招标投标-乐山项目投标书 精品.doc

《招标投标-乐山项目投标书 精品.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《招标投标-乐山项目投标书 精品.doc（72页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、乐山嘉定中路项目策划营销投标书第一部分 项目市场环境分析10一、乐山区位及城市地位分析101、乐山概况10二、乐山住宅房地产市场特点121、乐山房地产市场总体状况和背景122、乐山房地产市场基本特点概述153、乐山在售典型住宅项目案例分析174、乐山市房地产市场趋势预测20三、乐山商业地产分析221、总体供求分析222、商业背景分析233、商业市场特性254、商业发展趋势264.1市场空间巨大264.2全新商业格局274.3品牌集约时代274.4专业运营商27第二部分 项目SWOT分析28一、项目地块条件28二、项目SWOT分析291、项目SWOT列表292、项目SWOT分析293、结论：32

2、4、项目基本运作思路：33第三部分 商业定位及招商策略34前言34一、项目商业口岸分析34二、商业总体定位351、商业总体定位362、商业功能定位363、商业档次定位364、商业推广定位375、目标市场定位375.1区域定位375.2 目标投资客户定位分析375.3 定位依据38A、品位需求38B、错位需求39C、文化需求39D、物业升值39三、商业业态定位401、业态定位基础402、业态定位原则412.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。412.2 商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。412.3 业态互补原则。412.4商圈规划原则。423、详细业态定位423.1定位总体思路：423

3、.2业态及构成比例：433.3 经营客户定位：433.4经过分析和研究，经营客户群主要构成如下：443.5 客户心理分析：443.6商业价格定位45四、商业招商策略451、整体招商思路451.1招商先行，销售同步的营销策略451.2主力店度身定做，订单式的招商策略461.3商业联盟中心，资源整合的商家策略46我司商业联盟中心部分商家资源461.4四位一体，多方共赢的经营策略481.5控制节奏，确定阶段性的运作策略482、招商原则和准备过程492.1招商目标的选择492.2招商谈判原则的确定492.3招商谈判的准备503、招商拓展方式514、谈判策略制定52第四部分 住宅定位及设计思路55一、住

4、宅定位551、市场定位依据：552、目标客户群定位563、产品形态的市场前景57二、户型设计配比58三、住宅设计思路581、楼层、朝向和户数582、户型设计理念593、户型设计原则604、住宅细节建议：62四、住宅概念打造631、住宅单元入户引入酒店式大堂设计632、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念643、外立面特色及风格的差异化64第五部分 项目初步规划及指标65一、规划设计的思路如何规划整体商业？651、解决好平行交通和垂直交通的重要性。652、解决好商业均好性问题。653、解决好商业销售和招商的矛盾。664、解决好道路带动商气的问题。675、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目676

5、、集中式商业提升项目形象68典型案例：68二、三种规划方案的比较：711、方案一712、方案二733、方案三75结论：76第六部分 策划营销方案77一、全面包装和推广，创造全新的商业概念。77二、招商先行，销售随后。77三、先卖住宅，后卖商业。77四、分期推盘，动态涨价。77五、形象展示，体验式营销。78六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。78七、营销推广任务。78 一、乐山区位及城市地位分析1、乐山概况乐山市位于四川省西南部，北面与眉山市接壤，东面与自贡市毗邻，东南面和西南面分别与宜宾市和凉山彝族自治州相连，辖市中区、五通桥、沙湾、金口河个区、峨眉山市及犍为、井研、夹江、沐川4个县和峨边、马边

6、两个彝族自治县。幅员面积12826平方公里，占全省的2.64%。总人口346.5万人，有彝、回、苗等33个少数民族。城乡从业人员总数191.5万人，其中：第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%。城镇劳动平均工资7486元/人年。20XX年，全市国内生产总值达180亿元，一、二、三产业之比为22.1：44.7：33.2。 目前，乐山市中心城区建成区面积40平方公里，常住人口30余万，城市居民人均住房面积15平方米，城市绿地面积935公顷，绿地覆盖率46.3%，人均公共绿地达8.18平方米。乐山市四季分明，雨量充沛，年降水量1800毫米，平均气温12.5，最高气温38，最

7、低气温零下4，年日照总时数1174.9小时。乐山是中国旅游名城、文化名城，集古城、江河、大佛、绿心、山水等特色融为一体，构成了乐山人文氛围突出的城市特征。加上乐山气候温和，雨量充沛，土地肥沃，资源富集，物产丰富，更是物华丰美的一方宝地。2、历史人文乐山历史悠久，是中国历史文化名城，古称嘉州。早在东汉时，佛教已经开始传入乐山。到了唐宋时期，乐山已成为中国西南佛教圣地之一。历时90年建成的乐山大佛，通高71米，宏伟端庄，至今已有1200年的历史。以雄、秀、奇、险、幽著称的中国四大佛教圣地之一的峨眉山“高出五，秀甲九州”，现存24座古刹。乐山资源富集，是西部最具开发潜力的城市之一。3、餐饮娱乐乐山美

8、食众多，以麻辣闻名于世，是天府之国的美食聚集地之一，跷脚牛肉、串串香、串串烧烤、甜皮鸭、萝卜汤、牛肉豆腐脑、仔姜鸭脯、西坝豆腐、岷江河鱼、东坡肘子、清蒸江团、东坡墨鱼、珍珠鱼、来凤鱼、珍珠元、铂铂鸡、黄焖鸡火锅、鱼头火锅、叶儿粑、肉包谷粑都是乐山地区的特色名吃。位于峨眉山市中心繁华地带的“好吃街”是品尝峨眉山及乐山风味小吃的绝佳去处。“好吃街”里的小吃数不胜数，仅300米长的街道就有摊位200余家摊位，这里通宵营业，且价格便宜，所以每当夜幕降临，“好吃街”总是灯火辉煌、人声鼎沸，这里的小吃绝对可以让您大饱口福，真正领略到地道的麻辣川味。4、市政建设乐山区位优势突出，是四川优先培育的九大城市之一

9、。境内交通发达，基础设施完善，科技实力雄厚，投资环境良好，是川南与川西的重要纽带，在四川及西部具有重要的战略地位。乐山现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，县、乡、村公路为支线，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。成昆铁路纵贯市内5个区、市、县、自治县，其中在建的乐山火车站为铁路二类口岸；125公里的成乐高速公路直通成都双流国际机场；乐山至峨眉山18公里的快速旅游通道把乐山大佛和峨眉山联成一体；可停泊500吨级货轮的乐山大件码头是四川大型设备出川的唯一通道；客轮和300吨级的货轮出乐山港和沙湾港可直达长江沿岸港口。正在筹建之中的乐山旅游机场、乐宜高速公

10、路将会使乐山的快速发展如添羽翼，插上腾飞的翅膀。5、经济发展乐山经济基础良好，是四川经济发展重点地区。20XX年，全市乡镇企业实现总产值231.32亿元。农民人均纯收入达2377元。按照省委、省政府提出的“抓好头五年，准备后五年，谋划再十年”的工作要求，在市委、市政府的领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，以十六大精神为指导，全面贯彻“三个代表”重要思想，解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新，向着全面建设小康社会、力争提前5年实现翻两番的历史性跨越，把乐山建设成为四川经济强市、国际旅游城市的宏伟目标大踏步前进。乐山的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使乐山成为四

11、川西南部区域的“消费磁场”。小结：乐山具有国际旅游品牌优势、区位优势、人才优势和成本优势。经过数次发展机遇，乐山已步入国际旅游经济的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为旅游大省里的国际知名旅游城市和美食之都，乐山吸引外来旅游与投资的机率很大，成为中高消费的重要组成部分。二、乐山住宅房地产市场特点1、乐山房地产市场总体状况和背景1.1 发展历程乐山市的房地产市场化进程，始于上世纪90年代中后期。起步阶段发展缓慢，随着房改政策的深化，直到1999年后才增速加快，1999年乐山市住房开发

12、量为37万平方米，2000年达到42万平方米，2001年47万多平方米，20XX年已超过50万平方米大关，达56万平方米。同时乐山的房屋购买量增长更快。1999年时，乐山市房产交易面积仅为18万平方米，交易金额为1.42亿元，许多临江住宅在图纸上就销售一空；2000年，交易面积24万平方米，交易金额2.1亿元；到2001年时，全年交易面积42.8万平方米，逼近当年的开发量，交易金额达3.4亿元；20XX年销售形势更火爆，仅上半年现房交易就达25.25万平方米，交易额达2.3亿元，期房交易18万平方米，交易额2.04亿元。20XX年全年开发面积56万平方米，交易面积50万平方米。1.2 市场启动

13、乐山房市的开发升级启动，集中表现在20XX年。20XX年中心城区房地产交易（不含期房）达到4353宗，交易47.6万平方米，成交额达4.2亿元，分别比去年增长了16%、11.2%、23.5%。一方面随着城市化进程的加快，市委市政府加大了对乐山中心城区的建设力度，低洼棚户区拆迁、老厂矿区搬迁等老城区改造，新区建设全面开花，存量土地的大量供给推动开发量爆增。另一方面就是以迪康、交大为首的外来资本进入乐山市场，从开发品质和开发理念上提升了乐山房市的水平，有力推动了本地市场的发展。 1.3 三大板块崛起经过20XX20XX年如火如荼的开发浪潮，我们发现乐山房市区域性板块业已成型，房地产价格梯度分级日益

14、明显。具体表现在，随着乐山市政建设及城市化进程的不断加快，以及乐山固有的地理特点，目前已基本形成了三个主要的开发板块：A、“新城区板块”代表作有：时代广场、巴比伦花园等；B、“旧城区板块”代表作有：交大新嘉苑、锦欣园等；C、“沿江板块”代表作有：汇景苑、里程假日广场等。这三大板块由于其特有的优势和弱点，反映出鲜明的市场特点：A、“新城区板块”，集中在嘉州大道南北两侧，以其现代的市政建设优势为基础，引领了乐山主要的中高档楼盘开发，为乐山近2年来拓展房价空间的主力军，该板块也是去年新开项目量较大的区域，占全年新开项目量的50%以上。B、“旧城区板块”，是老城区的改造密集区，受限于市政建设的相对落后

15、及拆迁工作复杂性等因素的制约，加之市政改造缓慢，房地产开发局限性较为明显。但另一方面，长期城市化发展赋予老城区完善的商业及生活配套设施也对老城区房地产开发提供了相当的积极因素，居家方便往往成为老城区住宅消费的最有力买点。C、“沿江板块”，是乐山地理特点造就的又一热点。“临水而居”作为居家文化中一个极具吸引力的部分，在乐山人心目中具有相当高的市场号召力，多年来形成了乐山传统的高价住宅密集区。而其寸土寸金、不可复制的地块特性也决定了沿江板块房地产开发的建筑特征高层电梯公寓为主。1.4目前乐山住房建设主要现状房屋居住情况。全市总人口347.9万人，其中非农业人口86.74万人，城镇住房总建筑面积2370.31万平方米。商品住房年需求量情况。据20XX年底调查统计，中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万