房地产营销策划石家庄市生态欢乐世界项目建议书.docx

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1、房地产营销策划石家庄市生态欢乐世界项目建议书项目建议书石家庄新天际旅游投资有限公司石家庄市生态欢乐世界总体规划编制组2005年12月【项目名称】石家庄市生态欢乐世界（简称“生态欢乐世界”）【投资开发单位】石家庄新天际旅游投资有限公司（原“石家庄新天地旅游投资有限公司”）【报告编制单位】上海社会科学院旅游研究中心奇创规划设计所【项目设计顾问】厉无畏全国人大常委、上海市人大副主任、著名经济学家王大悟上海社会科学院旅游研究中心主任、教授、博导上海市人民政府决策咨询专家【项目设计人员】项目负责人：刘海波总设计师注册城市规划师要紧参加人员：毕吕贵教授吕志墉策划总监高级策划师陆苏颖博士市场研究专家/高级经

2、济分析师孟畴注册策划师何余节高级规划师高侠注册城市规划师李丁宏设计师汤少忠规划师杨程波规划师洪云助理策划师前2004年国际旅游组织公布的一份调查报告称，目前旅游产业是世界上仅次于石油化工产业的第二大产业，到2023年，旅游业将首次超过石油化工产业，成为世界上第一大产业。该报告同时指出，我国目前是世界上第四大旅游目的地国与第五大旅游客源地国，到2023年，将成为世界上最大的旅游目的地国与第四大旅游客源地国。由此可见，作为一个蓬勃进展的产业，旅游业在我国具有广阔的进展前景。座落在华北平原上的石家庄，是一座充满魅力与活力的城市。近年来，在省、市各级政府的大力支持下，石家庄旅游业跨上了新的台阶：景点数

3、量不断增加、服务等级不断提高、游客数量逐年增加、旅游业在国民经济中的比重日益增大。为了响应党中央提出的“走循环经济道路”，贯彻落实河北建设“生态省”、石家庄开发“西部山前休闲、度假带”与鹿泉市打造“西山旅游带、省会西花园”进展战略，石家庄新天际旅游投资有限公司高瞻远瞩，投资开发“石家庄市生态欢乐世界”项目，旨在新兴的旅游大潮中百尺竿头、更进步。2005年47月，石家庄新天际旅游投资有限公司花重金委托上海社科院旅游研究中心奇创规划设计所就该项目做“旅游总体规划设计方案”，并于2005年8月26日由石家庄市旅游局主持，在石家庄市汇文大酒店对上海奇创规划设计机构完成的石家庄市生态欢乐世界总体规划进行

4、了专家评审。根据专家评审委员会提出的评审意见，项目投资开发单位与规划设计人员又组织多轮深入的市场调研与认确实研讨分析，结合当前国家大力提倡进展“循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，与石家庄新一届政府全面启动“西部山前地带开发工程”的有利时机，进一步充实、完善石家庄市生态欢乐世界总体规划的有关内容，整理编制了本项目建议书。本项目规划设计过程中，得到石家庄市、鹿泉市旅游局及其他各部门领导与专家大力支持、协助、批判与指正，在此一并致谢！石家庄新天际旅游投资有限公司石家庄市生态欢乐世界总体规划编制组2005年12月18日目录第一章总论11.1项目名称及承办单位11. 2报告编制根据11.4

5、本报告研究范围21.5 项目概况、开发理念与建设目标31.6 推荐方案及要紧经济技术指标41.7 研究结论5第二章项目提出背景、建设的必要性与可行性61.1 项目提出背景分析61.2 项目建设的必要性71.3 项目建设的可行性81.4 结论9第三章市场调查与前景分析101.5 基础数据调查101.6 市场进展预测17第四章客源市场定位与旅游进展策略234. 1客源市场定位234.1 旅游进展策略244.2 项目建设原则264.3 项目定位与主题、品牌26第五章项目选址方案与建设条件285. 1建设场址285.1 建设条件295.2 投资政策30第六章总体规划设计与建设规模315.3 规划设计原

6、则315.4 总平面布置325.5 游乐项目概念性设计355.6 旅游度假产品概念性设计406. 6基础设施规划446. 7建设规模496.8建设分期50第七章环境保护、绿化、消防与节能517. 1环境保护517. 2林业资源保护与绿化537.1 消防547.2 节能54第八章开发运营管理与市场营销策略558.1 开发模式与盈利模式558. 2组织机构与人力资源开发558.1 旅游产品与组合578.2 营销策略与促销方式598.3 解决经营季节性问题的措施62第九章项目实施计划与一期开发工作安排639. 1建设期工作计划及进度安排639. 2近期开发工作安排64第十章投资估算、资金筹措及使用计

7、划6610.1 投资估算6610.2 资金筹措及使用计划67第十一章经济效益分析6811.1基本数据6811.2 指标计算与评价6911.3 评价结论69附图：图1、“石家庄市生态欢乐世界”项目区位分析图图2、“石家庄市生态欢乐世界”周边交通及相邻景区关系分析图图3、鹿泉市“西山旅游带”景点卫星航拍图图4、“石家庄市生态欢乐世界”项目规划区域及周边地形图图5、“石家庄市生态欢乐世界”项目一期拟征用地块分布图图6、”石家庄市生态欢乐世界”项目总体规划示意图附件：1、石家庄市生态欢乐世界总体规划评审意见(2005.8.26)2、鹿泉市土地利用总体规划调整方案听证会纪要(2005.8.8)3、鹿泉市

8、建设局关于卧佛山风景区等4个项目选址意见(2005.9.23)4、鹿泉市环境保护局关于优山美地、生态欢乐谷项目的意见(2005.10.11)5、鹿泉市旅游局关于“石家庄市生态欢乐世界”项目的预审意见第一章总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：石家庄市生态欢乐世界1.1.2 拟建地点：鹿泉市铜冶镇羊角庄村南、青龙山北区域1.1.3 承办单位简介：公司名称：石家庄新天际旅游投资有限公司注册地址：石家庄市中山西路48号注册资金：人民币3000万元经营范围：生态农业与旅游项目的开发石家庄新天际旅游投资有限公司成立于2002年，隶属新联合投资集团。新联合投资控股有限公司(简称新联合投资集团

9、)是经国家工商管理总局核准成立、无区域限制的大型投资集团，集教育、地产、旅游、传媒、投资五大产业于一体，旗下品牌有廿一世纪教育、1+2联合不动产、新联合置地、新天地旅游、新联合资产、河北青年电视艺术中心、河北大学影视艺术学院、石家庄联合技术职业学院，总资产逾7亿元。1.2 报告编制根据1.2.1 河北省建设“生态省”规划与河北省旅游业进展总体规划(20032023)；1.2.2 石家庄市空间进展战略总规划(20032023)与石家庄市旅游业进展总体规划(20002023)；1.2.3 鹿泉市旅游业进展总体规划(2005)与鹿泉市关于建设“西山旅游带、省会西花园”的有关文件精神；1.2.4 项目

10、投资方提供的基础数据、有关资料与铜冶镇进展规划；1.2.5 国家与地方的现行有关法规政策、标准与规范。1.3 报告编制原则1.3.1 严格按照国家与地方的有关政策、法规、标准与规范，按科学性、经济性、可操作性与实事求是的原则进行编制与规划；13.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“石家庄市西部旅游循环经济示范区”；13.3 3坚持合理利用土地，进展生态农业，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。13.4 4积极使用新技术、新材料，充分利用区域经济进展与市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅游休闲度假区；13.5 选用节能产品，加强环境保护，严

11、格操纵各类污染源。13.6 报告研究范围本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操作性与实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的旅游、饮食服务企业财务制度，以国家标准旅游区等级的划分与评定及投资方提供的有关项目资料为根据，对“石家庄市生态欢乐世界”的区域社会经济进展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益与价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及进展前景与周边同类产品价格角度，分析该项目的价值与定价标准。本报告以行业统计数据与市场调研为基础，对目标客源、消费能力与潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战与机遇，并以此为基础，测算投入一产出与经济效益，提出了关于项目投资与经营是

12、否可行的意见。本报告是项目投资方或者有关业务部门登记、审核时的根据，并供有关方参考。本报告不宜外传。13.7 目概况、开发理念与建设目标13.7.1 目概况：“石家庄市生态欢乐世界”是新联合投资集团积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“建设社会主义新农村”号召，贯彻落实河北省建设“生态省”进展战略，在石家庄市全面启动“西部山前地带开发工程”与鹿泉市打造“西山旅游带、省会西花园”的有利背景下，基于对我们农业与乡村旅游进展前景的分析，下列属“石家庄新天际旅游投资有限公司”为投资主体，与项目所在地村、镇全面合作而筹划的生态农业、休闲旅游与景观地产综合开发项目。该项目选址位于石家庄西南、鹿泉铜治镇

13、的青龙山以北、羊角庄村以南地块，项目“核心规划区”用地2500亩，周边“生态农业环境操纵保护区”约1600亩。项目规划总建筑面积31万平方米，总投资额6.78亿元，含六大功能分区，即：拓展教育体验区、网游动漫奇幻城、玛歌庄园度假区、绿野仙踪游乐园、万米情人葡萄廊与生态农业保护区。拟分三期开发建设，建设周期78年。其中近期（20062008年）投资2.06亿元。13.7.2 发理念：打造社会与谐、生态保护与经济进展均衡的“东方普罗旺斯”（度假胜地）。15.3建设目标：一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团与国外投资基金参与项目开发，并联合项目

14、所在地村、镇共同组建“生态旅游进展联合体”，努力将“石家庄市生态欢乐世界”项目建设成为以“生态观光农业+景观休闲地产”为基本模式的“石家庄西部旅游循环经济示范区”。二是紧紧围绕旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“旅游路”修建的契机，将项目建设成为“西山旅游带（南区）旅游基地”。13.8 荐方案与要紧经济技术指标13.8.1 功能区规划建设要紧项目及内容:功能分区建设项目名称规划用地（亩）建筑面积（m2）投资额（万元）建设年份备注拓展教育体验磨难拓展训练营160100040007-09消防培训俱乐部50200050007-09联合影视文化公园1508000150007-10农村科普体验基地180500080007-10二十四孝馆4020005000911中华之魂园60200060009网游动漫水上网游娱乐区505007000811陆地网游娱乐区55014500500008-13玛歌庄园度假白山会馆（会议中心）250400001240006-12旅游生态餐厅5010000240006-08青年艺术家旅馆502200044000911旅游基地商业街6036000540009-12含商业旅游项目玛歌庄园度假村2407000