某季度北京市写字楼市场分析报告.docx

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1、某季度北京市写字楼市场分析报告2004年第四季度北京市写字楼市场分析一、市场回顾本季度北京市国民经济稳固增长，写字楼市场供需持续增长,特别东部地区, 需求增长平稳，售价稳固，租金表现上升。一宏观调控成效显著中国国家统计局发表今年前三季的经济数据。从数据看，中央政府在近几个 季度采取的宏观调控措施，已开始收到预期成效。原本快速增长的通胀情况，目前已受到操纵。自宏观调控以来，通胀率己经明 显回落，同时国家对钢铁、水泥、铝业等行业的 操纵已经取得明显成果。以土地与信贷为主的调 控措施，已经使全国房地产行业的市场供应量与 需求均受到明显影响。一央行加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金

2、融机构存贷款基准利率,放宽人民币贷款利率浮动区间，同意人民币存款利率 下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0. 27个百 分点，由现行的L 98%提高到2. 25%； 一年期贷款基 准利率上调0. 27个百分点，由现行的5. 31%提高到 5. 58%0由于央行加息，房地产市场供应受到一定限 制，而需求所受影响较为明显。二、供需情况1、供给情况本季度北京市新入伙写字楼项目相对较少，包含英蓝国际、长安兴融中心等 高档写字楼项目，建筑规模60万平方米，这些高档项目多以销售方式进入市场, 项目档次普遍较高。表1第四季度部分法入亚写字楼项目项目名称区域立项建筑规模售/租价格报价长安兴融中心金融街综合楼

3、一八0000平方 米售2600美元/平方米佳程广场燕莎写字楼141000平方米售3000美元/平方米南新仓国际大厦东二环写字楼110000平方米售一五000元/平方米CEO首创拓展大厦中关村写字楼36000平方米售16800元/平方米丰汇时代金融街写字楼89000平方米售16000元/平方米富华金宝大厦东长安街写字楼51000平方米租28. 5美元/月二平方米英蓝国际金融街写字楼100000平方米租30.0美元/月J平方米2、价格情况四季度是写字楼市场的成交旺季，由于租售成交活跃，北京市写字楼市场租 售价格均有所上涨。东部地区、金融街租金上涨，中关村写字楼租金出现分化本季度CBD、朝阳门、东二

4、环等东部地区由于需求旺盛，租金普遍表现出 上涨，特别CBD区域高档写字楼空置率明显下降，价格升幅较大；东二环由于 商务氛围继续趋于浓厚、东长安街地区由于外资服务类机构的进驻，因而租金稳 中有升。金融街地区尽管目前市场供应量较大，但真正能够入住的写字楼数量较 少，总体而言租金表现出一定上涨。中关村地区由于新增项目陆续进入现楼状态，开始分流原有写字楼中的客 户，这一方面导致形象与配置较差的老项目空置率上升，租金下降；另一方面新 租赁楼盘随着入住客户增多，入住率上升，租金表现上涨。东部地区与金融街售价平稳、中关村市场结构特征明显由于CBD地区与金融街地区今年的bp-销售成交大部分在今年前三季度，进入

5、第I四季度之后大部分项目进入销售持续期,推广力度有所减缓，因此售价趋于平稳。 从成交价格来看，价格在17000元/平方米以上的顶级物业与12000元/平方米下 列的中档写字楼往往成为热销楼盘，而价格在12000-17000元/平方米之间的物 业销售相对较为平稳。金融街地区销售市场继续以大单购买为主，因而受市场环境影响较小，整体 表现平稳。中关村地区的销售价格基本保持稳固，但成交价格表现出结构性变化 的特征。一方面商住项目或者公寓立项的写字楼仍然是中低端客户成交的主力， 该类项目的成交价格要紧集中在8000-11000元/平方米之间；另一方面，高档写 字楼成为大单买卖的要紧对象，此类项目的售价通

6、常在UooO-三000元/平方 米之间。这一点说明有实力的买家更看好中关村的未来前景；也说明成交价格不 是由成本决定的，是由市场与资金链的需求决定的。图1北京市第四季度甲级写字楼加权平均租金（成交价）（单位：美元/月,平方米，含物业管理费）图2北京市第四季度乙级写字楼加权平均租金（成交价）（单位：美元/月.平方米，含物业管理费）3、需求情况北京市各要紧区域需求分析CBD.东二环、燕莎与东长安街为代表的东部区域以CBD.东二环及燕莎与东长安街为代表的东部区域，本季度写字楼租赁 市场需求比较旺盛，由于北京经济对外开放程度的提高，外资服务类企业向燕 莎、CBD、东长安街等涉外资源丰富的区域聚集，会计

7、师事务所、律师事务所、 金融与贸易服务机构等企业仍然是东部地区高档写字楼的要紧需求客户，如普 华永道会计师事务所租赁财富中心19000平方米；由于今年我国对外资保险行业开放，东部地区写字楼客户中保险类 客户明显增多，如东方广场有近3万平 方米的面积在今年被该类客户消化。从东部地区的销售市场来看，要紧 的购买客户有两类：一方面，由于东三 环、CBD地区写字楼的最终用户以外资 企业为主，这些企业通常以租赁办公物 业为主而且承租能力较强，由此形成的高租金回报带动了北京东部区域写字楼 投资热潮，其中近一半的投资客户来自外地。另一方面，以朝阳门与东四十条 为主的东二环商务带，由于天然的环线第一排形象优势

8、，该地区写字楼成为大 型国资企业集团整栋购买的对象；同时还有部分纺织、能源、汽车、贸易等中 型国资背景企业比较看重该地区“背靠老北京、面向大国际”的商务枢纽功能， 成为东二环写字楼整层或者大面积购买客户；由于东城区政府重点支持“东二 环经济商务带”的原因，吸引了一批看重该地区写字楼升值潜力的个人投资者。 如香江集团又一力作一-南新仓国际大厦在外立面刚露出一角，就售出近50%的面积。金融街：金融街销售市场的需求，仍然以金融 监管机构与银行、电信及大型国资企业集团等购买客户为主，通常使用整栋或者多层购买方式，如：中国证监会与银监会 分别购买鑫贸大厦的一个整栋。由于金融街地区写字楼大部分具有订单开发

9、性 质，其资源附加值高，因此成交价格较高，整栋购买的价格通常在16000元/平方米以上，而小面积成交的价格通常在一五00016000元/平方米之间。从租赁市场来看，由于入住金融街的大型金融类企业数量增多，因此有一 定数量的律师、会计、咨询类企业跟随进入该地区；由于西城区政府规划吸引 一批外资银行总部入住，因此也有少量外资背景的高端服务类企业开始出现在金融街地区。中关村中关村销售市场继续呈现两极分化趋 势。一方面，商住立项的写字楼项目仍然是 中低端客户购买的重点,该类客户不仅看重 商住项目较低的价格，同时也非常重视八成 二十年按揭较低的首付门槛，另外还看重商 住项目后期较低的运营成本,如物业管理

10、费与水电费用较低。另一方面，大型高科技企业集团、国资企业、与实力投资机构开始出现大面积整栋购买该地区高档写字楼的意向，并已进入成交阶段。如: 中钢集团意向购买中关村金融中心A座、理想产业进展集团在成功完成理想国 际大厦的租赁经营后拟收购CEC大厦一整栋，另外据称山西某煤炭运输类企业 购买都城科技大厦一八000平方米，成交金额2亿元左右。这些大单买家往往 具有长期持有经营的意图，因此中关村写字楼物业正由短期开发出售套现向长 期持有经营转变，短期开发出售套现行为以操纵成本为主，而长期持有型投资 为打造精品物业，会进一步加大投资力度，促使中关村地区的写字楼市场趋于 理性，使该地区写字楼物业的保值增值

11、潜力进一步增大。本季度中关村地区租赁市场继续活跃，客户要紧有两类：（一）部分原在 陈旧写字楼内办公的企业为改善办公环境，陆续迁入品质较高的新写字楼;（二）随着中关村核心区商务环境改善与大型企业集团进驻，与大企业有关的 下游企业与服务类企业进入该地区的高档写字楼。亚运村从销售市场来看，本季度亚运村地区的新增项目不多，购买需求有限，兰 华国际、风林西奥中心等项目销售进度平平。但本季度新入市的地标性建筑名 人广场，由于其地标与综合体特征，与“名人”的品牌效应，在入市之初即有 几个整层客户计划购买，据称价格在3000美元/平方米左右，这种现象说明写字楼具有良好的抗风险与保值增值能力。从租赁市场来看，前

12、一时期亚运村地 区拥堵的交通状况导致了部分租赁客户流 失，但由于奥运临近与道路改造加快，局 势出现好转，近期又有部分新企业进驻， 由于该地区可供入住的现楼不多，因此总 体租赁价格稳中有升。亚运村地区历来以居住为主，但随着奥运效应的逐步显现，与城市“职住一体化”趋势的进展,亚运村地区的高档写字楼已经出现短缺现象，远大中心从2001年入市至今租售两旺，2004年6月入市的世纪兴源大厦成功引进中国化学工程总公司与中国工商银行亚运村支行等，呈现热销态势。这些现象说明中高档写字楼在亚运村地区有较大的需求。周边区域本季度总部基地、亦庄开发区、望京电 子城科技园等地区的写字楼市场,通过集中 推广与热销之后销

13、售进度大幅度减缓,市场 有效需求基本被释放，市场成交进一步趋 缓。广渠门、东南三环等区域写字楼市场比 较冷清，新增楼盘较少，另一方面这些区域缺乏产业聚集，难以带动写字楼市场的进展。投资需求的变化投资客户历来是写字楼购买的要紧力量之一，2004年北京热销商品房的买家中，约有60-80%属于投资客户，这种现象在东部地区最为明显。倍受市场 关注的房地产投资需求正在发生明显变化。首先，大批外地、境外投资客户正 在进入北京、上海等大型城市；其次，房地产投资者的投资重点正在由住宅向 商用物业转移，城市核心区的高档写字楼成为投资新宠。新经济带来新需求目前位于中关村地区的盈都大厦商住楼、学院国际大厦等商住项目

14、均取得 了很好的销售业绩。这些项目的客户有明显的“地缘”特征，如学院国际大厦, 由于国家专利局在其邻近，国家知识产权局在学院国际大厦先后购买三个整层 共约1万平方米，这是典型的“新经济”现象在写字楼市场中的反映。随着入 世程度加深，新经济不断催生新产业并带来新商机，由此产生对写字楼的大量 需求。新经济特征明显的另一个案例是上地地区的盈创动力，该项目共14万平 方米面积，目前已经完成大部分销售，其中相当一部分客户是具有研发性质的 数码、娱乐、软件、教育等类企业，如北京洪恩教育科技有限公司、北京与源 沐泽科技进展有限公司总部、北京金与软件、北京欢乐亿派科技有限公司、欢 乐亿派游戏开发公司等。新经济

15、的进展已经催生出一批具有较强资金实力的企 业，这批企业正在成为中档有用型写字楼的重要买家。商住项目持续旺销从东部地区的尚都国际、住邦2000、万达广场商住楼、金地国际花园、建 外SoH0、温特莱中心等，到燕莎商圈的第三置业、远洋新干线、时间国际等, 再到中关村地区的长远天地、财智中心、学院国际、世纪科贸大厦等项目，均 取得了理想的销售成果。如中关村地区的世纪科贸大厦，其商住楼售价达到 12000元/平方米，在此带动之下写字楼售价已达到14000元/平方米，而仅一 路之隔的高档写字楼银谷大厦却难以形成热销之势。由于北京市关于商住项目 的审批将逐步趋于严格，同时银行按揭的成数与年限都将缩小，因此商住项目 这种“写字楼市场的经济适用房”将减少，而商住楼为市场中低端买家与投资 客户提供的黄金按搔套餐也将不复存在。由此看来中关村地区在售的少数商住 写字楼，将成为下阶段中端市场与投资客户购买的热点。“北京西部商务带”崛起由于连接西直门与北三环的高粱桥斜街改造马上完成，同时由于西外地区大量高档写字楼项目的兴建，一个连接金融街与中关村的新型“西部商务带” 正在崛起。“西部商务带”以金融街的资本为 龙头，向西通过白石桥、向北通过学院路、 向西北通过高粱桥斜街，到达中关村核心区 与清华科技