某学府花苑配套商业会所代理的方案.docx

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1、某学府花苑配套商业会所代理的方案目录前第一部分市场环境分析篇一、苏州房产市场现状分析二、苏州新区市场分析三、项目所在区域周边楼市状况分析四、苏州新区同类项目分析第二部分产品定位分析篇一、项目SwoT分析二、项目核心竞争力分析三、项目形象定位四、项目命名方案五、目标客户群定位六、项目功能定位位七、价格定位八、产品定位九、总体规划设计概念方案第三部分广告企划篇一、广告总精神二、广告战略目标三、入市时机评估及付款建议四、广告定位五、推广费用预算与操纵六、广告阶段策略七、媒体广告分析八、广告投放频率及规模九、V1设计第四部分营销组织篇一、活动策略二、专案构成立三、现场作业流程四、销售培训计划五、现场包

2、装六、售楼部包装后序-XZ-X-刖衷心感谢苏州高新中锐科教进展有限公司给予上海经济进展有限公司参与竞标苏州国际教育园北区学府花苑配套商业/会所全程代理的机会，我们将全力以赴成立专门项目小组，有组织、有步骤地进行项目策划及实施。本方案是本公司根据贵公司的要求，综合考虑了时间、可行性、实效性等因素，并结合本公司在房地产方面多年累积的丰富经验，提出的关于苏州国际教育园北区学府花苑配套商业/会所全程代理的草案。我们期待着能与贵公司就苏州国际教育园北区乃至苏州新区今后的进展进一步加强合作。致礼！第一部分市场环境分析篇一、苏州房产市场分析二、苏州新区市场分析三、项目所在区域周边楼市状况分析四、苏州新区同类

3、项目分析第一部分市场环境分析篇一、苏州房产市场现状分析1、苏州房产市场运行特点今年1-4月，从苏州房产市场的基本情况总体上看，呈现出下列几个特点：1）商品房供求基本平衡从2005年1月至4月，苏州商品房销售情况良好。2005年3月份苏州全市在售楼盘面积195.8万行，在推楼盘面积57.2万肝，新增在售公寓楼盘面积31.2万肝。苏州全市在售楼盘15902套，在推楼盘4424套，新增在售楼盘2585套。4月以来，苏州商品房网上售房数已达4717套，成交金额近30亿元。新房市场基本维持供求平衡的态势。2）房地产开发的区域分化十分明显开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，

4、现今新区板块已成为众多开发商角逐的地方。如：新区第二商业街、狮山商贸区、淮海商业街等商圈已逐步成为苏州新的“黄金商圈”。3）销售价格涨幅较小，各别区域开始呈现下降趋势苏州各区公寓楼盘的均价：4）特色楼盘注重“人”的需求特色楼盘差异性强、个性化浓、质量好、品牌好，科技含量高，风格特殊，符合现代都市人的审美观念，文化意识,享受要求与生活情趣，特别受到购房者的欢迎。5）购房者更注重楼盘的性价比，品质，价格，投资潜力购房者越来越偏向于园区、高新区，有在建或者规划轨道交通线通过，且规划为中大型居住社区的区域与板块与住宅区中本身具有的商业区。数据分析：2005年3月份苏州全市楼盘面积统计如下：各区域楼盘总

5、量统计：（单位：万平方米）在售在推新增主城区36.919.19.3园区46.210.59.2新区5223.49吴中区363.13.7相城区24.71.102005年3月苏州全市楼盘套数统计如下：各区域案统计（套）：在售在推新增主城区30681428739园区3714730734新区43971900856吴中区2897266100相城区182610002、新政策出台后苏州房产市场走势综合分析随着2005年五月中旬七部委出台文件，引发了一场房产的变动。那么6月后，苏州楼市的方方面面毕竟会发生了什么变化？（1）新政策的出台使购买者有了观望的动态。必定会影响到房产的交易量与价格。（2）新政策的出台使苏

6、州的房产出现了拐点。（3）新政策对市场的作用有一个滞后期，估计在3个月之后，市场会逐步出现新的交易选择，那时候表达“调控效果”的市场可能真正出现。(4)新政策的出台目标要紧在于平抑房价，限制住房投机炒作行为，并不是针对商业地产，相反商业地产可能会引发一轮新的投资小高潮。3、总结随着新政策的出台，苏州楼市逐步走进了一个冬眠的时期，而开发商也努力寻求变革、支撑点，努力寻找另一出路，而当住宅市场由于宏观调控而骤然降温时，业内人士与开发商慢慢转向投资商业地产。投资者关于商业地产投资也都持相对慎重的态度，通常定位于长线投资，投资一些有稳固回报、有先进的开发理念、有可信的商业管理模式的商业地产项目。在这样

7、的形势下，受利益的驱动，商业地产会不可能成为下一个楼市泡沫？二、苏州新区市场分析1、区域功能配套1)概况苏州新区位于苏州市区西南部，与苏州市区仅一河之隔，离苏州市商业文化中心仅6公里。苏州新区为1990年开发建设的国家级高新技术产业区，经10多年的建设已建成了高标准基础设施与门类齐全的超市、医院、学校等公共服务设施，绿化率达40%,区域经济得到了快速进展。高新区全力打造的“美居时代”吸引了4000多外籍人士入住新区，使得外商居住小区就有如：锦花苑、御花园、姑苏花园等7-8个之多。而它的商业领地又以淮海街，新区第2商业街等为中心，是一个具有巨大进展潜力的区域。2）基础配套设施交通：距离上海虹桥国

8、际机场80公里，至硕放苏州机场30公里，到上海港与张家港港口均90公里，有京沪铁路，沪宁高速公路，312国道与204国道在此通过，具有水陆空便利的立体交通体系。公交601路、91路、89路、68路、38路、37路、35路、33路、30路、25路、20路、17路、游3等。金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均在开发区建立了支行。石湖风景区：石湖风景区位于苏州市区西南6公里处，为太湖风景名胜区十三景区之一，是以吴越遗迹与江南水乡田园风景取胜的山水名胜景区。3）教育配套苏州新区现已初步形成了大学、科研机构、中小学、幼儿园、职业教育共同进展的格局。目前，苏州国际教育园是有苏州科技大学

9、、苏州卫生学院、苏州医药科技学校、苏州高等技术学校、苏州经贸学院、苏州长风技校、苏州汇思学校七所院校入园，其中该区原有邮电培训学校与苏州科技大学石湖校区，苏州卫生学院与苏州医药科技学校将于2005年9月在园内开发。2、苏州新区市场分析1）新区商业进展现状与相对成熟的观前、石路商圈相比，不管是硬件环境还是软件条件,还不够完善。新区商圈初具雏形，还处于成长阶段。通过几年的迅速进展，目前形成了以狮山路及商业街为核心的CBD商区，新区商业具有如下特点:中高档餐饮业特别特色餐饮业活跃；缺乏更具有吸引人气的核心零售业态，如中高档大中型商场，中高档知名品牌连锁店；大众化娱乐设施不足，如保龄球馆、健身中心等设

10、施；零售业迅速进展、便利店、大型综合超市成为主流业态，这些主流业态都是以连锁经营为特征的；2）新区商业分布特点A.CBD商区集中在狮山路两侧的CBD商区随着区域功能逐步完善，已日渐形成餐饮、公寓、酒店、娱乐、休闲等有关配套设施，也呈现出“便利型”与“两用性”商铺特点。“便利型”商铺是酒店、写字楼等内部（裙房）用于商业用途的商业空间（金狮大厦，新城花园酒店等）。“两用性”指项目紧靠街道，既满足项目自身业主需求的同时.，还承担对外营业的功能，（诸如吴宫丽都，百合花公寓等）这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。呈现出下列特点：商业业态搭配不均，目前CBD内还是商务性物业居多，商务色彩浓厚；缺

11、乏大众化餐饮、休闲、娱乐及中高档商场；商业功能不够完善，缺乏中档娱乐设施；交通功能较为完善；B.特色商业街商业街地处新区狮山路中心地段，位于淮海路、接壤狮山路。周边交通便利，办公、商贸、居住、娱乐氛围浓厚，是一条集餐饮、娱乐、休闲为一体的特色商业街。日式料理店、酒吧、迪吧、美容美发等成为商业主力店。几年里随着外企外商的不断涌入逐步兴盛起来，这些店铺全部“拥挤”在550米长的街面上，生意火暴，现已形成品牌。商业街有下列特点：商业街内夜间人流量大，白天生意平淡；消费门槛偏高，消费水准中高档以上；商业功能单一不够全面，要紧为餐饮（日本料理占九成）、娱乐、休闲场所;消费群体要紧为日台韩客户群，较为单一

12、，不能满足大众消费者消费需求；街内通达性较好，但停车位短缺；缺乏专业商业管理公司统一管理；C.社区商业街苏州的社区商业还处于起步阶段，社区商业分布零散，要紧集中在各个居住区主干道，普遍带有浓厚的住宅底商特点，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，典型个案有的时候代街（时代花园边）、馨泰花园、新升新苑、新区第二商业街（在建）、嘉业阳光假日（在建）等，随着大型社区的开发，社区商业还将逐步增多且功能将逐步完善。D.特色商业街业态统计分析（苏州淮海街）行业分类户数比例酒吧、C1UB、KTV、餐饮、饮食8467.2%广告、中介、印刷64.8%超市、文化用品54.0%美容美发、按摩保健

13、129.6%茶叶、烟酒43.2%其它1612.8%总计127101.6%分析：餐饮、休闲、娱乐场所成为商业街主力商业业态，占整个营业店面总数的76.8%,其中酒吧、料理店共有84家，占营业店面总数的67.2%；日本料理店、迪吧、酒吧、美容美发、按摩保健店是商业街中要紧业种。二、项目所在区域周边楼市状况分析1、周边住宅分析：楼盘名称项目介绍嘉业阳光假日嘉业阳光假日位于新区C1D核心地王板块，是40万平米国际健康社区。二期与风雅苑组团位于社区东北，位置优越，三面绿带围绕，一侧流水潺潺，狮山美景尽收眼底，由3幢9T1层小高层建筑、14幢多层建筑构成。新港名馨花园新港名馨花园，是苏州新港建设集团有限公

14、司继在新区成功开发名都花园、名城花园等房地产项目后的2005年又一力作。小区总建筑面积约16万平方米，共分为南苑两期开发，由24幢小高层、高层建筑与多个绿化组团构成。新区核心，16万平方米绿生态箸英社区，该案户型从一室户至复式房，主力面积76至130平方米。小区在规划上注重版式及点式高层的整体性，并根据各区域建筑的特点规划景观设计，使区内建筑与景观协调统一，生动有序且富于新意，真正成为一个生态型的亲切宜人的居住花园。新区芳邻新区芳邻位于新区滨河路南，横山森林公园正对面，距新区中心2.8千米。景观设计由中铁设计院负责，以一横一纵两条绿化带巧妙实现了人车分流。二期住宅面积为116到123平方米，三

15、室两厅两卫，明厅明卫。小区周边有学校、超市、医院、农贸市场、银行等生活配套。恒达清水园恒达清水园由多层与小高层构成，以“一池三岛”为景观打造国际风尚生态住宅。所有户型朝南“四明”设计，花园、景观、阳光、绿色缔造健康居家。国际流行的下沉式会所、幼儿园、智能安保系统、品牌物管服务等配套，构筑尊贵、健康、绿色、休闲、亲情的高尚生活范本。楼盘名称嘉业阳光假日新港名馨花园新区芳邻恒达清水园区域新区新区新区新区物业类型普通住宅商品住宅公寓普通住宅建筑类别多层、小高层、高层、别墅小高层多层多层、小高层、高层、楼层状况22层（最高层）小高层：1016层五层+阁楼多层5-6层、小IwJ层11层、IwI层18层楼盘状况在售在售在建在建交通状况游3、17路、30路、301路、35路、37路、38路、64路、91路、新干2号线、68路、621路公交42、17、6、37、64、30路等20、620、42、43、63、65、701315游46、24、21、301路占地面积249618平方米102733平方米46676.6平方米82361平方米建筑面积373340平方米160000