房地产前期开发.docx

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1、房地产前期开发1立项批复（发改委）2选址意见书（管委会）3地证（国土局）4地名申报（民政局）5建设用地规划许可证（规划局）6环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料（税务局）8建设工程规划许可证（规划局）9消防审核申报表（消防支队）10人民防空地下室建设审批表（人防办公室）11规划审查务必报送文件（城乡规划委员会）12规划设计方案申报（规划局）13施工图审查要件（审图机构）14建筑设计方案申报（规划局）15监理招投标及合同备案所需材料（建设局）16施工招投标及合同备案所需材料（建设局）17设计合同审查备案所需材料（建设局）18工程安全文明施工备案手续材料（建设局）19委托质量

2、监督所需材料（质量技术监督局）20建设工程施工许可证（建设局）21施工用水申请（自来水公司）22施工用电申请（电力公司）23办理临时占道、开口（城管局）24物价审批所需材料（建设局）25物业管理备案（建设局）26初始登记（建设局）27商品房预售许可证（建设局）房地产开发流程及前期报建经验分享1土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证与建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进*地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就能够推断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门与规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律

3、也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律根据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出来，包含现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里表达出来。通常来说，一块地，务必要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（下列简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是务必的程序。由于国土部门务必根据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载

4、明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个办法只能是理想状态。由于首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法懂得的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，不管是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的情况你规划部门得给我搞定。我不是批判这种土地出让模式容易滋生*。要明白，我国正式搞土地出让也只只是是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只只是是说

5、，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。由于我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更况且当时呢。只是不管如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据操纵性全面规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的构成部分。未确定规划条件

6、的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件与国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同构成部分的规划条件。这四项几乎是每一个项目要开始的时候务必要搞的东西。非常的社会主义特色。只是这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资

7、子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司能够任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济有用，因此现在我国略微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，也不明白这个东西应该算什么。立项要紧考察的是项目的投资额及可行性。我不明白在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不一致，因此在这个情况的管理上也不一致。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清晰的情况。立项与其他程序的先后

8、关系那更是特殊随便的情况。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续进展的考虑。但在很多地方，环评的一项要紧前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。只是上有政策下有计策，情况都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不明白大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己假如操办这些情况，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用略微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害

9、。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个情况上乱来，由于任何人都能够上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性全面规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，是否具有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符

10、合消防规范,等等、，这些东西都是非常专业的。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%o看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之因此限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我尽管好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减

11、少啊，我的休闲空间没有减少啊，因此这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间能够钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清晰，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是能够活动的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周务必设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形

12、消防车道,上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不明白行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不明白这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程通常都要2到3个月，往往都要与规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，不管什么公司的总平面，不管是你万科还是富力还是中海，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太

13、小，等等.4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，由于这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不可能在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，不管什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包含三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水与雨

14、水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，务必要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要推断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼与楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。假如什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就能够考虑放弃了。

15、为什么我要这么强调这个管线综合呢？假如它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的情况，我实在是见得太多了；然后，关于年轻的我来说，就是网络整天出问题,小区网络运营商根本没得选，由于只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘲的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没犒好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研

16、究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？由于所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，不管开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水由于倾斜度不够，那也完蛋了。这种情况太常见了。大家确信经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的烦恼，我也不明白。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水与生活污水要分两条