浅议两种商业地产开发模式的设计策略.docx

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1、浅议两种商业地产开发模式的设计策略发布时间：2013-07-15作者：李海龙来源：万达商业规划院建筑二所前言建筑设计是运用多学科知识与成果综合解决设计矛盾的过程，也是一种有目的的空间极其环境的建构过程，同时还是一种生活设计的过程，需要通过多种建筑设计媒介完成。山建筑设计是一种创作活动，设计师必须善于运用创造性思维方法，并发现建筑创造性思维活动的某些规律与方法。对于一般商业综合体规划设计来说，一般的规划设计属于线性流程(图2T),有其严重的弊端；而以万达商业地产开发流程为代表的“鱼骨式”开发流程，则彰显了其旺盛的生命力。1 .常规民用建筑规划设计策略1.1 常规民用建筑规划设计策略现状普遍认为，

2、中国的设计业态发展概括为四个阶段：1980年至1990年是纯粹的模仿(CoPy)阶段；1990年至2000年是追随(fo11owing)阶段，在这个阶段国内的公司开始在模仿国外设计的基础上进行一些小变动；2000年至2010年可以视为本土设计崛起(1。CaIiZation)的阶段，也就是开始根据中国用户的喜好来对现有产品进行本土化调整和改良性设计；2010年至2023年则将是创新(innovation)阶段，我们中国设计将会有世界一流影响力的品牌，他们将为本土市场和国际市场带来完全独立的创新性设计。国内设计公司的特长在于计算机操作能力强、人员充足、开发速度快。然而在高速发展的背后，设计行业的发

3、展也存在着不少问题，即还仅仅停留在造型设计的层次上，缺乏站在管理者的角度系统思考的能力，调查、策略、流程，运营等能力较弱，同时由于经验和技巧不足，设计质量不高，设计流程中各阶段的工作比较粗糙。按我国现有的传统设计流程，参与设计的人员逐次参与、逐步完成各部分的设计任务，因此可以称作为“线性化”设计程序，这样使得后面阶段的优化难度增大，也因此，建筑性能处于被限制的常规水平，很难实现真正的建筑可持续性能。传统建筑设计过程中考虑因素较单一，且缺乏交流。传统建筑设计过程各专业之间的联系比较分散，设计专业犹如在各自轨道上运行的行星。各专业各自考虑自己的问题而较少进行交流，不能集成一体。由于缺乏交流，设计就

4、难以被彻底优化，也因此会付出昂贵的重复劳动。所以，具有最好建筑外立面设计的方案也许具有较差的建筑性能。建筑师一般负责前期设计，对节能、环境等措施没有深入而系统的理解，参与后阶段设计的给排水、暖通、电气工程师虽然可以积极应用新技术提供先进的供热、制冷、照明、智能化等系统，但由于是后阶段的参与，带来边缘性的建筑性能提升。原因在于，在设计后阶段引入高性能系统无法弥补设计前期的不协调设计而引起的缺陷。因此传统建筑设计模式并不能真正高效利用各种绿色建筑技术。传统建筑设计过程中考虑因素重视艺术，且忽视技术。传统设计过程更关注“建筑功能”，直到今天，建筑仍被视为一门艺术，重视艺术与构图。虽然有点是设计过程具

5、有很大的自由度，设计过程也能做出根本性的变化与创新，但是建筑师的注意力集中在建筑造型与外观，以及空间关系与虚实关系的整合，忽视了视觉显现之外的设计因素（诸如社会因素与技术因素）。还由于缺乏有组织的研究、过时的规范，都制约了建筑设计的突破。举例来说，目前大型购物中心的防火技术规范，就出于空白状态，绝大多数大型购物中心不得不通过消防性能化的途径来实现。图1线性开发流程（图片来源：自绘）对于一般商业综合体规划设计来说，一般的规划设计属于线性流程（图1）。一般的线性开发流程，主要特征是招商后置。由此引起的后果便是设计修改、工程拆改、成本控制难度。开发过程不同的主体分阶段介入时，各个环节专业缺乏沟通平台

6、，无法保证专业化介入的深度，项目整体的控制与把握难以保证。例如先前国内的ShOPPingMaII普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体，一般的形式是裙楼部分做商场，裙楼以上为写字楼和酒店。这种规划方式通常都是以写字楼和酒店为核心，主要满足写字楼和酒店的整体设计，相比之下商场则是配套部分，其设计都必须首先满足写字楼和酒店的整体规划后才是商场部分。这种规划思路一般很难保证商场部分在形状与采光等方面有一个比较合理的规划。北京的东方广场就是一个以几组写字楼为主体的大型建筑组合体，总建筑面积达76万平方米，东西长达500米，位于首层和地下一层的东方新天地作为辅助性的商业设施不得不维持这种格局，

7、当顾客在长达几百米的走廊中购物时难免会疲劳。1 .2线性开发流程案例一北京金融街北京金融街购物中心（图2）位于北京市西城区西二环南侧，总用地面积3.3公顷，总建筑面积22万平方米，其中购物中心7.4万平方米、丽嘉酒店4.1万平方米、健身俱乐部0.53万平方米。设计时间为2002年，竣工时间为2007年，属于区域型商业中心。图2北京金融街购物中心（图片来源：自摄）当时大型购物中心普遍的规划设计流程为“产品策划一设计一建造一招租（售）一设计修改一主题体改造/内部精装一产品交付”的进程。在建造、招租平行进行中，建筑本身往往不能适应市场需求，而设计修改和未完工状态下的结构改造接踵而至。资金、工期、市场

8、等压力同期而至，大大影响产品的整体品质，并造成了巨大的物资浪费。金融街购物中心在设计之初也由于空间使用率较低（不到50%）而后面被动改造（而一般合理的使用率大约在60%左右）。在项目策划与设计阶段并未引起应有的重视，直至主体结构即将封顶，设计招租改造才真正展开之际，这个矛盾才暴露。开发商当时面临工期、招租资金等多重压力。为此，设计院又开始了外科手术式的内部结构改造。经过一年的时间，改造完成，在保证设计空间、流线组织不变的前提下，使用率达到52.8%,并付出了高昂的经济代价。2 .万达广场规划设计策略介绍目前，国内很多商业地产开发商形成了自己独特的规划设计策略。但成熟的适宜的商业开发模式有其共性

9、：一是专业化的服务主体的高度集中与整合；二是投资、策戈I、设计、招商、运营、管理一一全程一体，专业协同；三是以商业策划为先导；四是以建筑设计为纽带；五是以招商运营为核心。从前期项目定位到后期的经营管理的全程一体化服务，在商业项目的开发过程各个环节由不同专家提供专业支撑，各个环节之间进行有效串联、衔接与配合。下面以万达广场规划设计策略展开介绍。2.1 总体规划设计策略“业态规划在先，建筑规划在后”，总图首先是业态规划，这是万达商业地产总图规划设计的基本原则。选址主要考虑四个因素：交通要素、人口要素、市政设施、适宜的城市综合体规划条件。万达项目用地周边一般有充足的城市公共交通，且市政配套完备。根据

10、用地本身的规划条件，车行交通开口方向达到三个方向，保证内部车流能够多方向疏导。人口是构成市场的基本要素，万达选址一般选取3平方公里内30万常住人口地域，有效保障项目开业后人气。布我人行at*AM2tt期（出入口东行出入Q公文主干道次干道祝戈健路图3成都金牛万达广场交通分析图万达商业地产之所以快速复制、确保成功，归结于十六个字：“交通优先，功能分区，突出商业，公共空间”。松江项目（图3）有三个层次的交通，一是综合体区域与区域外的城市级交通联系；二是基地内部的交通组织；三是购物中心内部动线的合理组织。功能分区的原则，第一是要按照综合体中业态彼此之间的功能对应关系布置；第二是按照房地产开发的资本运作

11、要求布置和取舍各功能能业态；第三是按照建筑规划设计的基本规律进行设计。在规划布局中和城市形象中突出商业，最容易通达和有很强的引导识别性。商业公共空间主要分室外空间与室内空间。2.2单体方案规划设计策略万达广场方案设计的原则由四部分组成，首先是商业动线，它是万达广场的生命线；其次是商业业态，它是商业设计的灵魂；第三是商业空间，它是商业设计的精气神；第四是商业条件，它是做好万达广场设计的先决条件。（1）动线设计原则最核心的内容即：人流动线清晰、简洁、尽量少分叉。万达广场采取最经典的U字型动线（图4）,可让消费者容易识别每个商铺和路线，不至于因迷失方向而找不到商铺；动线简单、不走回头路、没有死角可让

12、每个消费者在逛街中自然路经每家商铺，使商家均好性最大化。联系外部道路商业动线外部动线停车场进出动线行人动线系统平面动注与垂直动法结合处图4商业动线分类(2)万达广场业态规划原则就是：最核心的主力店处在万达广场“几何中心”，下有超市、电器，上有百货、娱乐楼(含次主力店)共同形成主力店楼。室内步行街是万达广场的灵魂和纽带，把众多的主力店串联起来。图6万达广场业态组合示意图(3)商业空间设计(图7)的终极目的是为了创造一个温馨、宜人的购物环境和服务空间。一个商业购物空间是否舒适，决定着消费者在场内驻留的时间长短，以及是否能激起消费者的购物欲望。(4)商业条件商业条件是万达广场设计的前提和依据，按照既

13、有的商业条件开展设计是万达订单地产的主要特点。每个客户都会提供设计条件，即与万达签署房产技术条件。内容包括：租赁区域、租赁面积、建筑功能、结构荷载、机电配置等需求，一部分是对规划设计的要求，另一部分是工程意义上的技术条件和交付标准。图7郑州二七万达广场中庭除此之外，单体方案设计还涉及到平面设计、剖面设计、立面与夜景设计、内装与导向设计、消防安全设计、绿建节能等方面。结语线性的规划设计流程已经远远不能满足当代商业综合体的发展，唯有立体的、多元的、尊重市场符合国情的规划设计策略才能规划设计出有生命力的、可持续发展的、符合国家战略需要的商业综合体。国内综合体的逐渐兴起多多少少有着西方先进案例的影子，

14、在模仿与被模仿，超越与被超越之间发展。万象城之后，大悦城、万达广场、太古汇、KKmaII等等此起彼伏，并逐渐形成了自己的产品定位与主题特征。尤其在规划设计策略上，独成体系，大悦城面对青年消费群体，走“年轻、时尚、潮流、品位”路线；万象城则大规模、现代化、综合性、高品质，产品定位高端，选址为传统商业中心地段、交通便捷，业态组合丰富，设计高端；万达广场则自主开发产品，所有总图及单体平面方案均自行设计，整个购物中心只有一条主动线，产品定位中高端，选址最初城市中心地段，但后来的大多数产品选择城市副中心地段，交通便捷，业态相对完善；太古汇与KKmaII则定位高端，选址城市中心，与地铁有便捷联系，注重室内外空间的设计，注重屋顶绿化，注重高科技在室内导向标识等方面的应用。总体来说，目前成熟的商业地产设计策略共性模式是“鱼骨模式”（图8）O中即达Maas紫：驻miMg普泰亚附-WE定位与Ie浸计方R电与文河4*mst设计设水Mx*vVtr1U,KUitB初整合BWW产51*三s*mc-图8“鱼骨模式”示意一一全程一体、专业协同