中山市公益性建设项目土地房屋征收补偿标准意见征求意见稿.docx

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1、中山市公益性建设项目土地房屋征收补偿标准意见（征求意见稿）火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，市各有关单位：为规范中山市公益性建设项目土地房屋征收补偿工作，明确补偿标准，依法保护被征收人的合法权益，根据中华人民共和国民法典中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例国有土地上房屋征收与补偿条例广东省土地管理条例广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见等法律法规及相关政策规定，结合我市实际，现制定我市市域范围内公益性建设项目土地房屋征收补偿标准意见。一、适用范围本文适用于因公共利益需要，经批准予以立项，由市人民政府组织，属地政府负责具体

2、实施土地房屋征收及补偿的建设项目,具体包括：（一）军事和外交需要用地的；（二）由市人民政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由市人民政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；(四)由市人民政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；(五)法律规定为公共利益需要可以实施的其他情形。上述建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划和专项规划；第(四)项、第(五)项规定的建设活动，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。因成片开发建设需

3、要用地而实施征收的项目，不适用本文规定。二、征收补偿标准(-)集体土地征收补偿项目用地红线范围涉及征收集体土地的，按以下内容及标准进行补偿：1、集体土地所有权补偿(1)土地补偿费和安置补助费。补偿标准按中山市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告内容执行。如经有批准权的人民政府对区片综合地价或补偿标准进行调整的，按调整后的新标准执行。(2)留用地补偿。留用地落实方式、具体比例及补偿标准按照广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见执行。如国家、省、市对留用地补偿政策进行调整的，按调整后的新政策执行。鼓励对农村集体留用地采取折算货币等方式予以补偿。2、青苗补偿

4、。(1)包括一般农作物及经济作物征收补偿、常见苗木搬迁补偿、水产养殖搬迁补偿等，具体标准按照本文所附一般农作物及经济作物征收补偿参考标准(附件1)常见苗木搬迁补偿参考标准(附件2)水产养殖搬迁补偿参考标准(附件3)执行。(2)水产养殖场和花木、苗圃场因征收导致租赁合同无法继续履行的，由租赁合同双方按租赁合同的约定或中华人民共和国民法典合同编的相关规定执行。因征收对出租方造成租金损失的，对征收红线内的面积，在出租方实际少收取的租金范围内进行补偿，预期租金损失不纳入补偿范围；对征收红线范围外且确实对种植(养殖)产生影响的面积，应按租赁合同的租金标准补偿实际租金损失。租金补偿期限原则上不超过12个月

5、。(3)因征收需整治整合水产养殖水面和修复塘度的，经项目建设单位确认后，可由属地政府委托具备相应资质的中介机构核定费用后实施补偿，或由属地政府组织项目建设单位落实整治整合和修复工作。整治整合、修复等产生的相关费用由项目建设单位承担。3、农村村民住宅补偿可采取货币补偿、提供安置房或重新安排宅基地建房等方式予以公平、合理的补偿，具体如下：(1)采取货币补偿方式的，由具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为补偿依据；(2)采取提供安置房补偿方式的，应当提供用于产权调换的安置房，并与被征收人结清被征收房屋价值与用于产权调换安置房价值的差价。鼓励利用存量配建房用于安置房补偿，属地政府应结合项目及镇街实际

6、，制定安置房产权调换补偿方案；（3）采取重新安排宅基地建房补偿方式的，拟安置的宅基地应符合以下条件：宅基地应当符合现行有效的国土空间规划，不得占用永久基本农田及一级保护林地，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地,应当不占或少占耕地，避免周边耕地遭到破坏；被征收人应为被征收村集体经济组织的成员，且符合农村宅基地申请资格及“一户一宅”要求，拟安置宅基地面积不超过120平方米；若被征收土地证载面积大于重新安排宅基地建房最大用地面积（120平方米）的，土地证载面积超过120平方米部分的用地采取货币方式补偿；被征收地块上房屋采取货币方式补偿，地上房屋价值按建（构）筑物补偿参考标准（附件4）执行。属地政府采取

7、此种补偿方式前，应先与被征收村集体、农业农村部门和自然资源部门等进行沟通，确保拟安置的宅基地可按照有关法律法规和政策规定办理宅基地用地建房审批手续。4、其他补偿原则上采用货币补偿方式，其中对农村村民住宅以外的集体建设用地使用权价值评估标准参考中山市征收农用地区片价综合地价表中山市集体建设用地基准地价成果及出让合同约定文件进行确定;地上房屋或其他建筑物、附着物价值按建（构）筑物补偿参考标准（附件4）执行。（二）国有土地上房屋征收补偿标准项目用地红线涉及征收国有土地上已办理不动产登记的房屋的，可采取货币补偿或房屋产权调换补偿方式，并按以下内容及标准进行补偿：1、采取货币补偿方式的，应以具备相应资质

8、的评估机构出具的房地产评估结果作为补偿依据；2、采取房屋产权调换补偿方式的，应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。鼓励利用存量配建房用于房屋产权调换补偿，属地政府应结合项目及镇街实际，制定房屋产权调换补偿方案；3、国有土地上房屋所有权依法被征收的，其国有土地使用权同时被收回。（三）国有建设用地使用权补偿标准项目用地红线涉及收回国有建设用地的（空地/地上建筑物或其他附着物未办理不动产登记的），按以下内容及标准进行补偿：1、以划拨方式取得国有建设用地使用权（1）土地使用权价值土地使用权人无偿取得划拨土地使用权的，不予补偿；土地使用权人缴纳补偿、安置

9、等费用后取得划拨土地使用权的，土地使用权价值补偿标准应结合经属地政府核查存有的相关单据凭证、具备相应资质的评估机构出具的评估结果等材料,由市自然资源局协调项目建设单位、属地政府及被征收人视具体情况处理；(2)地上建筑物或其他附着物价值，以具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为补偿依据。2、以出让方式取得国有建设用地使用权(1)若国有出让建设用地使用权出让合同、规划选址意见、报建材料、用地批复等档案、文件资料中载明土地使用权人需无偿提供部分用地(如道路用地)等相关内容的，对占用部分土地使用权不予补偿；(2)若国有出让建设用地使用权出让合同、规划选址意见、报建材料、用地批复等档案、文件资料中未载

10、明土地使用权人需无偿提供部分用地(如道路用地)等相关内容的，对占用部分土地使用权予以货币补偿，以具备相应资质的评估机构出具的土地评估报告作为补偿依据。(3)对地上建筑物或其他附着物价值，以具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为补偿依据。(四)其他补偿标准1、征收住宅类房屋临时安置居住费补偿标准按被征收房屋的房产面积，以属地镇区平均租金的标准支付，每户不低于1800元/月，属地镇区平均租金标准以具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为依据。其中：(1)选择货币补偿方式的，一次性补偿不超过18个月临时安置居住费；(2)选择安置房补偿(房屋产权调换补偿)方式的，临时安置期限自被征收房屋腾空交付之日

11、起至安置房交付之日止；(3)选择重新安排宅基地建房补偿方式的，临时安置期限分为过渡期与建设期，过渡期自被征收房屋腾空交付之日起至新安排宅基地交付建设之日止；建设期自新安排宅基地交付建设之日起计算18个月。2、征收住宅类房屋搬家费一次性补偿被征收人IoOOO元/户搬家费（含水电气、电信等迁移）。经民政部门确认的低保、伤残等贫困家庭的被征收人，临时安置居住费和搬家费按本文规定标准提高30%实施补偿。3、装饰装修补偿按具备相应资质评估机构出具的评估结果作为补偿依据，不含已在房屋主体评估中的基本装修补偿。4、资产搬迁、停产停业损失、工人遣散等补偿对于具有正规合法经营手续的房屋、地上附着物涉及的资产搬迁

12、、停产停业损失、工人遣散等补偿费用，根据具备相应资质评估机构出具的评估结果作为补偿依据。其中停产停业损失原则上以房屋被征收前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业补偿期限最长不超过6个月。5、租金补偿除水产养殖场和花木、苗圃场以外的地上附着物存在租赁关系的，一次性补偿被征收人6个月租金损失，签订补偿协议之日租赁合同的剩余租赁期限不足6个月的，按实际剩余期限予以补偿。停产停业损失、搬迁费、室内装修装饰价值补偿，由租赁双方按约定或实际投入情况予以补偿。6、迁坟补偿属地政府应当按照殡葬管理条例广东

13、省殡葬管理办法规定结合本意见处理迁坟补偿事宜，民政部门、发改部门应予以协助。属地政府张贴通告后逾期无人办理迁坟的，按无主坟处理。迁坟补偿后，坟墓迁移费、修建费、管理费及其他费用均由补偿款领取人承担。7、未取得国有建设用地使用权土地的补偿标准拟收回未取得国有建设用地使用权但已取得征地批文的土地，按土地取得成本价进行补偿。8、储备中心用地补偿标准拟收回储备中心用地的，按40万元/亩进行补偿；经核算成本高于40万元/亩的，按土地储备实际成本进行补偿。如我市对储备中心用地计价相关政策进行调整的，按调整后的新政策执行。9、受项目影响的线外土地房屋协商补偿流程及标准(1)协商补偿处理流程：受公益性建设项目

14、影响，导致用地红线范围外土地不具备正常耕作条件，或经用地规划论证无法开发建设、不适宜开发建设，确需补偿的，由属地政府先行收集确应补偿的证据及依据后制作补偿方案。补偿方案经项目建设单位、项目主管部门同意后，报市自然资源局审核。属国有出让建设用地的，属地政府在收集确应补偿证据及依据时，应同时制作用地规划条件论证报告，报市自然资源局出具用地规划论证意见后制作补偿方案。(2)协商补偿标准：属地政府按照经审核同意的补偿方案与被征收人协商补偿并签订补偿协议，补偿费用纳入项目成本。用地红线范围外补偿标准按以下规定处理：土地为集体农用地，且位于用地红线外剩余土地不具备正常耕作条件的，补偿标准可参照中山市征收农

15、用地区片综合地价表予以协商，但不给予安排留用地补偿；土地为集体建设用地及国有划拨建设用地的，位于用地红线外剩余土地无法按照原土地用途使用的，补偿标准可参照同一被征收地块红线内标准予以协商；土地为国有出让建设用地，位于用地红线外剩余土地无法按照原土地用途使用的，且红线内部分采取货币补偿方式的,补偿标准可参照同一被征收地块红线内标准予以协商；10、“三电”及管线迁改补偿涉及“三电”及管线迁改的，由项目建设单位与“三电”及管线所有权人按相关法规规章规定协商具体迁改补偿事项。11、未办理不动产登记的土地房屋补偿认定及标准对因历史原因未办理不动产登记且未认定为违法用地或违法建筑的土地和房屋，属地政府应当成立农业农村、住房城乡建设、城管和执法、土地房屋征收、市场监管等部门及相关村（居）民委员会等基层组织为成员单位的历史土地和房屋联审小组，根据有关权属的历史资料（包括房地产买卖协议、收付款证明、村民会议表决、公证文书、职能部门原始审批资料等），对被征收土地和房屋的面积和相关权利人进行认定并予以公示。经公示无异议的，可参照本文相关规定进行补偿。三、奖励及补助措施（-）奖励范围和标准属地政府可对用地红线范围内土地房屋制定合理的奖励措施，对按征拆任务的时间节点前完成签约、搬迁及交地的被征收人予以奖励。奖励范围和标准原则上按以下规定执行：1、征收集体农用地的