房地产基金.docx

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1、房地产基金第一章行业背景一、房地产基金概述1、房地产基金概念2、房地产基金简介美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流淌性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇合众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟与运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的进展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的进展提供了高效的融资渠道，成为连接金融与房地产两大行业的纽带。美国

2、房地产投资基金有开放式基金与封闭式基金的区分,使用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而使用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而使用开放式基金模式的相对较少，约占30机二、房地产基金分类根据资金募集方式，能够分为私募房地产投资基金与公募房地产投资基金。根据信托期限能够分类为有限期房地产投资基金与无限期房地产投资基金。三、房地产基金类型1、公司型房地产基金2、契约型房地产基金3、有限合伙型房地产基金房地产投资基金不仅需要制定与设计一些变通的方案规避法律、政策与经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地

3、产投资基金投资风险操纵机制与操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地进展。四、公司型基金与契约型基金比较1、房地产基金可分为公司型基金与契约型基金(1)公司型基金(CorporateFund)依公司法成立，通过发行基金股份将集中起来的基金投资于各类有价证券与产业。公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似，基金公司资产为投资者(股东)所有,由股东选举董事会，由董事会选聘基金管理公司，基金管理公司负责管理基金业务。公司型基金的设立要在工商管理部门与证券交易委员会注册，同时还要在股票发行与交易所在地登记。公司型基金的组织结构要紧有下列几个方面当事人：基金股东、基金公司、基金管理人或者投资顾问、基金

4、托管人、基金转换代理人、基金主承销商。基金股东指基金股票的持有者。基金公司就是基金本身，按照股份公司的组织形式建立，基金公司可分为封闭式基金公司与开放式基金公司。封闭式基金公司是指公司发行的股份数量是固定的，以后不再追加资本，因此也称之固定股份基金公司；开放式基金公司是指公司只发行一种普通股票，发行数量不固定，发行之后能够根据投资者需求随时增发基金股份，因此也称之不固定股份基金公司或者追加型基金公司。基金管理人指实际管理与经营基金资产的公司。基金管理人职责与所得报酬由基金公司与基金管理公司签订的委托协议规定。基金托管人通常是商业银行。要紧职责是保管基金资产、对基金管理人进行监管及股息核算等。基

5、金转换代理人通常由银行与其他金融机构承担，由其负责股票的转移及股利分配等。基金承销商负责股票发售的具体工作，是基金管理公司的代理机构。(2)契约型基金(COntraCtFund)是指根据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金。这类基金通常由基金管理公司、托管公司及投资者三方当事人订立信托契约。基金管理公司是基金的发起人，通过发行收益凭证将资金筹集起来构成信托资产，并根据信托契约进行投资。基金托管公司通常由商业银行担任，它根据信托契约负责保管信托资产，具体办理证券、现金管理与有关的代理业务等。投资者即受益凭证的持有人，通过购买受益凭证投资于基金，并根据其购买份额分享投资收益。基金的收益凭证是

6、一种有价证券与基金的财产证明。契约型基金按设立方式可划分为现金型与垫付型两种。现金型指基金最初成立时，投资者用现金购买受益凭证，待全部发行完毕后，基金全部资本总额也就全部获得，然后基金管理公司再将基金资产交由基金托管人保管，并进行产业投资。垫付型指基金在最初发行时，先由基金管理公司垫付基金的资本总额用于购买各类有价证券，交由基金保管公司，再通过发行收益凭证筹集资金归还发起人。2、公司型基金与契约型基金的比较（1）、法律根据不一致：公司型根据公司法等法规成立，基金公司具有法人资格，公司型基金除基金公司及其股东外，其它方面的当事人之间的关系与契约型基金一样；契约型基金根据信托法组建，基金本身不具有

7、法人资格。契约型基金的三个当事人即委托人、受托人与受益人之间的权利与义务运作遵守信托法的规定。（2）章程契约不一致。公司型基金经营信托凭借的是公司章程、委托管理契约与委托保管契约等文件。契约型基金则凭借信托契约来经营信托资产。（3）发行的凭证不一致。公司型基金组织公司的信托财产是通过发行普通股票筹集起来的，既是一种所有权凭证，又是一种信托关系。契约型基金只是一种信托关系。（4）投资者的地位不一致。公司型基金的投资者是基金公司股东,对公司重大事项有表决权；契约型基金的投资者通过购买凭证投资收益，对基金如何运用所做的重大投资决策通常不具有发言权。（5）融资渠道不一致。公司型基金由于具有法人资格，因

8、此能够向银行借款。契约型基金不具备法人资格，通常不通过银行借款来扩大基金规模。（6）具体运作不一致。在基金运营中，公司型基金同股份一样，除非到了破产清算阶段，能够做到长期经营；契约型基金则根据契约期限而经营。公司型基金与契约型基金就组织形态而言，其本身本无优劣之分,从进展趋势来看，公司型基金除了比契约型基金多一层基金公司组织外，其它方面都有与契约型基金趋同的倾向。二者相对比而言，在起步阶段，契约型基金具有较大优势：（1）契约型基金的最大特点是设立、运作、解散程序简单。（2）契约型基金能更好保护投资者利益。契约型基金受益人关系简单，持有不一致份额的基金持有人享有同等权利。（3）公司型基金难以找到

9、必需的发起人。（4）契约型基金有利于出资额较小方通过操纵基金管理公司的股权而操纵基金运作。3、封闭式基金与开放式基金房地产投资基金按照交易方式是否可赎回，分为封闭式基金与开放式基金。封闭式基金是相关于开放式基金而言的，它是指基金资本总额及发行份数在发行之前就已确定下来，在发行完毕后规定的期限内，基金的资本总额及发行份数都保持固定不变的投资基金。开放式基金是指基金的资本总额或者股份总数能够随时变动，即能够根据市场供求情况发行新份额或者赎回股份的投资基金。使用有限合伙制的房地产基金多为封闭式基金。有限合伙制房地产基金通常由一个负无限责任的普通合伙人（基金管理公司）与一个或者多个负有限责任的有限合伙

10、人（基金投资者）构成，要紧以私募的方式募集资金，并将募集的资金用于房地产投资。在这种合伙中，普通合伙人负责经营，要求普通合伙人具备很强的专业知识与丰富的投资管理经验与经营技能，并对基金债务承担无限责任；有限合伙人只有所有权并无经营权，但不需承担无限责任。基金投资严格限定于与房地产有关的证券与房地产资产等方面。关于房地产资产，房地产基金通常投资于能够产生比较稳固现金流入的高级公寓、办公楼、仓库、厂房、商业用房、市政基础设施等。基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任，因此其发起基金时通常会有该基金不可能通过负债的方式购进物业的条款。在中国目前房地产基金进展中限于国内市场开放成熟程度、缺乏稳固的机构投

11、资者、房地产业的低流淌性、缺乏成熟的基金管理人等原因，应以进展封闭式地产基金为主。4、私募基金与公募基金私募地产基金是指以非公开方式向特定投资者募集基金资金并以房地产为投资对象的房地产投资基金。在这种条件下，基金发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或者富裕个人推销基金单位并募集房地产投资基金。私募基金具有非公开性、大额投资性、封闭性与非上市性等特点。公募基金是指以公司发行方式向社会公众投资者募集基金资金的投资基金。公开基金可通过各类媒体披露发行信息，投资者人数通常不受限制，每人投资者的最低数量通常没有限定。具有公开性、可变现性、高规范性特点。五、房地产基金的运作1、房地产基金

12、的基本运作概况根据国际惯例与经验，房地产基金筹备通常要如下程序：经政府部门批准后由发起人拟定建议书，这份建议书就是以后基金组建后运作的模式。务必包含基金成立的目的、规模、结构、管理者与决策层的选择方法、注册地点、股权结构、发起人与行业背景介绍等。建议书通常由发起人委托专业顾问或者律师筹划，拟定后发给一些意图投资产业基金公司或者专业投资机构。这些公司会按出资额共同构成投资委员会与选举一个基金经理或者基金管理人，分别负责决定与执行基金的投向。基金管理人的地位显赫，发起人的职责是支持与筹划方案、参与选定基金经理人、拟定管理费并监督基金大的流向。基金管理人通常务必熟悉国内的房地产市场，能深入市场寻找、

13、筛选投资项目或者企业，推荐给投资委员会，但经理人不能参与投资项目或者企业的具体经营管理，务必参加投资企业的董事会，以决定分红或者撤资。被投资企业通常务必有经营成果，并在产业链中有着关键性的作用，基金支持企业在行业内制造出新的管理与项目，但务必通过其认可，以保证创新的可行性与有用性。假如委托一家声誉良好的基金管理公司进行基金管理，那么基金的控股公司将成立一个董事会，由这个董事会来制定基金的投资政策，与监控基金经理的管理。基金管理者或者者是基金经理，既要管理基金,自己也要投入，起码要投入10%左右的基金量。投资的时候，成立一个独立的投资委员会，这个投资委员会对每一次投资进行独立的推断，它不是基金的

14、股东的代表，纯粹是按照董事会定出来的投资政策与资产管理政策来决定投资项目的可行与否。通常房地产投资基金在投资项目或者是企业的时候，对每一个项目占的投资总额会有一个上限，将不可能超过50%的权益，就是说股权上将不成为一个大股东，原先的企业或者项目能够用原先的办法来经营，由于假如选定这个企业的话，就认定企业原先的方法主体上是可行的。基金不参与项目的具体操作，这些都留给企业完成。第二章房地产基金进展现状一、海外房地产基金在我国现状1、海外房地产基金在国内投资状况目前国外资金在国内进行房地产投资要紧有两种力量与两种模式，即以香港为主的东南亚投资商与欧美跨国资金。香港的房地产商自1992已经开始投资于内

15、地市场，据称，香港六大地产集团一一长江实业及与黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设已在内地房地产市场大举投资，与黄在内地已持有400多万平方米的土地储备，新世界中国、恒基中国及新鸿基地产在内地圈地多达2200万平方米。新世界中国宣布，未来5年将在上海投资80多亿元人民币。香港及东南亚投资商在内地房地产投资要紧以独资或者合资的房地产公司进行项目操作。自2002年起海外资金开始有规模的投资内地房地产市场，据2003年摩根斯丹利的一项调研说明：在未来23年，将有20亿一30亿美元的海外资金投向中国房地产市场，2003年7月，摩根斯丹利地产基金与上海永业集团建立共同投资上海房地产市

16、场的战略联盟，第一个项目“锦天地雅苑”总投资估计约9000万美元。澳大利亚最大投资银行麦格理银行，在2002年初与施罗德物业亚洲基金合资成立第一中国房地产进展集团，这是一个5年制封闭运作地产基金，力争在未来5年内投资超过4亿美元的地产项目。自1994年起，麦格理银行已成功募集并筹建5项独立的中国地产基金，总额超过12亿美元，完成项目总价超过2亿美元。荷兰国际（ING）在北京投资开发项目一长河汇景，以住宅为主，总面积约30万平方米，总投资2亿美元。此外新加坡凯德置地与机新加坡政府投资公司（GIC）等基金要紧在国内北京、上海等有国际影响的城市投资。2、海外基金投资方式国外基金亦分为私募与公募，公募的房地产基金能够在市场上随时买进卖出，没有期限限制。而私募基金通常年限较长，平均8年左右，在基金期限到的时候就要将基金的资产变现，把收