某写字楼物业管理方案DOC28页.docx

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1、某写字楼物业管理方案（DoC28页）带格式的：左侧：3.17厘米,右侧：3J7厚米目录物业概况0编制根据0管理目标0管理原则（）管理办法O服务项目O具体方案O早期物业管理介入阶段O前期物业管理阶段O一、接管验收管理方案O二、业主入伙管理方案O三、治安管理方案一()四、消防管理方案O五、绿化保洁方案O六、房屋、设施设备管理方案()七、娱乐设施管理方案O八、水系使用管理方案()九、财务管理方案O十、质量管理方案O十一、档案资料管理O十二、人力资源管理智能化系统的管理与保护O机构设置及人员配置0物业管理年度收支预算（）物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）位于,周边周边设

2、施，交通便利，地理条件优越。由开发建设，占地面积平方米，总建筑面积,大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有一台电梯。大厦管理工作将参照地方与全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准,三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益与经济效益，在物业管理过程将始终把握下列原则:（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“

3、管理从严”是服务的保障与基础，包含对物业的保护管理、员工的管理与对业主不适当行为的管理与劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性与业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用与保护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理与常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营

4、，既满足广大业主（租户）不一致需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积存，以利于更好地为业主（租户）服务。物业管理服务项目（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：1、协助公安部门保护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防与交通道路管理；2、公共场所保洁，办公垃圾收集与清运；3、大厦共用部位与公共设施设备保护与保养；4、公共绿地园艺的培植与保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、未装修房屋通风、打扫等服务；8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨衣临时借用；10、节日环境布置；11、重要时刻提醒服务；12、代订报刊、信件收发；13、代聘

5、钟点工服务；14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费与卫星电视收视费；15、代叫出租车；16、代办保险；17、义务安全用电常识宣传。（二）有偿专项服务项目（能够提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗：4、提供大厦报警室内系统保护服务；5、提供小型商务会议场所及服务；6、商务中心服务；7、办公区域绿化供应及代为养护；8、办公区域报警系统保护及接警服务；9、办公区域设备设施上门维修安装等；10、代订车、船、机票；11、代订代送饮用水。二、业主入伙管理方

6、案在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，关于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此务必重视业主入伙工作的管理。（一）管理内容：1、准备业主领房所需资料；2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；3、按领房流程办理领房手续：（1）凭业主所持的入伙通知单与各类必备证明，发放交房资料；（2）陪同业主验房，办理领房手续；（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验收交接表，并与业主约定时间，及时解决。（二）管理措施：1、制定业主领房程序，准备各有关所需资料；2、按照

7、业主领房程序，安排工作流程；3、策划业主入伙现场布置方案；4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；5、按规定办理业主入伙手续。三、治安管理方案在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各类先进设备、工具与人的主观能动性，保护物业与业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，五、绿化保洁管理方案：绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。(一)管理内容：1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。(1)根据气候，给花木适量浇水；(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；(3)制定预防措施，防治病虫害；(4)及时清除杂草、枯枝

8、，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或者补种合适的苗木、花草；(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置与养护；(6)定期对建筑小品进行修饰；(7)做到大厦周围绿地与花草植被养护完好。2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境与公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破旧。(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；(2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；(3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积;(4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；(5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物与占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水

9、；(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；（7）定期进行外墙清洗；（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；（9）定期对下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；（H）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）：（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。（二）管理措施：1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;3

10、、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。六、房屋及公共设施设备管理方案：房屋管理，特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。（一）管理内容：1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房与公共用房。（1）业主已领房： 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案； 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者

11、，提请有关行政管理部门依法处理； 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。（2）空关房（含业主托管房）： 管理处应每月通风打扫一次； 对房屋与设施定期检查（包含墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或者尽快处理，或者及时通知业主。（3）公共用房做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的保护、保养，发现破旧，及时维修，确保房屋的安全、美观。2、设备设施保护：（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；（2）公共卫生设施每周检查一次；（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养与一年保养按规定进行）；（5）中央空调机组设定

12、专人管理，定期巡查，确保出风口正常；（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；（7）智能化系统使用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写有偿服务联系单，确保维修及时率与合格率。（二）管理措施：1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；2、对所有的管理人员进行全面培训，清晰各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及保护；3、对系统中所有的器件、配件建立全面技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；4、对所有的设备儿配件建立全面档案，确保最

13、快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度与记录；6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。（一）管理内容1、每周对健身娱乐设施进行很多于一次的安全检查：（1）活动设施有无破旧，有无因破旧产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动,

14、附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破旧与松动，是否牢固；2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；（二）管理措施1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节约管理成本。（一）管理内容1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；3、专人

15、管理蓄水池，定时开放。（二）管理措施1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；2、建立设施设备档案，做好巡检记录；3、按规定操作，发现特殊，及时报修。九、财务管理方案：通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。（一）管理内容：1、加强现金收支管理；2、搞好财务核算；3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）4、做好年度预算与决算工作；5、认真审核报销票据，严格操纵费用报销；6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供根据。（二）管理措施：1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；2、财务人员持证上岗，规范操作；3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素养；4、加强成本操纵；5、加强财