GW02-031顾问管理部外派驻场人员行李托运规定32WI/GW02-032对外发文签收表33WI/GW02-033被顾问方培训评估表34WI/GW02-034顾问管理部驻场人员亲属反探亲规定

4、35WI/GW02-035顾问管理部驻场人员津贴发放补充规定36WI/GW02-036物业管理软件安装的要求及程序37WI/GW02-037网络沟通方法38WI/GW02-038顾问项目情况评估分析办法39WI/GW02-039驻场经理同意采访的规定40WI/GW02-040顾问建议书格式41WI/GW02-041驻场顾问人员福利待遇42WI/GW02-042驻场人员月工作汇报制度43WI/GW02-043项目情况统计表44WI/GW02-044驻场顾问节假日期间申请休假的有关规定45WI/GW02-045U盘及U盘资料管理制度46WI/GW02-046外派驻场人员须知47WI/GW02-04

5、7顾问团考察须知斗转星移时光逝，数年风云弹指间，顾问管理创新业，继往开来谱新篇。近年来的顾问物业管理，给我们今后的物业管理提供了许多创新的空间。未来的顾问事业是一片绿茵，是一片沃野，是一片绿洲，需要我们去灌溉，需要我们去播种，需要我们去精心培养。为了使顾问工作更加程序化、规范化，为合作方提供高水平、高质量的顾问服务，公司组织人员编制了这本作业指导书，为驻场人员今后的顾问管理工作发挥指导与参考作用。深圳市中海物业管理有限公司顾问管理部2003年2月19B1.O认真研读、充分懂得并严格执行我司与合作方签定的顾问合同（协议），确保顾问项目达到合同约定的物业管理标准。2.0结合当地实际与特点编制顾问实

6、施计划并协助被顾问方编制物业管理方案，经常与合作方进行沟通并保持良好的合作关系。3.0运用我司物业管理优势，指导并协助合作方组建物业管理机构及日常运作，建立一支高水准的管理队伍，使物业管理走向规范化。40参与顾问项目的日常管理工作，并随时对管理服务工作进行检讨，积极向合作方提交书面合理化建议，书面建议务必编号并同时向被顾问方开发商领导与物业公司领导各递一份,并要求合作方签收。5. 0对公司经营效益负责，按合同约定的时间、款数回收顾问费用。6. 0对分管项目管理服务质量与管理水平的提升负责，使被顾问方满意，做好培训、监督检查及有关记录工作，跟踪落实完成情况。7. 0负责协调内外关系（包含：同进展

7、商的沟通、同当地物业主管部门建立有效联系，处理辖区内重大问题等），并将结果及时反馈给公司，在合作方同意的情况下，尽可能的参加合作方工作例会，掌握项目动态，确保分管项目工作正常运作。8. 0按合同要求与项目情况完善IS09000工作手册，按时提供给被顾问方，并负责监督与实施。9. 0跟踪落实顾问建议与顾问团每次考察建议的实施情况，关于影响到管理目标没有实施的问题，应加大力度提请进展商落实，并将结果反馈给公司顾问管理部。10. 0积极熟悉当地房地产市场动态，做公司驻顾问当地的房地产信息员，协助公司开拓当地物业市场。11. 0发扬中海“严格苛求、自觉奉献”的精神，求新务实，严于律己，以身作则，树立起

8、良好的人格力量，自觉保护中海的企业品牌。12. 0同意合作方的监督与批判意见，定期向公司顾问管理部与合作方汇报工作进展情况，每月28日前向顾问管理部提交下月工作计划与本月工作总结。13. 0负责对随行驻场顾问人员的管理与考察并传达公司的文件精神，指导督促他们完成管理目标。14. 0在合同期满时，负责办妥一切交接手续并向公司顾问管理部及合作方提交顾问工作总结报告并交回建议书备份件汇总、领用资料与物品。15. 0按时完成公司领导交办的工作。1. O负责指导、组织顾问项目工程技术人员对供电配电系统、电梯、消防系统、给排水系统、中央空调系统等机电设备的交接验收。2. 0负责对小区内全部设备设施的维修保

9、养、更新换代等工作的研究、指导与管理工作。3. 0负责指导顾问项目编制工程、设备作业指导书，并有效运行。4. 0负责顾问项目技改项目的指导工作。5. 0负责指导监督、检查顾问项目设备安全运行等工作，发现问题及时处理并向顾问经理汇报。6.0协助顾问经理完成对管理层与操作层技术人员的培训与考核工作。7.0对分管专业的管理服务质量与管理水平的提升负责，做好培训、监督检查及有关记录工作，做到月有计划、跟踪落实顾问建议与考察建议的实施情况，并将结果反馈给顾问经理。8.0完成顾问经理交办的其它工作。1. O协助合作方制定安全工作方案，并组织实施。2. 0贯彻落实公司安全工作作业指导书，协助合作方做好安全保

10、卫工作。3. 0在驻场经理领导下组织召开员工安全工作例会，传达贯彻上级指示及精神。4.0督导、检查合作方的安全保卫工作，发现问题及时向顾问经理汇报。5. 0负责护卫员的安全教育、培训、考核工作，并定期组织实施与督查。6. 0对分管专业的管理服务质量与管理水平的提升负责，做好培训、监督检查及有关记录工作，做到月有计划、跟踪落实顾问建议与考察建议的实施情况，并将结果反馈给顾问经理。7.0完成顾问经理交办的其它任务。1.O在顾问项目驻场经理的领导下，认真贯彻执行与合作方签订的协议，结合当地实际与特点逐步建立质量管理程序。2.0收集与整理物业管理资料与软件，按照中海管理模式结合当地特点逐步建立各项资料

11、与档案。3. 0对员工定期进行质量管理体系的系列培训，并对培训效果进行监督、检查与考核。4. 0做好质量记录，为企业未来的各项考评与质量体系认证做好充分的准备。5.0及时向顾问经理汇报工作进展情况，并对质量管理的建立与进展不断提出建议与改进方法。6.0协助与督促合作方积极消除管理缺陷，及时对日常运作进行指导，使管理工作规范化。7. 0合同期满后，要写好工作总结，办妥一切交接手续。8. 0完成顾问经理交办的其它任务。协助顾问团做好服务质量跟踪考评、建议、解决遗留的疑难问题1. O顾问合同的签订标志着顾问工作的开始。公司商务部将合同复印件及委托方地址、联系人电话等以书面形式移交顾问管理部。由此开始

12、，合同的执行即由顾问管理部负责组织安排。2. 0顾问管理部接手合同后，应及时与委托方取得联系，如项目在深圳地区的应先与联系人会面,初步熟悉该项目的整体规划、工程施工进度计划、计划售楼时间、计划入伙时间及当前的工程进展情况等，商定顾问团赴现场考察的时间。针对该项目实际情况及合作方的要求，结合合同条款，制定出全面的顾问管理工作计划（如项目的驻场经理已到位，此项工作计划编制应以驻场经理为主，顾问管理部协助完成），以利于日后的顾问管理工作。制定工作计划应注意下列几点：2.1从全局出发，通盘考虑。尽量将每项应做的工作都作出详尽的安排，分步落实。2.2切合实际。顾问计划将作为日后工作的根据，应符合工程的进

13、展情况及合作方的要求。2.3重点突出、条理清晰。计划应使合作方一目了然，对每项工作做到心中有数，以便于互相配合，提早做好准备工作。2.4适当考虑合作方的要求。在不违背合同基本条款的前提下，可对一些项目的执行时间作出部分调整。2.5关于合作方临时提出的关于设计方案、设备选型、物业管理法规等方面的咨询要求，应及时回复。2.6在制订计划时，应注意配合顾问费用的收取。1. O考察建议是顾问项目中一项重要工作，也是委托方考察我司物业管理水平的重要环节，关于日后工作的顺利开展将起到关键性的作用。考察建议是顾问团在考察、熟悉小区的基本情况之后，本着为合作方节约投资，方便日后管理的原则，以书面形式向合作方递交

14、的考察报告。2. .0考察的次数与时间要根据合同约定与项目实际情况进行组织安排，也可考虑合作方的要求，就某些专业方面的问题不定期的进行考察，提出建议。3. 0通常来说，签约后合作方都会要求我方尽快赴项目现场进行考察、开展工作。我司要待对方首期顾问费支付到位后再进行考察。在顾问团赴现场之前，顾问管理部应先与合作方商定考察时间，并发函要求对方提早准备好有关的图纸、资料等。4. 0考察事项由顾问管理部组织安排，通常需要下列有关专业资深专家参加：土建、给排水、电气、电梯、智能化、消防、安全、清洁、园艺绿化、会计等，如已拟定该项目驻场顾问的，驻场顾问也应参加。现场考察，要紧是通过观看项目模型、阅读有关图

15、纸资料、询问与本专业有关的一些问题等方式，熟悉项目的规划意图、设计内容与规范，确定项目档次，协助合作方对管理档次进行定位。关于合作方提出的问题，如当时能确定，应及时解答，如当时不能确定，应告知对方待回公司研究后以书面形式给予答复。5. 0考察团回到公司后，通过研读、消化、懂得合作方所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划方案、设计施工图等有关图纸资料，结合考察中所熟悉的实际情况提出切实可行的建议。考察建议内容要紧包含：5. 1从有利于节约项目投资、方便日后管理出发，各专业提出建议。5.1.1 考察整体工程进度，对工程阶段性实施进度计划提出建议。5.1.2 建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求。5.1.3 设备机房的环境、通风是否满足有关标准要求。5.1.4 对住户室外空调机安放位置、冷凝水的排放处理等问题的建议。5.1.5 根据小区规划要求，提出垃圾房的建造位置与建造价格建议。5.1.6 设备设计、施工建议，其中包含：系统设计方案、设备选型等。5.1.7 对管理用房的位置、面积、布