招标投标-中粮成都龙泉项目市场定位存量销售代理投标报告83 精品.ppt

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1、成都成都天泉聚龙天泉聚龙暂定名暂定名市场定位存量销售代理投标汇报市场定位存量销售代理投标汇报提提 纲纲 第一部分第一部分 成都别墅市场分析成都别墅市场分析二、项目的优势所在？二、项目的优势所在？三、项目要解决的核心矛盾？三、项目要解决的核心矛盾？四、项目如何整体重新定位和打造？四、项目如何整体重新定位和打造？五、存量房源如何销售？五、存量房源如何销售？一、成都别墅发展历程1 1、成都别墅市场发展的初期、成都别墅市场发展的初期（时间：（时间：1992199220002000年）年）代表楼盘：锦绣花园、领秀别墅、元首山庄、舜苑代表楼盘：锦绣花园、领秀别墅、元首山庄、舜苑2 2、成都别墅市场快速发展

2、期、成都别墅市场快速发展期（时间：（时间：2001200120042004年）年）代表楼盘：草堂之春、锦城豪庭、河滨印象、青城山高山流水代表楼盘：草堂之春、锦城豪庭、河滨印象、青城山高山流水3 3、成都别墅市场成熟期、成都别墅市场成熟期（时间：（时间：2005200520062006年）年）代表楼盘：麓山国际社区、迎宾大道代表楼盘：麓山国际社区、迎宾大道1 1号、原乡、牧马山号、原乡、牧马山 易城易城二、成都别墅分类二、成都别墅分类1 1、城市别墅分析、城市别墅分析成都的城市别墅分布上主要有两类：一类是位于风景区内，如传统成都的城市别墅分布上主要有两类：一类是位于风景区内，如传统的浣花溪风景区

3、、新兴的外浣花风景区；另一类是位于富人区，如的浣花溪风景区、新兴的外浣花风景区；另一类是位于富人区，如金沙片区、神仙树片区、羊西线国宾片区，以及新兴的武侯国际金沙片区、神仙树片区、羊西线国宾片区，以及新兴的武侯国际片区。片区。 典型楼盘：迎宾大道迎宾大道1 1号、金林半岛、水映长岛号、金林半岛、水映长岛提提 纲纲 近年来，成都城郊别墅市场供应量呈持续快速上升趋势近年来，成都城郊别墅市场供应量呈持续快速上升趋势, ,市场开发市场开发异常火热异常火热, ,利用区域自然条件独特、旅游及度假资源丰富、地域文利用区域自然条件独特、旅游及度假资源丰富、地域文化比较鲜明，区域定位清晰等有利条件，郊区房地产别

4、墅市场得到化比较鲜明，区域定位清晰等有利条件，郊区房地产别墅市场得到了有力升温。了有力升温。 典型楼盘：中航典型楼盘：中航. .云岭云岭项目占地项目占地:380:380余亩余亩产品类型：产品类型：100100多栋独栋别墅多栋独栋别墅面积区间：地上面积区间在面积区间：地上面积区间在250250平方米平方米-820-820多平方米之间。多平方米之间。价格：二期峻邸均价在价格：二期峻邸均价在12000-1300012000-13000元元/ /平方米左右。平方米左右。提提 纲纲 三、成都别墅的板块三、成都别墅的板块1 1、浣花溪别墅区、浣花溪别墅区（城市别墅的代表区域）（城市别墅的代表区域）提提 纲

5、纲 2 2、牧马山别墅区、牧马山别墅区（近郊别墅的代表区域）（近郊别墅的代表区域）典型楼盘：牧马山典型楼盘：牧马山. .易城易城地址：双流牧马山片区地址：双流牧马山片区开发商：联盟新城置业开发商：联盟新城置业占地面积：占地面积：350350亩亩建筑面积：建筑面积：7 7万平方米万平方米容积率：容积率：0.320.32绿化率：绿化率：67.5%67.5%建筑风格：新亚洲主义风格的原创别墅建筑风格：新亚洲主义风格的原创别墅价格：起价价格：起价65006500元元/ /平方米平方米均价：均价：70007000元元/ /平方米平方米提提 纲纲 青城山别墅区（远郊别墅的代表区域）青城山别墅区（远郊别墅的

6、代表区域）在青城度假别墅区，其世界文化遗产的地产使其生态以原生为主，在青城度假别墅区，其世界文化遗产的地产使其生态以原生为主，青城度假别墅区可以定位为都市人的休闲度假区。青城度假别墅区可以定位为都市人的休闲度假区。 典型楼盘：高山流水典型楼盘：高山流水总占地面积：总占地面积：316316亩亩 总户数：总户数：103103户户总建筑面积：约总建筑面积：约8 8万平米万平米绿化率：绿化率：7676建筑形态：纯独栋别墅建筑形态：纯独栋别墅 容积率：容积率：0.230.23价格：价格：240240万万/ /栋起栋起建筑风格：北美融合中国元素建筑风格：北美融合中国元素配套：青城高尔夫、配套：青城高尔夫、

7、30003000平米星级会所平米星级会所四、成都别墅的风格四、成都别墅的风格成都别墅从最早的欧洲简约风格、花园洋房到华丽无比的成都别墅从最早的欧洲简约风格、花园洋房到华丽无比的 地中海地中海 式、返古归真的中式宅院；从城市边缘的第一居所到风景圣地的休式、返古归真的中式宅院；从城市边缘的第一居所到风景圣地的休闲度假，都划出了从居住舒适度到精神品味再到功能需求的发展轨闲度假，都划出了从居住舒适度到精神品味再到功能需求的发展轨迹。迹。项目名称占地规模产品形态建筑风格萨尔茨堡200余亩独栋别墅联排别墅西班牙风格中航云岭高尔夫别墅380余亩独栋别墅融合欧式现代与美式草原风格牧马山易城362亩独栋别墅新亚

8、洲主义原创别墅半山卫城254亩独栋别墅联排别墅地中海风格维也纳森林别墅780亩独栋别墅欧洲乡村别墅高山流水316亩独栋别墅北美融合中国元素香颐丽都1107亩叠拼、联排、独栋别墅欧洲文艺复兴特色的文化社区锦镇240亩叠拼中式别墅麓山国际4000亩独栋别墅、洋房等水晶岗西班牙、意大利托斯坎纳风格、塞尔维蒙纯美式风格；圆石滩地中海式庭院别墅在成都别墅市场，中式传统风格的别墅是一大主流，从清华坊开始，在成都别墅市场，中式传统风格的别墅是一大主流，从清华坊开始，蔓延整个成都别墅市场，如芙蓉古城（温江）、蜀郡（华阳）、锦蔓延整个成都别墅市场，如芙蓉古城（温江）、蜀郡（华阳）、锦镇（双流）、盛世中华（龙泉）

9、、玫瑰苑（都江堰）等。镇（双流）、盛世中华（龙泉）、玫瑰苑（都江堰）等。典型楼盘：锦镇典型楼盘：锦镇户数：户数：315315户户产品类型：叠拼别墅产品类型：叠拼别墅面积区间：面积区间：220270220270价格价格4600550046005500元元/ /建筑风格：中式建筑建筑风格：中式建筑五、成都别墅市场供应分析五、成都别墅市场供应分析1 1、2003200520032005年别墅市场数据年别墅市场数据20032003年，成都市有年，成都市有4040多个别墅楼盘，已建和在建的别墅套数在多个别墅楼盘，已建和在建的别墅套数在20002000套左右，开发面积达套左右，开发面积达26.6326.6

10、3万平方米，万平方米， 20042004年，成都市别墅在售项目近年，成都市别墅在售项目近5050个，市场供应量已达到个，市场供应量已达到73007300套，套，别墅的开发面积约占成都市房地产开发总量的别墅的开发面积约占成都市房地产开发总量的38%38%左右。左右。 20052005年，成都别墅供应量创下新高，在售别墅项目的总建筑面积为年，成都别墅供应量创下新高，在售别墅项目的总建筑面积为214.6214.6万平方米，个盘平均体量为万平方米，个盘平均体量为7.677.67万平方米，共有约万平方米，共有约59005900套别套别墅单位推向市场销售。墅单位推向市场销售。 2、2006年成都别墅供给及

11、年成都别墅供给及2007年预测年预测2.1牧马山板块：牧马山板块：2006年：供应量：年：供应量：510套套 估计估计2007年即将面世的别墅将接近年即将面世的别墅将接近800套。套。2.2 华阳板块：华阳板块：2006年供应量：年供应量：426套套 估计估计2007年即将面世的别墅将年即将面世的别墅将500套。套。2.3都江堰青城山：都江堰青城山：2007年，预计将有超过年，预计将有超过500余套的供应量，其余套的供应量，其中休闲、度假型小别墅占据中休闲、度假型小别墅占据60%以上的房源。以上的房源。2.4 温江板块：温江板块：2006年供应量：年供应量：430套套 2007年预计温江别墅及

12、低密度住宅有年预计温江别墅及低密度住宅有300余套。余套。2.5 城西板块城西板块:2007年预计城西的别墅及低密度住宅有年预计城西的别墅及低密度住宅有300余套。余套。六、六、 龙泉别墅市场分析龙泉别墅市场分析龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域开发的产品类型众多，因此龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域开发的产品类型众多，因此相对其他区域的板块、居住价值优势偏弱。相对其他区域的板块、居住价值优势偏弱。2006年，该区域主要还是已开发楼盘的后续产品推出，是以居家型年，该区域主要还是已开发楼盘的后续产品推出，是以居家型别墅开发为主。从玉龙山庄、天泉聚龙、鹰冠庄园、再到现在的国别墅开发为主。从玉龙山

13、庄、天泉聚龙、鹰冠庄园、再到现在的国一一澳乡、东麓驿景、盛世中华、利通澳乡、东麓驿景、盛世中华、利通天鹅堡。天鹅堡。2006年龙泉别墅供年龙泉别墅供应量应量310套左右，销售不足套左右，销售不足150套，销售比较差。套，销售比较差。龙泉别墅项目品种较丰富，以中档户型及价位为主，其消费对象直龙泉别墅项目品种较丰富，以中档户型及价位为主，其消费对象直指部分第二居所拥有者。指部分第二居所拥有者。从市场调查来看，龙泉区域的别墅以联排和叠拼为主，单价主要在从市场调查来看，龙泉区域的别墅以联排和叠拼为主，单价主要在26005000元元/平方米，主力总价基本都控制在平方米，主力总价基本都控制在130万元以内

14、，万元以内，从现阶段郊区别墅的购买客群分析，高端客群已经不再是主流，消从现阶段郊区别墅的购买客群分析，高端客群已经不再是主流，消费的主流是中产阶层和有车一族的小康家庭。对第二居所的需求，费的主流是中产阶层和有车一族的小康家庭。对第二居所的需求，也主要是父母养老和周末的休闲度假需要。也主要是父母养老和周末的休闲度假需要。六、本项目竞争对手：麓山国际社区六、本项目竞争对手：麓山国际社区 本项目作为以独栋为主的纯别墅大盘，依据优越的山水资源，可以本项目作为以独栋为主的纯别墅大盘，依据优越的山水资源，可以说是垄断了成都第一的自然资源，可谓是市场的顶级别墅。环视成说是垄断了成都第一的自然资源，可谓是市场

15、的顶级别墅。环视成都别墅界，我们认为只有麓山国际才能真正是本项目的竞争对手。都别墅界，我们认为只有麓山国际才能真正是本项目的竞争对手。1）基本信息）基本信息地址：成都双流华龙路万安段地址：成都双流华龙路万安段1号号售楼处地址：麓山国际社区售楼处地址：麓山国际社区水晶岗售楼部在会所右侧（左侧为橡水晶岗售楼部在会所右侧（左侧为橡树坡售楼部）树坡售楼部）发展商：万华地产发展商：万华地产规划设计：美国规划设计：美国DAHLIN GROUP规划设计集团规划设计集团建筑设计：美国建筑设计：美国JBZ建筑设计公司建筑设计公司环境设计：美国环境设计：美国JAMES NICOLAY景观设计公司景观设计公司FAM

16、OUS GARDEN景观设计公司景观设计公司物业管理：戴德梁行顾问物业管理：戴德梁行顾问占地面积：水晶岗占地面积：水晶岗100亩，塞尔维蒙亩，塞尔维蒙86-100亩亩建筑形态：水晶岗独栋别墅建筑形态：水晶岗独栋别墅 层数层数2层、层、2层半层半塞尔维蒙水景别墅洋房塞尔维蒙水景别墅洋房 层数：层数：4+1 七、成都别墅市场发展预测七、成都别墅市场发展预测1、别墅将随着政策限制成为市场的稀缺品。、别墅将随着政策限制成为市场的稀缺品。2、独栋别墅实现终极置业。、独栋别墅实现终极置业。第二部分第二部分 项目自身解读项目自身解读一、现有项目存在的问题一、现有项目存在的问题一、现有项目存在的问题？一、现有项目存在的问题？ （一）、主观问题（一）、主观问题（二）、市场因素（二）、市场因素（一）、主观问题：（一）、主观问题：开发商品牌、经验不足，对项目的整体运作缺乏前瞻性、系统性开发商品牌、经验不足，对项目的整体运作缺乏前瞻性、系统性,在在操作思路上有较大失误，导致项目严重滞销，这是内因所在。操作思路上有较大失误，导致项目严重滞销，这是内因所在。主要表现在以下几个方面：主要表现在以下几个方面：1 1、