小区物业项目智能化系统管理方案标书专用参考借鉴范本.docx

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1、小区物业项目智能化系统管理方案（标书专用）参考借鉴范本老许作品小区物业项目智能化系统管理方案目录一 .本小区物业项目智能系统管理的前期措施3二 .本小区物业项目智能化系统的日常运行及维护保养31智能监控中心的设置及运作32智能化系统的日常运行（在项目具备硬件的情况下）32.1秩序维护巡更系统32.2水、电、燃气抄表系统42.3智能停车管理系统42.4秩序维护监控系统42.5消防报警系统42.6电梯报警对讲系统51）建立智能化系统设备档案52）编制日常运行管理制度及操作、维修规程53）操作维修人员常规培训53智能化系统的维护保养53.1 维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养两个层次。53

2、.2 日常维护保养、定期维护保养质量控制53 .3主要系统定检工作要点54 .充分发挥智能化系统在物业管理中的作用6一.本小区物业项目智能系统管理的前期措施我司将在本小区物业项目智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入，积极参于配合相关工作，力争尽快尽早熟悉整个智能系统，在前期从物业管理角度给出建议。对相关上岗人员，进行岗前业务技能、技术培训以及持续的在职培训。1.对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理，所辖设备的性能、原理、特点、操作规程、维修保养规范，故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。2 .物业服务中心相关人员进行住宅内智能系统终端设施操作、使用方法、检查保养方

3、法等方面的培训。3 .对设备维修人员进行有关设备设施原理、使用操作方法、维护，维修规程等方面的培训。4 .对秩序维护员进行住宅内智能终端设施、停车场设备设施的使用操作方法以及各类事件处理程序等方面的进行严格的培训。5 .所述各类人员必须考核合格后，方能上岗、留岗。二.本小区物业项目智能化系统的日常运行及维护保养1智能监控中心的设置及运作小区设置集中的智能监控中心，派专人实施24小时监控操作，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，作为小区总值班联络各种支持和资源，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。智能监控中心实行3班倒，在任何情况下坚守岗位、履行总值班职能。

4、智能监控中心权限及职能：一一负责智能系统之监控主机设备的运行操作、维护。一一负责小区运行信息收集、统计、分析、传递，制作统计报表。一一受理小区住户、业主及本物业服务中心其它岗位人员提出的服务申请与投诉，协调相关人员并予以处理，对处理结果作电话回访和记录。一一发生应急事件时，履行调度指挥职能，及时组织力量处理并向上级报告。2智能化系统的日常运行（在项目具备硬件的情况下）5.1 秩序维护巡更系统为保证秩序维护巡更人员切实巡查到位，及时了解巡查过程中的任何异常情况和保障巡查人员的人身安全，根据小区所布置的小区特征，物业服务中心将组织队伍，合理安排路线，实行24小时全天候巡更。智能监控中心将把巡更路线

5、、时间间隔、对讲机的资料记入电脑加以控制。当出现异常情况报警时，监控人员将立即与巡更人员进行对讲联系，确认情况类别。一般情况时，由巡更人员处理后继续按路线巡查，中心将记录事发原因；遇要支援时，由智能监控中心派出快速应急队伍赶赴现场协助解决；紧急情况时，按本公司应急处理方案办理。为保证巡更人员和固定岗人员始终保持良好的体力和精神状况，我们将制定合理的值班程序，对巡逻岗、固定岗、巡查路线进行轮换。2.2水、电、燃气抄表系统根据市政府关于水、电、气抄表到户统一收费的原则精神及小区的具体情况，物业服务中心将密切配合市主管部门做好此项工作。燃气抄表、计费由市燃气公司负责，而水电表的抄录、计费等工作将由小

6、区物业物业服务中心配合供水、供电通过电脑终端进行操作。我公司将积极创造条件，使抄表计费系统正常运作，以便准确、及时、无打扰地完成业主、客户水电表抄录，我方将与供水供电主管部门联系，采用统一的计费标准和方法，按市政府规定实施统一收费，并以银行托收方式结算，减轻居民水电费负担，消除收费中间层纠纷。2.3智能停车管理系统小区物业服务中心对于车辆的管理，除了采用固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能。智能监控中心将已办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式磁卡，控制道闸起落，完成车辆出入登记。一旦车主将磁卡丢失，应立即报告物业服务中心，可避免出现丢车事故。外来车辆的进出在严格控制的情况下，由固定岗

7、输入该车资料方准予进场。出场时调出电脑资料核对无误方能离开。未在智能停车系统监控下的车辆无法进出。2.4秩序维护监控系统电梯、小区及周边各重要通道等部位布置的摄像机，24小时密切监控小区停车场、重要出入口、围墙等主要场所。智能监控中心的监控人员将实施24小时屏幕监控，同时将异常情况记入硬盘，以备查证。结合巡逻岗、固定岗的人员多层监控，对小区的治安起到可靠的保障作用。当出现异常情况时，监控人员将视情况通知该区域的固定岗、巡更人员、快速应急队伍及公安部门进行现场处理。紧急情况时按应急处理方案执行。2.5消防报警系统楼宇火灾危险性大，一旦起火则不易控制，消防安全至关重要。消防设施是楼宇火灾自救的重要

8、手段。智能监控中心消防监控设备必须24小时正常工作，所有消防设备必须保持完好。智能监控中心消防监控在任何时候均有人值班，并严格按照公司消防设施管理规定，定时检查维护和试运行各消防系统设备，一旦发生火警信号，将按公司“应急处理程序”和方案执行。2. 6电梯报警对讲系统电梯是项目高层和小高层住宅楼重要的垂直交通工具，但由于电梯轿箱是一个较小的封闭空间，一旦发生停梯困人故障，被困人员会感到处于孤立无援境地，心情将十分紧张烦躁。因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。智能监控中心接听报警后，一方面通过闭路电视观察梯内情况，并应与梯内被困人员保持联系、给予安慰，嘱其耐心等待救援；另一方面迅速通知管理人员解

9、救被困人员。如电梯内发生治安报警，智能监控中心将立即派巡更人员或快速应急队伍前往现场处理。1）建立智能化系统设备档案一一设备分类及编号一一建立设备台帐和卡片一一建立设备技术资料档案一一定期进行设备全面测试联动记录2）编制日常运行管理制度及操作、维修规程3）操作维修人员常规培训此措施能够使操作维修人员了解系统构成及工作原理、熟练掌握操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等规定。人员经培训考核合格后，方能上岗。3智能化系统的维护保养2.7 维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养两个层次。日常维护保养工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于监控中心设备的外

10、观、功能状态。定期维护保养工作内容包含性能状态检查，系统试验及计划性修理，由维修人员按有关规范进行实施。2.8 日常维护保养、定期维护保养质量控制日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、计划作完保养维护工作后在相应图表中作记录。物业服务中心经理及设备维修部主管根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。3. 3主要系统定检工作要点1)闭路电视监控子系

11、统：对各处监视探头检测镜头是否清洁，螺丝是否有松脱，云台是否转动灵活，线路是否连接完好，监控室的屏幕图象是否清晰，信号是否受到干扰，24小时录象机是否工作正常，录制磁带是否图像清晰。检测需每月进行一次。2)中央监控室机房监控系统：检测监控室的空气温湿度是否符合标准，防静电环境是否合格，各路子系统弱电信号是否连接正常，各主机及监视器和电视墙显示是否正常，各个设备接地是否良好，UPS不间断电源是否工作良好。检测需每季度进行一次。3)停车场管理子系统：检测道闸升降是否自如，读卡器是否工作正常，各处指示灯是否正常动作，报警器是否工作，计算机停车场数据库管理系统是否运行良好。检测需每季度进行一次。4)消

12、防监控系统：检测消防联动控制台各项控制功能是否有效，线路连接是否可靠，报警信号装置是否失效。抽查烟、温感探头是否反应正常，试验消火栓破玻按钮信号是否有效，检查消防电话、应急广播功能是否正常，检查试验送风及排烟系统设备，检测每月进行一次。4. 充分发挥智能化系统在物业管理中的作用随着科学技术的飞跃发展，信息技术、计算机技术越来越多地深入物业管理工作，楼宇智能化已成为现代高级商住楼中一个不可或缺的重要功能。管好用好小区的智能化系统是物业管理工作中一个极其重要的环节。4.7 智能化系统的概况系统构成：(1)防盗、保安对讲系统(2)火灾自动报警、消防联动控制、电梯运行监控系统(3)停车场智能化管理系统

13、(4)自动抄送水、电、煤气三表系统(5)住户安防系统(6)小区巡更及闭路监控周边防护系统(7)电子布告栏及背景音乐系统4.2功能:通过采用计算机集控技术，将各现场采集点的监控对象的状况集中到智能化监控中心，经电脑处理后作出处理决定并反映于智控显示报警设备，使值班人员及时准确掌握现场情况，并能通过遥控设备实施相应操作。4.3巡逻路线的最佳选择最佳的巡逻路线与通讯工具将使各小区的秩序管理无死区、盲区。合理的巡更签到与智能监控中心密切配合，及时处理突发事件；快速支援可靠迅速，巡更人员无后顾之忧。流动岗巡逻路线的定时轮换将使巡更人员始终保持良好的精神状态和充沛的体力。4.4建立以监控中心为主导、技防为

14、主、人防为辅的防范体系物业服务中心将在小区的主要出入口处设立固定岗，负责视线范围内的监控，小区配备秩序人员按指定路线进行24小时巡逻监控，固定岗、流动岗、智能监控中心三者间随时保持无线电对讲机联络。智能监控中心24小时全方位监控，这就形成了一个内外结合、立体交叉、动静互补的全方位防范体系。4.5实行24小时秩序员巡逻值勤层层落实管理责任，小区门岗对出入小区的外来人员实行验证登记，并由物业服务中心负责监督管理，如有突发事件发生，小区巡逻秩序员1分钟到达现场，并随时调动附近值勤点的秩序员在3-5分钟内前往支援，以确保小区秩序。4.6巡逻路线的确定根据不同情况，按智能监控系统配置特点，合理安排秩序管

15、理工作方案和巡逻路线秩序防范图巡逻路线应根据小区不同时期的管理要求，因地因时制宜，制订出恰当方案，并经常加以调整、交换，防止被人掌握规律造成漏洞。5.应急处理养兵千日，用兵一时。一支队伍是否训练有素、能征善战，关键时刻的应急处理能力最能体现队伍整体素质。我们物业服务公司有着丰富的物业服务经验和充分的人才资源，结合小区的实际状况，建立一支指挥有序、团结协调、令行禁止、技艺精湛的服务队伍，能严格按照预定程序，有条不紊地解决各种突发事件。1 .以智能监控中心为主导的应急信息处理网络居家报警-政府职能部门监控设备一巡更秩序员_供水供电部门电梯保养公司因亡科皮昌监控中心固正秩人.（信息收集处理）快速应急队伍报警电话项目部*维修电_1上级部门一巡更秩序员新闻媒介固定秩序员其它义务消防队一公司后备支援应急信息处理网络图智能监控中心在接到报警后，首先应经过核实，确定真伪。如属误报，应区分是人为还是设备误报，再决定相应处理方式；如属实，视情况转报相关职能部门处理。必要时报政府主管部门，如公安局、消防部门、劳动局、自来水公司、供电局、天然气公司等，并如实记录在案。2 .消防报警应急处理我们物业服务公司历年来一直是郑州市消防工作先进单位，多年来积累了丰富的消防工作经