管理制度-香港大厦管理及维修工作守则161 精品.doc

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1、香港大厦管理及维修工作守则目 录1.0 引言2.0 释义3.0 大厦管理4.0 消防安全5.0 建筑物安全6.0 斜坡安全7.0 电力、气体、升降机及自动梯装置附录(一)： 建筑物管理条例(第344章)附表1就“公用部分”所作的定义附录(二)： 根据建筑物管理条例(第344章)第44条制定有关供应品、物料及服务的采购及选用事宜守则1.0 引言1.1 绪论本大厦管理及维修工作守则是由民政事务局局长根据建筑物管理条例(第344章)第44(1)(b)条的规定编印的。民政事务局局长是负责执行建筑物管理条例(条例)的主管当局。1.2 守则的目的本守则旨在推广各项大厦公用部分的管理及维修准则，让大厦业主、

2、业主立案法团(业主法团)的管理委员会委员、业主委员会的委员、经理人、建筑物管理代理人管理公司和其它负责管理大厦公用部分的人士和组织，可以知所遵循。守则本身不具直接法律效力，因此，即使业主法团或业主未能遵守本守则所规定的准则，也不会在条例下受到刑事检控，但在任何民事或刑事法律程序中，这点可作为确定有关业主法团或业主是否须负上所涉及法律责任的根据。任何人如未能遵守本守则的规定，主管当局可能会根据条例第40B条，令对有关大厦实行强制性大厦管理。1.3 建筑物管理条例(第344章)建筑物管理条例旨在方便个别大厦或屋苑内各单位的业主成立法团，并就大厦或屋苑的管理和由此附带引起或与此相关的事宜，订定条文。

3、2.0 释义在本守则内，除文意另有所指外，下列名词应作如下解释：“主管当局”(Authority)指民政事务局局长；“公用部分”(mon parts)指 (a) 建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及(b) 建筑物管理条例(第344章)附表1指明的部分，但上述文书所指明或指定的部分除外(附表1载于附录(一)；“业主立案法团(业主法团)”(owners corporation(OC)指根据建筑物管理条例(第344章)第8条在土地注册处注册的大厦业主立案法团；“条例”(Ordinance)指建筑物管理条例(第344章)。3.0 大厦管理3.1

4、 业主组织3.1.1 业主可根据条例成立业主法团，或根据大厦公契(如有的话)成立业主委员会(不论名称为何)，负责公用部分的管理、控制和行政事宜。3.1.2 根据以上所述而成立的业主法团或业主委员会，可聘任经理人建筑物管理代理人或管理公司，代表业主处理公用部分的日常管理、控制和行政事宜。3.2 公用部分的管理3.2.1 须根据大厦公契(如有的话)的规定，把大厦的所有公用地方妥加保养，使其维持良好合用的状况，以及保持清洁。3.2.2 任何人都不可将大厦公用部分的任何部分改作自用，或改作私利用途，除非该项改动是由业主法团或业主委员会(如有的话)以通过决议案形式批准的。若该项改动涉及建筑物用途的更改及

5、或加建工程，须得到有关政府部门的批准。有关违例建筑工程事项请参阅本守则第5.9项。3.2.3 任何人不可使用或准许他人使用大厦公用部分的任何部分，以致 (i) 不合理地干扰大厦的任何业主或占用人使用或享用该等部分；或(ii) 对合法身处大厦内的任何人造成滋扰或危险。3.2.4 定期检查及维修大厦的屋宇设备(载列于附录(一)公用部分释义的第3、6、9和10段)，以确保这些设备保持良好合用的状况，并在有需要时立刻进行紧急维修工程。3.2.5 必须遵照公众生及巿政条例(第132章)的规定，确保所有公用设备和设施，包括康乐和体育设备，得到妥善维修及保持良好合用的状况。3.2.6 所有园景地方必须保持清

6、洁及维持良好状况。3.2.7 公用部分的照明装置必须妥加维修及保持良好合用的状况。3.3 环境生3.3.1 公用部分的垃圾、废物、杂物和或弃置建筑材料必须每天收集，并运往指定的垃圾收集站弃置。3.3.2 所有楼梯、走廊、电梯大堂、入口大堂、通路、天井及垃圾房(包括垃圾槽和有关设施)必须最少每星期清理一次。3.3.3 公用部分如有渗水或喉管渗漏等情况，必须尽快修理。在正常情况下，应在三个工作天之内办妥。3.4 保安3.4.1 保安和护服务，包括聘用保安人员等事宜，必须符合保安及护服务条例(第460章)的规定。3.5 保险3.5.1 根据雇员补偿条例(第282章)的规定，业主须为所有雇员投购保险。

7、3.5.2 业主可就大厦或大厦的任何部分投购和续购火险及其它保险，保额相当于把该大厦大厦部分回复原状的价值。在2000年建筑物管理(修订)条例内之强制性购买第三者风险保险单条文及建筑物管理(保险)规条生效后，业主法团必须就其管理的大厦及公众地方购买第三者风险保险单。3.6 帐目3.6.1 业主法团管理委员会、业主委员会(如有的话)、经理人、建筑物管理代理人管理公司或负责管理大厦公用部分的其它人士组织须按照建筑物管理条例附表6及7的规定，就大厦公用部分的管理、控制及行政事宜，备存正式的帐簿、帐项纪录及其它财政纪录，包括收支表和资产负债表。3.6.2 收支表和资产负债表每年须经由具有专业资格的会计

8、师审计，但单位数目为50个或少于50个的大厦除外。就此规定而言，计算单位数目时并不包括车房、停车场或汽车间。3.6.3 业主可设立和维持一项备用基金，以供用作任何突发或紧急性质的开支。3.7 供应品、物料及服务的采购及选用3.7.1 凡采购及选用任何供应品、物料及服务，均须依照主管当局根据条例第44条发出的有关供应品、物料及服务的采购及选用事宜守则(附录(二)所载规定办理。3.8 供水3.8.1 水泵、水箱及相关的喉管均须妥加维修，并保持良好合用的状况。3.8.2 水箱须至少每隔6个月清洗一次。3.9 业主住客之间的沟通3.9.1 负责大厦管理的经理人建筑物管理代理人、管理公司或任何其它人士组

9、织须定期就大厦公用部分的管理、控制及行政事宜，与业主及住客或他们的代表举行会议，并须拟备会议纪录，以便展示于大厦内当眼处，供业主和住客览阅。3.10 公契3.10.1 公契是指在土地注册处注册并用以界定业主之间权利、权益和责任的文件。3.10.2 业主须熟悉本身大厦公契的条款和条件，并须根据公契的规定，履行义务和行使权利。3.10.3 大厦如设有管理处，则管理处须存备一份公契副本，以供业主查阅和自费复印副本。此外，管理处亦应存备一份大厦公契的中文或英文译本，以供查阅。但是，该等译本只作为参考及阐释公契条文之用，不应为视为比公契正本更具法律效力的文件。4.0 消防安全4.1 消除火警危险4.1.

10、1 走火信道必须畅通无阻。4.1.2 大厦入口及或天台的门闸必须可以随时由大厦内开启而毋须使用钥匙。4.1.3 不得安装铁闸或卷闸横堵走火信道。4.1.4 防烟门必须经常保持性能良好和紧闭。4.1.5 紧急车辆信道必须畅通无阻。4.1.6 法团或大厦住户不得拆除或阻塞大厦所有消防装置及设备。4.1.7 防火卷闸和防火闸均须保持性能良好。4.1.6 大厦消防装置及设备必须经常保持性能良好。4.1.9 大厦消防装置及设备必须由注册消防装置承办商，每十二个月至少检查一次。注释：1. 消防处处长可依据消防条例(第95章)第9(1)、9B(1)和9B(2)条的规定，采取消除火警危险行动或直接检控违反上文

11、4.1.1至4.1.9项中所述任何一项规定的大厦业主、租客、占用人或负责人。2. 依据消防条例(第95章)第9(4)及9C(1)条的规定，消防处处长可因应情况，进一步向法院申请发出“火警危险令”或“清除令”，令有关大厦业主、租客、占用人或负责人消除火警危险。4.2 危险品的贮存4.2.1 危险品条例(第295章)第6条规定：(a) 凡贮存超过可获豁免数量的危险品，必须获消防处处长批准及领有牌照。(b) 不得贮存超过牌照所许可数量的危险品，及把危险品贮存于未领牌的贮存所(例如公用地方、露天地方)。4.3 消防安全巡查表4.3.1 业主、占用人、经理人、建筑物管理代理人物业管理公司、业主法团或业主

12、委员会的委员或负责大厦管理的其它人士和组织，均须按照民政事务总署所编印的消防安全巡查表，对大厦的消防安全设施进行例行检查，若发现有违规之处，便须加以纠正。5.0 建筑物安全定期检验楼宇，可及早对楼宇常见的损坏进行保养和修葺。业主或业主法团应聘请合资格的建筑专业人士(如建筑师、工程师或测量师)，协助筹划和推行计划周详的大厦维修保养计划。结构方面的修葺工程，须由根据建筑物条例(第123章)注册的认可人士及或注册结构工程师监督进行。5.1 楼宇构件5.1.1 构件部分(支柱、横梁、地板、结构墙及悬臂式露台檐篷)如有裂缝、剥落、隆起或变形或钢筋有外露的情况，业主或业主法团须委聘一名根据建筑物条例注册的

13、认可人士及或注册结构工程师，以检验上述情况，如有需要，还须向建筑事务监督提交补救工程建议，以供考虑。5.2 外墙5.2.1 水泥批荡混凝土表面墙砖或其它饰面及纸皮石如出现轻微裂缝、损坏剥落隆起或分离的情况，必须加以修葺，包括拆除已损毁及松脱的部分。5.2.2 窗盖窗台窗楣建筑装饰冷气机台架如出现轻微裂缝损坏或剥落的情况，或金属架蚀必须加以修葺，包括拆除损毁及松脱的部分。5.2.3 如有任何潮湿或水渍，必须找出和消除问题的源头。受影响的墙壁饰面必须加以修葺，包括修补或更换损毁的墙壁饰面。5.2.4 损毁的护栏或栏杆必须加以修葺或更换。5.3 檐蓬及露台5.3.1 不得滥用檐蓬及露台，亦不得在这些

14、地方放置过重的物品。这些地方不可以有任何附加物，亦不可作贮货用途。必须妥为保持这些地方干爽和有适当的排水。5.4 内墙5.4.1 混凝土表面如出现轻微裂缝、剥落或隆起的情况，批荡或其它饰面松脱，必须加以修葺，包括拆除损毁及松脱的部分。5.4.2 墙壁表面如出现渗漏、水渍或发霉的现象，必须加以改善，并找出和消除问题的源头。受影响的墙壁饰面必须妥为修葺或更换。5.5 地板及天花板5.5.1 混凝土天花板如出现轻微裂缝、剥落或隆起的情况，或批荡松脱，必须加以修葺，包括拆除已损毁及松脱的部分。5.5.2 如有任何渗漏，必须加以改善，包括找出和消除渗漏的源头。受影响的饰面必须妥为修葺或更换。5.5.3 地板饰面如有任何损毁，包括有凹陷或隆起的部分，必须加以修葺及修补，包括拆除损毁的部分。5.6 天台平台5.6.1 清除大厦天台平台的积水。修葺损毁的天台平台楼板，并在排水斜面铺上饰面，方便排水。5.6.2 聘请防水工程承造商，改善已损毁的防水物料及或伸缩缝，包括修葺或更换已损毁的物料。5.6.3 修葺或更换天台平台范围内已损毁的栏杆、护栏或护墙。5.6.4 不得滥用天台平台，亦不得在这些地方放置过重的物品。这些地方，不可以有任何大型而对楼宇的结构造成不良影响的附建物，亦不可作贮货用途。必须妥为保持这些地方干爽和有适当的排水。5.7 门窗5.7.1 修葺或更换已变