管理制度-房企标准化革命 地产行业挣钱变得不容易 精品.doc
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1、房企标准化革命 地产行业挣钱变得不容易万科、龙湖、万达等龙头房企率先尝试产业、IT或产品的标准化,这是挡不住的行业潮流20XX年之前,“窗框漏水”排在万科所有项目业主投诉第一名,投诉率接近50%。但在此后万科用“产业化”模式建设的楼盘中,这个数字降到了零。同样的“漏水”问题,龙湖有另一套处理办法。20XX年,龙湖上马了一套客户投诉及工程质量追踪系统。这套系统的原理是,通过物业这个神经末端,把所有的客户投诉收集归类,分为150多种。然后,将这些信息追溯至土建工程师,并与人力资源系统打通,纳入绩效考核系统投诉与相关人员未来升迁、奖金挂钩。同时,这150多种投诉还将最终追溯到承建标段的乙方总包和专业
2、分工方,再与成本系统打通,进入龙湖的战略分工方体系,直接影响“金牌战略分工方”的评选。那些投诉超标的乙方有可能因此被剔除出龙湖的合作名单。龙湖的这套“跨职能协作IT平台”管理体系,和以万科为代表的“住宅产业化”,成为房地产开发商标准化探索的两大流派。此外,SOHO中国、万达等多家大型开发商,也已投身这场“标准化”大潮。近年来房地产业逐渐成为一个“被周期性宏观调控”的行业,过去基本拿到地就能赚钱,而现在却日益成为一个高风险行业,一些危机意识较浓的大开发商开始了精细化、标准化作业的努力。到了20XX年,“精耕细作”更成为房企占领生存制高点的大问题。所谓标准化,按照定义,是指“在一定范围内获得最佳秩
3、序,对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动”。现在,房地产开发商们为“标准化”延伸了更多的内涵。挡不住的潮流“房地产行业的发展其实很幼稚,供应链割裂,管理粗放。但这已经难以为继。现在大家都在想怎么把这个行业做得更标准化。”龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪向财新新世纪记者表示。就在这轮房地产调控之前,房地产还基本上是个“只要能造出来就不怕卖不出去”的市场;随着调控步步深入,部分开发商开始意识到“过去一去不返,行业政策已彻底转向”,一场从传统的粗放式管理向精细化转变的行业大戏,正拉开序幕。“我们现在进入了下半场,游戏规则发生了变化,开发商要有不同的踢法。”万科总裁郁亮20XX年底曾
4、向媒体表示。他认为,竞争将转移到“软”实力方面,包括建筑质量、 运营管控,以及更灵敏的市场神经和更高效的IT支持等等。多数大开发商已经感受到了这股挡不住的潮流。“这是绝对要发生的行业变革。”龙湖地产信息中心总监万国锋向财新新世纪记者表示,“大家一定得从手工画制升级到CAD(计算机辅助设计),从二维的平面图升级到3D虚拟搭建。”未来政策变幻莫测,市场环境日益“挑剔”,人工成本节节走高,这些都加速了产业标准化的革命进程。人力成本甚至是比行业调控更直接的压力。秦力洪向财新新世纪记者表示,“现在最大问题还不是钱,是找不到人。在龙湖,做建筑基础工作的工人平均年龄达45岁左右,基本没有小伙子。随着服务业的
5、发展,新一代农民工都不愿意上工地了。人工成本比三年前至少增长了一倍,人口红利已近尾声,我们感受非常明显。”建筑行业对劳动人口结构的潜变十分敏感。据统计局今年1月发布的20XX年人口总量及结构变化情况显示,中国15岁-64岁劳动年龄人口比重自20XX年以来首次出现下降。20XX年,中国劳动年龄人口比重为74.4%,比上年微降0.10个百分点。国家统计局称,尽管未来几年该比例会有小幅波动,“但对劳动力供给问题需要给予更多关注”。人口学家、清华布鲁金斯公共政策研究中心主任王丰对财新新世纪记者表示,劳动年龄人口比重下降、城镇人口比例过半,意味着中国人口结构出现根本性变化,中国已告别农业社会,进入工业化
6、社会,中国过去高度依赖城乡分治、享受人口红利的发展路径将不可持续。这种变化也促使万科加速“产业化”实践。万科建研中心负责人向财新新世纪记者表示,“日本产业化的经验是,在同样质量标准的前提下,产业化项目的工人数量比传统项目减少超过一半。随着人工成本上升,工人平均年龄逐渐提高,中国的工人也会往这条路上走。所以我们希望尽早启动产业化。”万科实验在位于东莞的万科建研中心,财新新世纪记者看到,机器把一根长条钢材连续三次弯曲90度,形成一个规整的正方形。整个过程都由机器完成,而在传统的建筑工地上,这种工作一般都由工人手工操作完成。万科建研中心负责人向财新新世纪记者表示,“产业化主要解决保证建筑质量和降低人
7、工成本两个问题。现场浇注等工作还难以避免传统手工操作,但相当部分装配式操作,是能够在工厂里通过机器统一生产的,可以最大限度地保证产品质量,保证零误差。”产业化住宅,又称装配式住宅,指把盖房子需要的构件,如PC楼板、墙板、钢筋等在构件厂做好,再运到现场来组装,整个过程与汽车生产流程类似。上述建研中心负责人介绍,万科承建的深圳龙华008地块就是产业化住宅,项目质量好、效率高,而且工地用工最少。工人刚开始做时觉得难,但盖了几层房子操作熟练后,就会觉得标准化装配又快又好。万科的产业化已不再是“概念”,而是将住宅变成了可复制的产品。从1999年最早的“住宅研发中心”开始,到20XX年,万科已开工产业化住
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