房地产基本知识XX.docx

《房地产基本知识XX.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基本知识XX.docx（28页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、房地产基本知识XX一.房地产常用术语；二.户型解析与价值推断三.房地产面积计算；四.按揭贷款的各项规定及计算方法；五.公积金贷款的有关规定。六.商品房预售及房地产交易的有关规定；一.房地产常用术语1. 房地产：是房屋与土地的社会经济形态，是房屋与土地作为一种.财产的总称。2. 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理与服务的行业。3. 居住小区技术经济指标3.1 ;居住小区总用地：包含住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总与。3.2 ;住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总与。3.3 ;公建总用地：指小区全部公共建筑物战地总面积之与。3.4 ;道路、

2、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场与有铺砌地面的场地面积之与。3.5 ;庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，与公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总与。3.6 ;总建筑面积（m2）：指小区内住宅、公建总与。3.7 ;建筑密度=小区内全部建筑的基地面积之与（m2）/小区内总占地面积（m2）3.8 ;建筑容积率二小区内总建筑面积之与（m2）/小区总占地面积（m2）*100%3.9 ：有用率（得房率）二套内建筑面积/合同所注的建筑面积310绿化率：绿化用地面积/

3、该地块总面积的比率4. 单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释4.1 ;建筑面积：指建筑物各层展开面积之总与。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积由使用面积、辅助面积与结构面积三部分构成。4.2 ;使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或者生活使用的净面积的总与。4.3 ;辅助面积：是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总与。4.4 结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包含管道面积）等所占面积的总与。5. 行业常用术语解释5.1 ;建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。5.2 ;用地面积：指

4、产权人使用土地的范围，包含其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总与。5.3 3;共享地面面积：指两个或者以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。&sup4;技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。6. 房地产住宅的6种类型6.1 单元式住宅单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，通常为多层住宅。单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能习惯多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保

5、持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所同意，并推广到大多数国家与地区。6.2 公寓式住宅及办公（j中心）公寓式住宅：是相关于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅通常建在大城市及商业繁华地段，大多是高层建筑，标准较高。每一层内有若干单独使用的套房，包含卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用，公寓式住宅面积大多在40平方米-80平方米，户型以单房、1房1厅、2房1厅与3房1厅为主。公寓式办公：是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积通常不大于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。此种物

6、业因面积较小且相对独立，较适合小型公司办公。公寓式住宅，在其中加入了星级物业管理服务、商务化便利，既能够为年轻白领提供便利的生活空间，也能够满足商务人士短期居住要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。近年来涌现出的以大批处于创业时期的中小型公司，限于资金与规模,他们要求的是公寓的价格写字楼的形象与品质，公寓式办公恰好解决了创业型中小公司的难题。现行的建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范关于公寓式住宅与公寓式办公在规范条文名词解释与条文说明中并未做出相应的解释与说明。这就产生了公寓式住宅是按高级住宅或者酒店还是按普通住宅的标准执行，公寓式办公是按办公楼还是按住宅楼的标准执行这一争论。笔者

7、认为就这一问题，首先我们应明确公寓式住宅与公寓式办公开发地块的土地使用性质，是商业用地还是住宅用地。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续，这样公寓式住宅与公寓式办公其两者的定性就基本明确了。现就在此类型建筑消防设计过程中存在的几个问题，提出一些个人看法与大家共同探讨。6. 3别墅住宅别墅住宅相当于独院独户的西式洋房，或者小洋楼，又称花园洋房。通常都是带花园草坪与车库或者两三层小楼，建筑密度很低。6.4商品房商品房要紧是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。6.5经济适用房什么是经济适用住房笔者发现，尽管现在大对数人对经济适用房

8、这个名词很熟悉，但是能够说出它的本质属性的人不多。那么，首先我们应该弄清晰什么是经济适用住房。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性与适用性的特点。经济性是指住宅价格相关于市场价格而言,是适中的、能够习惯中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的有用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包含征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%3%的管理费。经济适用房以微利价出售。其成

9、本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导其售价，由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。购买经济适用房的条件记者从武汉市国土房产局熟悉到，目前，武汉市关于经济适用房的销售有明确的规定，申请者、开发企业与有关部门都一直严格执行有关管理规定。购买经济适用房务必符合四条件a.具有本市城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；b.未享受政策性住房的无房户或者住房困难户（单身购房年龄须在35周岁以上）；c.家庭收入符合市政府划定的收入线标准；d.市政府规定的其他条件。6.6廉租住房7 .房地产

10、开发流程环节：建筑工程按照建筑物的要紧部位划分为：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯9个部分。8 .开发项目八个阶段：项目建议书阶段、可行性阶段、设计阶段、开工准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段、租售阶段、使用阶段。9 .三通一平、五通一平、七通一平三通一平：通电、通路、通水、土地平整。五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、排污、有线电视、土地平整。10 .均价二销售价格之与/单位建筑面积之与。均价通常不是销售价。均价与基价的。I1起价：物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。

11、多层物业，以一楼或者顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。12 .一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或者卖方务必按此履行付款或者交房的义务，不得随意变更。13 .预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。14 .开盘价：与“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素，通常情况下项目正式开盘时，房地产营销商为制造一种旺销气氛，保持美好形象，往往作出切实让利，其优惠的可信度很高。15 .平面差价（朝向差）：平面方位不

12、一致产生的价格差异。16 .楼层差价（层差）：不一致楼层产生的价格差异。17 .房地产五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证与商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证与商品房预售许可证由市国土资源与房屋管理局核发。18 .两书一表一表是指：建设工程竣工验收备案表。两书是指：住宅质量保证书与住宅使用说明书。19 .窗地比指开窗面积与房间面积的比例关系。20 .道路红线指城市道路用地的规划操纵线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。21塔楼与板楼塔楼

13、的平面图特点是：若干户，通常多于四五户共同围绕或者者围绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度与宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼通常是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼四大优点a.南北通透，便于采光通风板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。b.板楼均好性强眼下一梯两户的小板楼非常受

14、宠，正是由于整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。C.管理成本不高通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅能够不设电梯，不设变频供水系统，包含外墙粉刷在内的日常保护费用当然要比塔楼便宜得多。d.住户使用率很高板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%,由于塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房,板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。板楼的两项缺点a.建筑密度低，房价高板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适

15、很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。b.户型格局不宜改造板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不能够变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔楼的四大优势a.节约土地资源，房价较低由于塔楼社区的建筑密度较高，因而能够节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。b.空间结构灵活，宜于改造塔楼多使用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都能够拆改，某些塔楼甚至能够将整层楼面打通，灵活分割户型。C.结构强度高，抗震性好高耸的塔楼由于使用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。d.居高望远，视野开阔塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领会这一份心旷神怡的感受的。塔楼的两项缺点a.均好性差，居住密度高塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。b.使用率不高，存在灰色空间塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称之“灰色空间”。