某集团运营管理制度汇编.docx

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1、某集团运营管理制度汇编（2015版）第二册计划管理体系世茂集团综合管理中心运营管理部为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理与精细化管理，方便各专业人员，特别是运营管理人员对运营管理制度的熟悉与查阅，特制定本运营管理制度汇编。运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分，系统阐述了集团运营管理的框架与要求。本制度汇编适用于世茂房地产控股的，并实际由世茂房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。前言2第一节项目基础信息认定4一、项目土地储备及开发面积指引4二、项目物业类型说明指引7第二节全周期目标管理12一、可售物业

2、启动会13二、酒店评审会22三、商业项目启动会管理指引（含销售+自持物业）23四、主题乐园启动会28五、展示区启动会28第三节年度运营计划管控29一、年度运营计划填表说明29二、项目进度计划管理制度37三、预算管理43第四节运营过程管理45一、运营简报45二、项目双周报48附件：48第一节项目基础信息认定一、项目土地储备及开发面积指引第一条目的、定义与原则1、目的为规范各项目土地储备及开发面积信息统计标准，便于有根据的提供不一致开发阶段科目成本测算、科目成本分摊、信息披露等有关面积数据，完善项目基础数据的管理。2、定义2.10 可售面积：取得商品房预售许可证、能够进行预售与销售的商品房面积。包

3、含已经预售与正在预售的商品房面积。仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，与为多幢房屋服务的警卫室（门卫室）、管理（包含物业管理）用房等不应计入可售面积。对自持经营物业，地上持有经营物业及地下用于商场等建筑面积视为可售面积。2.11 拟建面积：指项目获取土地后至工程开工前的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积-在建面积）。2.12 在建面积：指工程开工后至项目未取得竣工备案的建筑面积。2.13 竣工面积：指通过竣工验收后的竣工备案文件上载明的建筑面积。2.14 土地储备面积：指项目未取得竣工备案的建筑

4、面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积）O2.15 工程开工：指由施工单位提出开工申请，经甲方最终书面确认能够进行施工，其书面载明甲方要求或者同意的基础施工阶段打桩或者挖土的起始日期。3、原则3.1 一致性原则本指引规定定义及相应面积统计、更新保护标准，各业务部门使用时应保持一致。3.2 确认性原则3.2.1 本指引规定的数据统计、更新保护，按固定表式，由项目公司设计部门负责组织填写、开发/工程/销售部门配合、项目成本合约部门复核、项目负责人确认并对项目数据准确性负责；区域开发、设计、工程复核、区域成本合约复核并汇总。3.2.2 对已获土地但未成立项目管理团队及区域所属的合资/合作项目，由

5、区域开发负责组织填写、区域设计复核、区域成本合约复核并汇总，区域开发对项目数据准确性负责。3.3 数据提供3.3.1 成本合约部门是数据输出的唯一部门，该等数据的输出包含项目公司向区域、区域向集团的逐级汇总并提交。332每月23日，区域应向集团运营管理部提交本指引规定的数据报表，该等数据包含下款规定各阶段更新数据。3.4 数据的统计、更新保护项目及区域公司应按下列阶段对数据进行统计、更新：土地获取、扩初、施工图、预测、实测5个阶段，各阶段数据统计、更新内容及标准如下所述。第二条适用范围适用公司开发的所有项目。第三条土地获取阶段1 .根据签订的土地框架协议、招拍挂或者股权转让/土地合同、已获土地

6、证，统计更新各地块项下各产品类型对应的总建筑面积（包含地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块的用地面积（包含代征地面积、项目净用地面积）及绿地面积；说明所占权益比例。2 .计容面积通过容积率计算；占地面积通过建筑密度计算；绿地面积通过绿地率计算。3 .该阶段的产品类型的填写按土地框架协议、招拍挂或者股权转让/土地合同、已获土地证项下约定的内容填写。第四条扩初设计阶段1 .根据扩初设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包含地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块景观面积及绿地面积。地块景观面积通过其定义进行计算；绿地面积通过绿地率计算。2 .该阶段的产品

7、类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。第五条施工图设计阶段1 .根据施工图设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包含地上建面、地下建面）、占地面积。2 .该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。第六条预测阶段1 .根据可售面积定义及预售条件，在土地获取、扩初设计、施工图设计及预售各阶段统计更新各地块项下的可售面积。其中土地获取阶段统计更新至产品类型项下的可售面积；扩初设计、施工图设计、预售阶段统计更新至产品类型项下的最小核算单位的可售面积。2 .土地获取阶段的产品类型按土地框架协议、招拍挂或者股权转让/土地合同、已获土地证的约定

8、。扩初设计、施工图设计及预售阶段的产品类型按“世茂集团物业类型说明指引”的约定O第七条实测阶段（竣工备案）1 .根据实测/竣工备案，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的实测可售面积、当月竣工面积、累计竣工建面及累计计容面积。2 .该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。第八条科目成本测算及分摊对面积数据的应用按“世茂集团开发成本科目说明指引”约定的科目成本测算、科目成本分摊所使用的面积指标：扩初设计阶段前使用土地获取阶段数据；扩初设计及以后阶段使用扩初设计阶段数据，若后阶段统计更新的总面积比扩初设计相应总面积差异3%及以上的，则应按最新的统计的面积对科目成本

9、测算值、科目成本分摊值进行调整；项目结算阶段使用实测/竣工备案阶段数据。第九条土地储备土地储备应统计更新当月开工建面、在建面积、拟建面积与土地储备面积。其中拟建面积与土地储备面积按其定义，由固定表式自动生成，项目未竣工备案前，土地储备关联的项目总建筑面积在未取得工程规划许可证前使用土地获取阶段的更新数据（土地合同或者招拍挂文件/股权转让文件载明的数据）、扩初设计及以后阶段使用扩初设计阶段所取得项目工程规划许可证载明的数据，项目竣工备案后使用实测/竣工备案阶段数据。二、项目物业类型说明指引第一条目的、定义与原则1、目的为规范成本、营销、设计、开发、工程统计口径，便于成本、销售同平台数据的比较与分

10、析，与为利润测算提供正确的数据支持。2、定义物业类型是指开发项目的属性，亦可称之“业态类型”、“核算对象”。3、原则3.1 一致性原则本指引规定的产品类型，各业务部门使用时应保持一致；本指引规定物业类型项下的最小核算单位，由各业务部门自行确定，若不一致的应明确对应关系。3.2 确认性原则3.1.1 指引规定的产品类型不满足项目需求的，由区域运营负责人向集团运营管理部提供相应的产品类型名称，由集团统一修订相应的产品类型。3.1.2 指引第三条第1款规定的第一级分期由项目提交并经区域、集团确认的项目启动会资料明确的分期为准，不作调整；第一级分期项下的第二级子分期在确认的项目启动会资料后，根据实际情

11、况，可在单体建筑未开工前预先进行调整，该等调整由项目、区域工程部门发起，征询销售及成本合约部门意见后，经区域总裁确认，报集团运营管理部备案。第二条适用范围适用于开发的民用建筑项目。第三条物业类型包含层次1、物业类型的层次项目-地块分期-产品类型-最小核算单位。1.1 项目名称的确定1.1.1 内部管控的项目名称应由两部分构成：即“城市+项目特定名称”，如：“昆山蝶湖湾项目”、“成都猛追湾项目”。1.1.2 现有项目由各项目拟定名称后，经区域运营负责人审核，上报区域/旅游公司总裁确认；后续新增项目亦须按1.1.1条的方式命名，由项目预备会进行确认。项目名称确认后，作为此项目内部管控及与合作对象签

12、署合同（销售合同除外）的唯一使用名称，不得修改。1.1.3 对销售案名的确定由销售部门另行规定，并作为销售宣传及与小业主签署销售合同的使用名称O1.2 地块名称的确定地块是指招拍挂或者协议项目收购所形成的各地块。其地块名称应与土地证上所规定的名称保持一致，如项目对该地块有其他特定叫法，可加括号备注说明。13分期名称的确定1.3.1 分期是指土地获得后，逐步施工的区域划分。1.3.2 分期建立的基本原则：1）税务筹划合理性原则：应按税收缴纳最合理的方式在地块中对分期进行合理划分；2）开发周期一致性原则：同一分期内的开发周期应保持一致，分期内不一致楼栋的开工时间相差不宜超过3个月，竣工时间依次类推

13、；3）开发面积适中原则：同一分期内的面积不宜过大，以建筑面积不超过10万平方米为宜；4）产品差异原则：同一分期内的产品类型应基本相近，若产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别归入不一致的分期以作为成本核算的对象。133现已明确分期的项目，需进行调整分期的，应按1.3.2条的规定，经项月工程、设计、成本、财务、销售等各取能部门达成一致，由项目总监上报区域运营负责人审核、区域/旅游公司总裁确认；新项目及未明确分期的地块，应按1.3.2条的规定建立分期，经项目工程、设计、成本、财务、销售等各职能部门达成一致，由项目预备会/启动会进行确认。项目的分期经确认通过后，将作为内部管

14、控及成本核算的根据，不得修改。1.3.4关于面积较大的分期，可分为两级层次，第一级分期名称使用“第一（二、三、四）期”表示；第一级项下的第二级使用子分期的形式，子分期名称以“2.1、2.2、23-.”表示。子分期可根据项目实际施工情况自行添加及调整，作为施工节奏的管控，但不作为成本核算对象。1.4 最小核算单位，是指各单体建筑（即为单体楼栋）。第四、物业产品类型1、住宅：1.5 公寓1）低层：地上13层。与多层（或者小高层、高层、超高层）相连的低层并入多层（或者小高层、高层、超高层），但低层沿街商铺除外，该等商铺按下述第2.1.2款的规定。2）多层：地上46层。3）小高层：地上层（或者11+1

15、层）。4）高层：地上12层及以上。5）超高层：建筑高度大于IOOm。1.6 住宅商业：是指项目性质为住宅的小区（建设规划红线范围）内的低层沿街商铺、独立单体建筑的住宅商业等。但不含具有产权的会所，该会所按下述第2.1.7款的规定。1.7 花园洋房：是指设计图纸明确名称之花园洋房的低层或者多层。1.8 别墅：含叠拼、联排、双拼、独栋、类独栋等。1.9 公共车库D地下车库：具有住宅项目性质的地下建筑，含与住宅单体建筑相连（或者独立）且为公共的地下停车库、自行车库等；住宅单体建筑独用的地下停车库（非公共的停车库）、自行车库等视为本楼栋的地下室。2）地下人防车库：属于地下人防工程的停车库；住宅单体建筑独用的地下人防工程视为本楼栋的地下室。3）地上车库：设置在地上建筑内的公共停车库，普通的地面停车位不属于地上车库。1.10 套建筑：含学校、幼儿园、活动室、独立单体的门卫室、独立单体的垃圾房、独立单体的物业用房、独立单体的变电站、无产证的会所等。1.11 他，含具有产权的会所、保障房等。2、商业与办公：2.1 集合型商业有较大规模，商业经营的整体性较强，能够通过合适的商业定位与经营手段，形成统一的商业品牌与口碑，辐射较远距离的消费客群的商业