小产权房买卖风险解读.docx

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1、小产权房买卖风险解读一、什么是小产权房实际上小产权房是违章、违法建筑，具体可参考以下三种:川产秋宿有三类第一和第二和第三种耐民自行筹奥兴建的农民宿,我的宅基地我o耐委会和耐民在集便土地上自行R发建设的统建肩,耐民既是建造音也是股东.年坐等分红。H发商出裱，附集便出地合但建设的腰盘,合理/利、有专门物亚县至还有配套学i1i丸此类房屋只能转让使用权，不可买卖，同时转让需满足以下四点:1需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；2 .转让人与受让人同为本村村民；3 .受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；4 .宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于一户多宅或多房。

2、如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。二、买小产权房有风险很多人因为价格便宜而购买小产权房，但是购买小产权房有以下风险：1 .没办法办理房产证双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。2 .难以规避一房多卖风险因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。3 .脱离监管质量难

3、以保证大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。4 .购房时无法进行银行贷款不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。5 .套现困难，难以转让小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。6 .小产权房难分割因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。7 .有可能被无偿征用或者征收小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。8 .随时面临业主违约风险在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。三、已经买了小产权房合同有效吗？根据现行法律，2种情况有效，3种情况无效。有效：本集体组织成员之间买卖小产权房；将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。无效：本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；小产权房未办理抵押登记。四、买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房？买房时主要看销售方有无五证，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。有五证的就是正规商品房，没有五证或缺少五证之一的就是小产权房。