有关住房反向抵押养老保险发展探析.docx

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1、有关住房反向抵押养老保险发展探析1我国发展住房反向抵押养老保险的迫切性和意义我国目前房价高企，大多数老年人都是举全家之力才购买了房产，相当一部分是贷款购房，还要还贷，生活并不宽裕。老龄化速度的加快，又将给我国社会经济和人民生活带来广泛而深刻的影响，社会保障压力加大。一般认为，60岁及以上老年人口占人口总数达到10%,意味着进入老龄化社会。以洛阳市为例，截至2017年底,60岁以上老年人达105.8万名，占全市人口总数的16.1%;65岁以上老年人达67.7万名，占全市人口总数的10%o而2017年底全国60岁以上老年人已有约2.41亿,占总人口的17.3%2050年将达到峰值4.87亿，占总人

2、口的34.9%。这意味着每3个人中就有一位老人。随着老年人口比重快速上升、寿命不断延长，传统的家庭养老和社会保障已难以满足日益增长的养老需求，以房养老”作为一种创新的养老模式应运而生，既利于国家养老事业发展，又改善了民生。（1）利于减轻国家在养老方面的压力。老龄化的加速使国家的养老金支付缺口越来越大，基本养老金每年还要有一定幅度的增长，财政压力巨大。“以房养老可以分担政府养老保障的压力，缓解养老困局，保障社会弱势群体的生活，有益于补充我国的社会保障制度。（2）利于提高国民生活质量。目前国家的财力不可能支付高的养老金，养老金上调幅度不断走低。大多数家庭又是421”结构，一对夫妇上有4位老人，下有

3、孩子，养老和医疗压力很大。实行以房养老，老人不卖掉房子，每月可领一笔稳定的收入,生前还可继续享有房子增值带来的收益,这拓宽了养老金的资金来源，这大大减轻了子女在经济和精神上的双重压力，提高了两代人的生活质量。（3）利于金融业的发展。它扩大了银行、保险公司的业务，激励其对金融产品进行开发和创新。也有望为巨额保险资金寻找一个安全、收益稳定的投资出路，成为商业保险新的增长点，形成保险金从养老中来，到养老中去”的良性循环机制。（4）利于促进消费，推动经济发展。它将使人们逐渐淡化存钱养老的传统观念，而减少为养老而进行的预防性储蓄，人们也敢于将更多的收入用于消费，利于扩大内需。（5）利于房地产市场健康发展

4、。它的推出，能增加二手住房的上市量，盘活已有房屋资源，缓解当前我国房地产市场的结构性供需矛盾，抑制房价过快上涨。2我国发展住房反向抵押养老保险存在的障碍2.1 传统观念和房产、金融、财税制度制约以房养老在美国和欧洲一些国家已推行多年，原因是西方人很注重生活质量，私有财产观念强,而且这些国家房产价值评估和保险金融体系健全,普遍都开征遗产税，子女要继承包括房产在内的遗产，需缴纳不少的遗产税，因此老人愿意将房产抵押，子女也很少会拦阻。但我国目前尚未开征遗产税，老人普遍还是持养儿防老、房产传续的传统观念，难以接受以房养老，子女的反对也是推行此政的一大阻力。再加上房产评估及金融机构信用体系不健全，经营管

5、理能力有限，老人既怕机构破产倒闭失去保障，又担心在有生之年每月得到的给付额总和低于房屋的实际价值，因此不愿也不敢抵押房产。自2014年7月开始试点，截至2018年6月底，全国只有幸福人寿一家公司开展了此业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续，试点进展缓慢。2.2 不确定性制约金融机构的供给积极性（1）房产价值难以确定。在以房养老模式下，房产一般需在老人过世之后才能处置，从签订合同到执行处置时间间隔可能较长，难以准确预估房产的实际价格。如果持续升值，老人及其家属可能要提出异议；如果房产贬值，金融机构风险将加大。（2）按揭期限难以确定。传统房产按揭合同中对还款期限可做明确规定，但因为人的寿命

6、难以预期，逆按揭的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额也难以计算。况且人的寿命在逐年延长，长寿给付风险也是机构面临的现实问题。加上该业务属于微利型，金融机构需不断支付养老金且在老人过世后才能处置房产，现金流支出庞大。这在机构看来是一个风险很高的买卖，就大都持观望态度了。（3）房产处置风险。根据现有规定，金融机构不具有对涉及抵押按揭业务的房产直接处置的权利，只能通过法院拍卖渠道解决。但拍卖的价格受多方面因素的影响,机构可能因拍价过低而导致较大损失。2.3 适用范围狭窄在我国农村，房产难以流通交易又不值钱，老人根本不可能适用以房养老，另外，在城市也并不是所有老人都适用或需要以房养老”的。

7、比如，那些养老待遇十分优厚的机关事业单位退休人员根本就没有“以房养老”的必要。而那些没有房产的城市低收入人群虽确有养老之忧，但又无房可抵。即便是那些既有需要也有可能以房养老”的孤寡失独和空巢老人，也会面临许多障碍：70年土地使用权期限说是自动续期，但怎么续法还是未知数；再者目前我国房屋寿命平均只有30年，老人住了大半辈子的房产很多增值空间小、不易变现，很难受到机构青睐。2.4 受到我国养老市场发展的制约我国当前老龄人口相对较多，人口基数较大，虽然养老市场发展在增速，但仍满足不了实际需求城市区域仅能满足一部分的养老需要；硬件设置及管理人员配置不达标，护工缺口大等。如果房产抵押出去后买不到养老服务

8、，这也会挫伤老人的积极性。3积极推进我国住房反向抵押养老保险发展的措施3.1 针对刚需群体积极试行，并普及“以房养老”的新观念，培养潜在客户目前可先在没有子女同时有一定房产的独居老人群体中试行，再进行经验总结不断完善。随着独生子女家庭不断增多，人的寿命不断延长，子女无法全面负担老人的晚年需求。特别是近年来出国定居海外的人增速很快，大部分是不需要国内父母房产、也不方便照顾父母生活的，这些都是以房养老的潜在客户。国家和金融机构要做好宣传，引导人们转变观念，积极开拓市场。3.2 克服制度缺陷，制定相关配套政策，营造成熟的执行环境（1）推进房屋产权制度改革和农村宅基地、耕地流转改革。第一，我国城镇住宅

9、产权为70年，现在虽说有了自动续期的法律依据，但细则并未公布。建议尽早出台，让机构和个人都吃上定心丸；目前国家已鼓励农民把宅基地、耕地流转置换成城镇房产，但实施者少，也有操作细则欠缺的原因。还有针对拆迁及政府补偿费与保险公司抵押差价等特殊问题，要预先设计好制度来解决，便于保险公司控制风险。第二，提升房屋建筑质量水平。房屋的建筑质量好，寿命长，才能保证机构和老人双方的利益。我国应参照国外先进经验在房屋质量和寿命上制定更高标准，以保证以房养老”的顺利实施。建立真正发达的资产证券化市场。不再设置行业准入门槛，让民间资本充分参与进来。应逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产转换为金融市场上可自由买卖的

10、证券，金融机构所获经营收益可按一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。只有这样，才会有更多的机构愿意来承担并分散资产贬值、资金占用的风险。（3）建立健全法规保障，形成跨行业共识、制度和监管合力，完善市场定价和资产评估机制。建议由保银监会、民政部牵头并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，明晰抵押房屋权属关系；制定政策规范指导金融机构的经营行为，并确保保户相应的利益；建立房屋质量、房屋交易、房屋公允价值的市场数据库，为参与“以房养老”的房产提供相对稳定的价格体系。（4）实行财税政策优惠和政府兜底机制。降低金融机构有关税负；减免参保老人支付的房屋评估等中介费用；建立风险担保机制，

11、一旦金融机构给付养老金超出房产价值，由政府承担该部分损失，承担老人抵押房产养老期限到期后的养老，以解机构和老人的后顾之忧。3.3 加大对养老服务市场扶持力度可大规模增加公共养老投入，通过税费优惠、公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种措施引导?口支持社会资本进入养老市场；大规模、高频率地对养老护理员进行免费培训，对从业人员采取特殊岗位津贴，促使整个护工队伍呈现年轻化?口稳定性。住房反向抵押养老保险这种新型养老模式J顺应了社会的发展，但能否发展壮大，不仅要求我们在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。但它终究只是养老模式的一种补充形式，并非化解养老困局的治本之计。关键是政府要大规模增加公共养老投入、提高养老待遇；尽快实现养老保险制度的全面并轨，均衡平等国民养老待遇；并调整计生政策，适当提高人口生育率，减缓老龄化的速度和压力。