一文带你洞悉中国房地产业发展简史：潮起潮落砥砺前行前瞻产业研究院.docx

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1、o前瞻产业研充院前瞻经济学人APP一文带你洞悉中国房地产业发展简史潮起潮落，砥砺前行刖瞻产业研究院出品Q房地产业发展简史总览产业政策简史CONTENTS房地产金融简史回房地产企业发展简史Q房地产业态发展简史资本运作简史产业出海简史房地产业发展简史总览FGRMRD前瞻房地产业发展简史总览然在实现中国梦的伟大道路上，国家所赋予的使命1998年7月3国务院媪关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化中国房地产业奉献着他的光与热，践行着2003年8月12日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知提出，房地产业已经成为国二十大会议指出

2、：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度资料来源：前瞻产业研究院整理产业政策简史2.1 产业政策简史总览22政策引导阶段：19781998年2.3 政策扶持阶段：19982009年2.4 政策调控阶段：20092016年2.5 政策规范阶段：2016年至今2.6 最新政策指引方向产业政策简史总览房地产业：经济周期之母房地产业的兴衰与政策变化息息相关我国房地产业的快速发展受益于国家政策的支持引导，在拉动国民经济发展上起到了重要的作用。而为了转变经济发展方式的需要，改变那种依靠大拆大建、依靠高投入来推动经济发展的粗放方式，加大政策性住房的建设，同时

3、为了保障民生、防范金融风险，国家对房地产业的政策调控也愈发深入，房地产业的兴衰与政策变化息息相关。我国房地产业政策简史分为四个阶段一政策引导阶段：1978-1998年；政策扶持阶段：1998-2009年；政策调控阶段：2009-2016年；政策规范阶段：2016年至今。2016年至今央广财经评论报道“房子口政策规范阶段是用来住的，不是用来炒的”资料来源：前瞻产业研究院整理政策引导阶段政策引导阶段：19784998年市场转型与老旧制度的对撞我国房地产政策在摸索中前行1958年至1977年，在新中国成立以后的很长一段时期内,我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。1978年

4、，邓小平提出房改问题，拉开住宅商品化的序幕。关于加快城市住宅建设的报告住宅建设要发挥国家、地方、企业和个人的四个积极性1978年城市住宅的几个理论问题住宅是商品，住房不能作为福利事业，要多种途径解决住宅问题，要发挥四个积极性1982年关于深化城镇住房制度改革的决定确定房改的根本目的，将房改的基本内容概括为“三改四建”1994年1980年关于加强住宅建设工作的意见提出加强住宅建设的意见，要广开门路,加快住宅建设关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定建立城市综合开发公司；推进住宅茴品化政策扶持阶段：19982009年房地产业被列为拉动国家经济发展的支柱产业支持与调控并存1998年7月3

5、H发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。这一通知被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始，我国房地产业开始迅速发展起来。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知逐步实行住房分配货币化国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知提出多数家庭购买或承租普通商品住房，增加普通商品住房供应2003年关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见提出了六条意见以进一步加强市场引导和调控2006年2005

6、年国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知提出了八条稳定住房价格的政策，又称老国八条，以抑制住房价格过快上涨FGRMRD前瞻资料来源：前瞻产业研究院整理2002年招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易政策调控阶段：20092016年进一步强化差异化住房信贷政策抑制投资、投机性购房需求在该阶段，针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。关于调整固定资产投资

7、项目资本金比例的通知国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作关于调整房地产交易环节契税营业税优保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比惠政策的通知例为20%对个人购买前两套住宅给予降低契税优惠2009年2016年有关问题的通知要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%2011年FGRMRD前瞻2013年国务院常务会议要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标资料来源：前瞻产业研究院整理2010年关于促进房地产市场平稳健康发展的通知提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一

8、条措施政策规范阶段：2016年至今提出坚持“房住不炒”政策调控进入深水区2016年12月190,经济之声央广财经评论报道“房子是用来住的，不是用来炒的“，这是12月14日公告在北京召开的中央经济工作会议上提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的定位，既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落。在该阶段，国家对房地产市场的调控已见成效，房地产市场在多项政策的调控下向着平稳、健康的定位发展。央广财经评论“房子是十九大会议三道红线政策用来住的，不是用来炒的”再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、炒的定位。”净负债率不超过100%、现金短债比大于1

9、2016年2017年2023年2019年加强房地产信托领域风险防控要求严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求2017年住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法最新政策指引方向多次强调“房住不炒”加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展2023年3月国务院金融委等坚持“房住不炒”定位，探索新发展模式，坚持租购并举，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展2023年8月国务院常务会议支持刚性和改善性住房需求，

10、地方要用好“一城一策”政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款房地产金融简史3.1房地产金融简史总览3.2计划性福利分配阶段：19491978年3.3市场化改革探索阶段：19781998年3.4蓬勃发展阶段：19982017年3.5规范长效阶段：2017年至今房地产金融简史总览现代金融与房地产市场经济联动，相辅相成在房地产全产业链运转的各个环节，包括房地产开发、生产、经营和消费都需要金融信贷资金的支持。现代金融在为房地产市场赋能并促进房地产发展的同时也加强了自身与房地产的联系甚至将自身的金融业务深深地嵌入并搠绑在房地产上，使得二者的经济联动效应成倍放大，互相影响,相辅相成。我国房地产

11、金融发展分为四个阶段一计划性福利分配阶段：1949-1978年；市场化改革探索阶段：1978-1998年；蓬勃发展阶段：1998-2017年；规范长效阶段：2017年至今。2017年至今从建立房地产长效发展机制出口规范长效阶段发着手解决房地产照林MRD前瞻P蓬勃发展阶段1949-1978P计划性福利分配阶段资料来源：前瞻产业研究院整理FGRMRD前瞻社会主义三大改造顺利完成在这高度集中的计划经济制度安排下，住房没有实现商品化，也就不存在房地产市场，更不会有计划性福利分配阶段：19494978年探索从人民的利益出发来解决住房问题的政策机理福利分房以企事业单位自建房屋并按分配住房的方式作为社会住一

12、定条件以福利形式向职工房的主要供给形式，以福利分房为特点的住房供给制由此形成以租养房向打击房产投机行为，同时承认并保护居民的私有房FGRMRD前瞻资料来源：前瞻产业研究院整理屋产权市场化改革探索阶段：1978T998年局部性渐进式的市场化政策措施有条不紊的推进1979年基建投资的资金来源逐渐由财政拨款改为银行贷款，这在广义上标志着中国房地产金融建设历程的开端，这也仅仅是房地产开发建设环节的金融市场化支持，而银行面向个人的贷款则发展缓慢彳而4年我国企业的融资方式也由财政拨款改为银行信贷，随后为了进行城市住房开发建设，相继成立了房地产综合开发公司，并由建设银行提供信贷资金支持以进行房地产开发199

13、1年4.503.503.002.502.001.501.000.500.(X)妒遥爹麟“渺就囿爹遥钏何“输缩时1978-1998年中国GDP增加值构成：房地产业（单位:%）上海开始试点住房公积金制度，个人住房信贷业务也得到了一定的启蒙并孕育着转向全面的市场化消费金融，我国的房地产金融开始逐步建立市场化基础资料来源：国家统计同前瞻产业研究院整理的财政剌激计划，房地产市场政策由控制房价转向刺激住房消费需求新开工房屋面积同比增长%）-一房地产开发投资累计额同时曾长（%）50.0040.0030.0020.0010.000.00IO.-20.00蓬勃发展阶段：19982017年中国房地产金融进入茁壮成

14、长的黄金期2008年由美国次贷危机引发的国际金融危机爆发，为应对金融危机的冲击，我国实施了“四万亿O25。年新开工房屋面积的同比增长率达到了40.56%的高峰2“年房地产开发投资完成额同比增长率达到了34.63%的高峰1998-2017年中国新开工房屋面积与房地产开发投资完成额同比增长（单位：%,%）2023年12月2。19年2月中央政治局召开第十三次集体学习会议，金融供给侧结构性改革全面开启，供给侧结构性改革步入深水区疫情扩散时中央多部门表态，表明房地产长效调控机制不会因疫情短期冲击而发生改变管理制度的通知规范长效阶段：2017年至今中国房地产及房地产金融已经进入新的成熟发展阶段十九大召开以来，党和政府从建立房地产长效发展机制出发着手解决房地产领域的不充分不平衡发展问题，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”成为今后一个时期房地产相关政策制度安排的核心逻辑遵循，中国房地产及房地产金融进入规范化长效发展的新阶段。2023年10月中国房地产及房地产金融进入规范化长效发展的新阶段F人民银