浅谈项目开发全过程无效成本管控.docx

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1、浅谈项目开发全过程无效成本管控在如今行业下行,拿地、融资成本居高不下,又有“集中土拍、三道红线等政策背景下，房地产业从最初粗放式的暴利时代转变为以精细化管理、控制成本为主的微利时代。此外，工程项目建设成本也水涨船高，人工及材料市场信息价的逐年上涨对工程建设成本起着举足轻重的影响；装配式、绿色建筑、新工艺建筑的推行使得该类项目占比逐年提升，当地政策要求及产能配套的不同，造成各地区成本上涨具有明显的差异性；近年国家规范的陆续更新，从规范角度提高工程建设标准，如抗浮规范，新消防规范均对工程建筑成本有着部分影响。因此如何降低项目成本，特别是减少无效成本成为降本增效、提升项目利润的重中之重。无效成本的产

2、生贯穿于整个项目建设周期，根据以往经验，将无效成本按照产生的部门和开发建设环节分为投资阶段、方案设计阶段、招标合约阶段、施工阶段、销售阶段、预结算阶段。项目投资及设计阶段直接影响整个项目70%-80%的成本，本篇文章将着重介绍投资及设计阶段无效成本的管控。投资阶段1.地块直观条件遗漏：如拆迁建筑物、须迁移或入地高压线、建筑垃圾堆土、河道改造、原有农作物或苗木、是否在水源保护区等在投资阶段未充分了解到位,造成后期费用增加。2、地块地下条件未勘测到位：政府移交土地的资料中对于地下管线、地下障碍物、地基情况、土质环境等未交待清楚，拿地发现后导致无法按期开工，造成工期延误和费用增加。常规项目的基础选型

3、大部分以造价便宜、工期短的独立基础或筏板基础为优先考虑,其次为预制桩和CFG地基,最后为灌注桩基础。而如果场地存在深厚湿陷性黄土、深厚回填土、深厚淤泥及岩溶强发育区、基础持力层过深等情况，则会导致桩长过长,超长桩项目成本增加在20-100m2不等。同时不良地质条件存在较大施工难度及质量隐患，大多数均需要地基处理，价格差异根据地质不良程度变化较大。场地地质条件受地理差异性影响，如广东、福建、江苏、浙江等沿海地区，由于深厚软土场地多,基坑支护费用相对常规项目增加100-500元/m2不等;辽宁、安徽、山西等地区深厚强透水层场地较多,地下水丰富需进行强降水，与常规项目基坑降排水措施相比，费用增加较大

4、。3、地块周边情况调研不到位：市政道路/市政景观是否须代建，水电气暖接驳口位置和距离。拿地调研阶段应对红线夕M弋建内容做全面了解，并对市政配套的接驳位置和距离详细了解。部分项目在拿地时，受土地价格因素的影响，通常存在以下两种情况：（1）协议内约定需要代建红线外配套工程（公园、学校、市政道路、桥梁等）以换取拿地价格的优惠；（2）项目周边环境差,位置较偏土地价格低，但为满足施工及交楼要求，需自行建设市政道路、水电燃气通信等配套设施。部分项目红线外工程代建费用进行成本摊分后可达到IOO元/m2以上，因此在投资阶段，需充分考量红线夕M弋建内容对项目成本的影响。4、二手项目尽调不够深入,未发现项目隐形履

5、约风险。由于土地价格的持续走高，二手项目的收并购模式也成为了房地产企业拓展新项目的一个手段。项目公司股权结构及债务情况、工程已完产值的核对、施工方索赔等等，项目的前期尽调对评估风险有着重大意义。O方案设计阶段设计阶段成本控制是整个工程建设成本控制的源头,为整个项目开发链条的后续环节成本把控奠定基础,设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少，因此，设计阶段产生的无效成本对项目整体成本影响较大。1、在满足规划指标达标的条件下，容积率做到最大化利用，可售面积做到最大化。例如:（1）若当地规定架空车库需计容，但项目容积率有盈余时，可结合项目情况考虑建设架

6、空车库。架空阳光车库可减少土方开挖、降彳氐地下车库建设成本，同时可自然通风采光、减少车库设备耗能；（2）关注地下车库轮廓线、设备用房布局（车道端部、车库角部、毗邻塔楼的不利于停车的区域）、车位大小（2400mm*5000mm比较合适）、行车道宽度、柱间距等因素,提升车库停车效率，减少地库无效面积。2、土方规划设计方案的合理性。对于土方工程量较大的山地项目，在规划设计时应重点考虑竖向设计,遵循依山就势、少动土、挖填平衡的原则。同时在满足地方计容规则前提下，尽可能抬高地下室顶板，减少地库埋深，避免产生深基坑,减少基坑支护成本和工期。另外，还要根据原有地形、管网布置情况、排水坡度、道路情况合理制定场

7、区标高，尽量结合原有地势排布产品，使动土量最小，根据场地土方平衡图计算场地内土方平衡是否最佳，避免土方的开挖外运、购土回填情况发生。3、报建图纸与施工图纸不符，设计变更下达不及时，造成完工后拆除重建。项目设计部分未满足政府验收标准，这些问题在施工过程中暴露后，为保证项目后期通过验收,只能通过下发设计变更进行调整，就不可避免的造成已加工材料的浪费或已完工部分的拆除重建。既影响了整体进度，同时造成高额的拆除整改费用。4、施工做法或造型设计不当造成成本增加。例如：（1）地下室底板、顶板采用结构找坡，避免建筑找坡；（2）高层立面设计过多腰线层,在对整体外观效果未有明显提升的前提下，不仅施工困难、成本较

8、高，且容易影响采光造成业主扮斥。O招投标阶段1、投标单位选择不当。施工单位考察失误，造成投标竞争不充分，承包方能力不足导致中途变化产生的费用增加。2、招标范围不准确。合同范围划分不清晰，有重复或遗漏，影响后期施工进度，造成费用增加。3、招标图纸与实际图纸不符。招标图纸错误、与实际施工图纸有做法或用料差异，导致施工错误或后期重新核价，产生的重新整改或返工费用。施工阶段1、施工准备不足。施工节点计划不合理、施工临设使用周期太短，或未被使用的临设等产生的整改或返工费用。2、现场管理不善。无责任单位扣款的质量缺陷整改费用；管理混乱造成安全或环保隐患，被政府或监管部门征收的各项罚款或停工整改损失。3、材

9、料管理不善。甲供材料超进度节点申报采购造成甲供材积压增加资金成本；可回收材料未能二次利用或丢失造成的材料浪费。4、转扣签证落实不力。合作方拒绝完成其承包范围内的工程，由其他合作方完成的,应对责任方相应扣款但未扣回的费用。5、维保修管理不善。质保期内维修时未及时通知责任单位，造成委托第三方的维修费用过高且无法落实。O销售阶段1、销售文件或承诺与实际不符。对外的文件资料有误或超出交楼标准的销售承诺而造成业主投诉引发的赔偿。2、示范区功能定位不准。对示范区、样板区的区位功能等定位不准，建成后再发生大面积返工、重建费用。3、营销设施策划不善。为配合营销改变房屋用途或样板房过早销售造成的拆除及重建费用。

10、O预结算阶段1、预结算失误。合同价款失实导致费用增加，结算价不符造成工程款超付。2、提前支付款项。预付款、进度款、结算款、保修款提前支付造成的资金成本增加。通过介绍项目开发全过程中无效成本产生的各类情况不难看出，无效成本是从大量的项目实践中，通过过程纠偏及成本指标数据分析进行归集，作为前车之鉴用于优化提升项目全过程管控质量。写到最后为了实现成本的精细化管理，我认为以下三点是非常重要的:1、事前防患大于事后分责。成本管理的目的不应是在事情发生后再去追责惩罚，而是要将管理的重心前置。对成本管理的薄弱环节提高敏感性,在前期设计上考虑周全，在过程中及时发现并解决不合理问题，为后续的工作夯实基础、扫清障

11、碍，促进整体管理工作的良性循环。2、充分调动基层的主观能动性,让无效成本更有价值。基层员工是整个成本管理业务的直接参与者,更能从细枝末节中发现问题。应充分发挥其主观能动性，为公司的经营分析、成本管理出谋划策。要建立起发现问题、提出解决方案、落实整改措施、总结成果、推广实施的管理闭环,以结果为导向，提升基层经营意识、成本意识的同时,让已发生的错误起到更好的纠偏作用。3、通过数据驱动管理的智能化。企业应当从足量的项目成本管理经验中沉淀形成自己的成本基准。(D利用企业标准含量、技术指标，在进行估概算时通过与实际成本的偏差对比，及时预警后续可能发生的成本风险，辅助管理层进行决策参考。例如投资阶段通过测

12、算红线外工程代建费用分摊后成本对标常规项目指标,权衡代建增加费用与土地价格优惠两方面的优劣。(2)通过积累企业项目规划设计指标数据，结合各地区政府规划标准进行限额设计，对于成本影响较大的指标项(容积率、绿化率、车位配比等)进行强管理。同时建筑做法、立面风格、精装园林效果等方面应形成企业的分级标准，在设计阶段严格执行对应等级的成本指标,有效控制整体项目费用。(3)充分发挥数据的客观性，通过数据对标提高产品竞争力。例如开盘展示区、售楼部、样板房等设施的建设成本，不仅要符合内部的项目定位，更应对比外部企业类似项目,避免不必要的超标设计和费用浪费。黎明前最黑暗、胜利前最绝望、成功前最渺茫，行业虽正处于至暗时刻，但只要不丧失信心，苦练内功，必能迎来更加光明的未来。