智慧园区开发运营产业研究报告中新集团.docx

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1、智慧园区开发运营产业研究报告中新集团詹公司普投资评级：买入（首次）公司首次覆盖报告中新集团（601512.SH）园区开发运营龙头，新能源与投资业务加速拓展中新集团沪深30024%-36%112023-112023-032023-07数据来源：聚源开源证券证券研究垂口日期2023/11/18qidong证书编号：S07905220102当前股价（元）8.25一年最高最低（元）11.20/7.71园区开发运营领军龙头两翼业务加速拓展给予“买入”评级总市值（亿元）123.66中新集团在布局上紧紧围绕国家“新型城镇化”、“长三角化脚各和路”流通rb值（亿元）65.79倡议，在业务端优化了“一体两翼”的

2、发展格局，以园区开发运营为主，同时强化了总股本（亿股）14.99产业投资和绿色公用业务两翼业务，通过主体板块与两翼板块有机联动、资源集聚，实流通股本（亿股）7.97现高水平产城融合。我们预计公司2023-2024年归母净利润为15.5、19.2和23.7亿近3个月换手率（）16.53元,对应2023-2024年EPS为1.03、1.28、1.58元，当前股价对应PE为8.0、股价走势图6.4、5.2倍。首次覆盖，给予“买入”评级。齐东（分析师） 公司首次覆盖建口 战略布局长三角产城融合园区与区中园同扩张在产城融合园方面，公司立足苏州、深耕长三角进行战略布局，区位优势明显。公司南恿、k嘉善、频4

3、个大型产城融合园截至2023HI总投资额超过350亿元，同时中新昆承湖园区已经签约，未来产城融合园开发业绩有望持续释放。在区中园方面，公司在建拟建面积达135万方，未来拓展规模不低于50万方，区中园规模也将稳步提升，未来有机会通过REITs进一步扩张。 新扩多平台探索绿色公用业务中新集团依托中新公用发展新能源业务，力争达到3年2GW的分布式光伏电站持有规模，并成立中新春兴、中新绿发和中新旭德作源色公用新能发展平台。蟀2023H1公司己完成项目投资运营36个，在建项目9个，业务覆盖长三角及陕西、福建等地，与多家园区内外知名企业签约服务。 多层次布局产业投资，为开发运营主业赋能公司目前主要有基金投

4、资和科创直投两种模式，布局科创及新兴产业投资。截至2023年6月底，公司累计认缴外部市场化产业基金约30亿元，拉动基金落地规模超500亿，其中落地苏州工园区的规模超200亿元；所投基金累计返投苏州工业园区及各产城融合园区项目约82亿元，拉动项目总投资约314亿元，其中基金返投项目在新能源、新材料领域金额占比最高。 风险提示：受到疫情反复影响，拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。财务摘要和估值指标指标2023A2023A2023E2023E2024E营业收入（百万元）3,4143,9174,4195,2466,277YOY(%)-35.714.712.818.719.6归母净利润（百万元）1,

5、3071,5221,5461,9202,369YOY(%)20.716.41.624.223.4毛利率（）64.259.958.261.063.5净利率（）38.338.935.036.637.7ROE(%)10.812.211.612.613.5EPS（摊薄/元）0.871.021.031.281.58PE(倍)9.58.18.06.45.2嬲确麻聚源.开源证券研究注1.00.90.80.71、立足苏州，打造一流园区开发运营领军企业41.1、 深耕园区运营，推动产业发展41.2、 中新两方财团注资，品牌输出园区载体51.3、 园区开发运营为主业，两翼业务不断发展52、园区业务：产城融合园区与

6、区中园同发展62、扎根苏州工业园，园区发展稳中向好62.2、 战略布局长三角，产城融合园运营良好72.3、 以产为核，区中园业务资产优质93、两翼业务协同联动，产业投资和绿色公用齐发展103.1、 多层次布局产业投资，为开发运营主业赋能103.2、 绿色公用服务园区发展需求，新扩多平台探索新能源业务123.2.1、 中新绿发：新能源业务的核心投资发展平台13322、中新春兴：专注于分布式光伏电站等新能源项目143.2.3、 中新旭德：定位于新能源投资建设154、毛利率保持稳健，首登债券融资市场154.1、 2023H1归母净利润微降，毛利率整体维持高位154.2、 负债结构健康，债券融资渠道打

7、开175、盈利预测176、风险提示194.3、 预测摘要20图表目录1:2:3:4:5:&7:8:%图图图图图图图图图01:23456789图图图图图图图图图图中新集团形成“一体两翼”的发展格局4中新集团经过二十余年发展成为园区开发运营领军企业4截至2023H1中新两国财团合计持股比例达72%5中新集团2023H1营收同比增长17.4%5中新集团2023H1两翼业务营收占比下降5苏州工业园区采取独特的“2+3+1”产业体系6苏州工业园区地区生产总值2018-2023年保持增长7苏州工业园区进出口总额2019-2023年保持增长7中新集团围绕上海形成梯形布局有效承接产业转移7中新集团四家产城融合

8、园截至2023H1总投资额均超过35()亿元8中新集团昆承湖园区呈现一湖十岛规划布局9中新集团区中园主要分布在江苏和安徽两个区域9中新集团区中园总项目储备面积约335万方10中新集团所投基金返投项目在新能源、新材料领域金额占比最高11中新旭德、中新春兴与中新绿发三家公司业务协同发展12中新集团绿色公用业务可分为三大领域13中新集团通过中新公用和中新智地设立中新绿发13中新绿发提供一站式、全生命周期绿色能源解决方案14中新绿发对不同主体的实际运用场景不同14图20：中新集团通过中新公用与苏州春兴精工及苏州阳丰科技设立中新春兴15图21：中新集团通过中新公用与固德威及旭杰科技成立中新旭德15图22

9、：中新集团2023H1归母净利润同比下降8.2%16图23：中新集团2023H1毛利率较2023年保持稳定16图24：中新集团2023H1园区开发与运营业务毛利率有所下滑16图25：中新集团2019年来资产负债率保持低位17图26：中新集团2016年来净负债率均控制在30%以内17表1：苏州工业园区在国家级经开区综合考评中实现多年排名第一6表2：中新集团先后开拓了7个国内产城融合园区8表3：中新集团倾向于与有返投产城融合园区项目能力的基金合作11表4：中新嘉善和中新智地对中新集团业绩影响较大16表5：中新集团2023-2024年营收预计保持稳定增长18表6：主流园区开发运营公司对应2023年P

10、E均值10.3倍191、立足苏州，打造一流园区开发运营领军企业1.1、 深耕园区运营，推动产业发展中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称中新集团）由中国和新加坡两国政府于1994年8月共同投资设立，作为园区开发主体和中新两国合作载体，为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献。中新集团于2019年2月在上海证券交易所挂牌上市。中新集团以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，以园区开发运营为主体板块，以产蟠资和绿色公用为两翼妙板块，形成“T本两翼”发展格局。同时通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合，助力国家科技创新和产业升级。战略层面，中新集团聚焦园区开发运营主业，积极融入国家战略，确立了“立足

11、苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索一带一路”的布局战略。同时，在原有园区开发运营基础上，深挖园区开发运营价值，开展多层次产业投资布局，促进产业导入，加速产业发展，深入挖掘运营价值。图1：中新集团形成“一体两翼的发展格局资料来源：公司推介报告图2:中新集团经过二十余年发展成为园区开发运营领军企业04.c-*a,c导.M*t*-*a-.O4fW14raM1*Mft4t1.2、 中新两方财团注资，品牌输出园区载体中新集团自1994年由中新两国财团合资设立，2019年上市首次公开发行14989万股，占发行后总股本的10%o上市前公司总股本13.49亿股，中方和新方财团持股比例分别为52%和2

12、8%；发行新股后总股本14.99亿股，中方和新方财团持股比例摊厚至46.8%和25.2%,截至2023HI两国财团持股比例仍保持不变。图3：截至2023H1中新两国财团合计持股比例达72%资料来源：Wind、开源证券研究所1.3、 园区开发运营为主业，两翼业务不断发展公司的一体两翼发展格局是以园区开发运营为主业，延伸出极具价值的产业投资和绿色公用两翼板块，强化产业赋能、绿色赋能园区发展。公司自2016年开始逐步处置旗下房地产业务，营收连续两年下滑，至2019年开始剥离房地产业务，不再从事住宅房地产开发经营和销售业务。2023年公司营收达39.2亿元同比t酿14.7%；2023H1虽然受行业下行

13、及疫情租金减免影响，营收仍同比增长17.4%至24.2亿元，业绩表现稳中向好。从各业务营收占比情况看，2023H1公司绿色公用和产业投资业务营收占比较2023年有所下降，但伴随两翼业务不断发展，将形成公司新的业务增长极和利润增长点。7060504030201006U.U%HIiiW1I1Jx160.0%1(X)%0%2019202320232023HI营业收入（亿元）yy园区开发与运营绿色公用其他数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所资料来源：苏州工业园区管委会、开源证券研究所2023年，园区实现地区生产总值3330.3亿元同比僧长10%；进出口总额1119.7亿

14、美元同比增长18.9%；2023H1中新集团为苏州工业园区引进内外资新项目近40个，完成新增注册内外资合计近80亿元，呈现“稳中有进、稳中育新”发展态势，园区的不断发展也为中新集团的发展提供助力。图7:苏州工业园区地区生产总值2（H82023年保持增长图8：苏州工业园区进出口总额20192023年保持增长数据来源：苏州工业园区管委会、开源证券研究所数据来源：苏州工业园区管委会、开源证券研究所2.2 、战略布局长三角，产城融合园运营良好受房地产行业销售下行、疫情多点散发等多重因素影响，2023上半年土地成交面积及新开工面积整体继续下行。在产城融合园方面，公司立足苏州、深耕长三角进行战略布局，苏州工业园区、苏锡通科技产业园、中新嘉善现代产业园、中新苏滁高新技术产业开发区通过围绕上海的梯度扇形布局有效承接上海的产业转移和外溢。同时公司积累多年的产业招商和运营能力也为各产城融合园区的产业导入打下基础，所深耕的长三角区域的区位优势明显，产业发展持续向好。中新集团自1994年开始开发建设苏州工业园区，在城市规划、基础设施建设、招商亲商、软件转移等方面积累了丰富的经验，推动了园区高质量发展。为了将苏州工业园区的成功经验