出租人租赁业的会计账务处理.docx

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1、账务处理出租人租赁业的会计账务处理分录出租人对租赁的分类(-)融资租赁与经营租赁出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。在租赁开始日后，出租人无需对租赁的分类进行重新评估，除非发生租赁变更。租赁资产预计使用寿命、预计余值等会计估计变更或发生承租人违约等情况变化的，出租人不对租赁的分类进行重新评估。租赁开始日是指租赁合同签署日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移,也可能不转移。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。(二)交易实质一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是

2、合同的形式。如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人应当将该项租赁分类为融资租赁。一项租赁存在下列一种或多种情形的，通常分类为融资租赁：(1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。(2)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。(3)资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。(4)在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。(5)租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。一项租赁存在下列一项或多项迹象的，

3、也可能分类为融资租赁：(1)若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。(2)资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。(3)承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。(三)转租分类转租出租人应当基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。但是，原租赁为短期租赁，且转租出租人应用简化处理的，转租出租人应当将该转租赁分类为经营租赁。出租人对融资租赁的会计处理1.在租赁期开始日，出租人应当对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。出租人对应收融资租赁款进行初始计量时，应当以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资

4、净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项。租赁收款额包括：(1)承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额,存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；(2)取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；(3)购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；(4)承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；（5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保

5、余值。在转租的情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，转租出租人可采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）计量转租投资净额。借：应收融资租赁款（租赁投资净额）贷：融资租赁资产（转销余额）银行存款（初始直接费用）资产处置损益（倒挤）租赁投资净额=未担保余值现值+租赁收款额现值【案例】某某B公司将账面价值为4OOO万元的一套设备以融资租赁方式出租给某某A公司。租赁合同规定：(1)某某A公司租赁该设备8年，每年末支付租金500万兀；(2)除固定租金外，某某B公司每年按该设备所生产的产品销售额的1%分享提成，据测算平均每年提成约为100万元；(3)承租人(某某A公司)提供的租赁资产担保

6、余值为900万元；(4)与承租人(某某A公司)和出租人(某某B公司)均无关联关系的第三方提供的租赁资产担保余值为750万元。(5)租赁开始日该资产公允价值为5000万元，估计资产余值为1800万元。假设租赁内含利率为每年5%,(P/A,5%,8)=6.4632,(PF,5%,8)=0.676o要求：计算某某B公司在租赁开始日的应收融资租赁款金额。【案例解析】租赁收款额现值=(500+100)6.4632+(900+750)0.676=4993.32(万元);未担保余值现值=(1800-900-750)0.676=101.4(万元)，应收融资租赁款=101.4+4993.32=5094.72(万

7、元I2 .出租人应当按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，是按照初始确认时所采用的折现率或者修订后的折现率。3 .出租人应当按照企业会计准则第22号金融工具确认和计量和企业会计准则第23号金融资产转移的规定，对应收融资租赁款的终止确认和减值进行会计处理。出租人将应收融资租赁款或其所在的处置组划分为持有待售类别的，应当按照企业会计准则第42号一一持有待售的非流动资产、处置组和终止经营进行会计处理。4 .出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益。5 .生产商或经销商作为出租人的融资租赁，在租赁期开始日，该出租人应当按照租赁资产

8、公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。生产商或经销商出租人为取得融资租赁发生的成本，应当在租赁期开始日计入当期损益。6 .融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，出租人应当将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：(1)该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。7 .融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，出租人应当分别下列情形对变更后的租赁进行处理：(1)假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，出租人应当

9、自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；(2)假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，出租人应当按照企业会计准则第22号金融工具确认和计量关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。出租人对经营租赁的会计处理1.出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。2 .在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应

10、当采用该方法。3 .对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。出租人应当按照企业会计准则第8号资产减值的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。4 .出租人取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,应当在实际发生时计入当期损益。5 .经营租赁发生变更的，出租人应当自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额应当视为新租赁的收款额。四实例解析(-)基本资料2019年12月28日，某某B公司(承租方)与某某A公司(出

11、租方)签订了一份租赁合同。合同主要条款如下：(1)租赁标的物：生产设备。(2)租赁期开始日：租赁物运抵某某B公司生产车间之日(即2023年1月1.日工(3)租赁期：从租赁期开始日算起36个月(即2023年1月1日2023年12月31日I(4)租金支付方式：自租赁期开始日起每年年末支付租金IOO万元。(5)该设备在2023年1月I日某某A公司的账面价值和公允价值均为260万元。(6)承租人增量借款年利率为8%,(P/A,8%,3)=2.5771(7)该设备全新设备，估计使用年限为5年。(8)2023年和2023年两年，某某B公司每年按该设备所生产产品的年销售收入的1%向某某A公司支付经营分享收入

12、。(二)某某B公司(承租方)的有关资料如下:(1)某某B公司在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生可归属于租赁项目的手续费、差旅费1万元。(2)采用年限平均法计提固定资产折旧。(3)2023年、2023年A公司分别实现销售收入IOoo万兀和1500万兀。(4)2023年12月31日，将该生产线退还某某A公司。(三)某某A公司(出租方)的有关资料如下：发生初始直接费用10万元。要求：分别按年编制承租人某某B公司和出租人某某A公司的会计分录。图片【案例解析】某某B公司（承租人）的账务处理，请参见本公众号上期（2019年11月17日新租赁准则之：承租人的会计处理），此处省略。某某A公司（出租方）的账务处

13、理如下：（1）判断租赁类型：出租人租赁收款额现值1OOO000（P/A,R,3）+未担保余值的现值0=租赁资产公允价值2600000+出租人初始直接费用100000用插值法计算，租赁内含利率R=5.46%。租赁收款额的现值=1000000（P/A,5.46%,3）=2700000（元），几乎相当于租赁资产公允价值2600000元，因此，B公司应当将该项租赁分类为融资租赁。租赁收款额的现值2700Oo0+未担保余值的现值0=2700000万元借：应收融资租赁款2700000贷：融资租赁资产2600000(转销余额)银行存款100000(初始直接费用)(2)收到租金并确认利息收入：2023年12月

14、31日，收到第一期租金：借：银行存款1000000贷：应收融资租赁款1000000借：应收融资租赁款147420贷：租赁收入147420(27000005.46%)2023年12月31日，收到第二期租金：借：银行存款1OOOOoO贷：应收融资租赁款1OOO0002023年期初摊余成本=2700000-1000000+147420=1847420（元）；借：应收融资租赁款100869.13贷:租赁收入100869.13（18474205.46%）2023年12月31日，收到第三期租金：借：银行存款1OOOOOO贷：应收融资租赁款1000000借：应收融资租赁款51710.87（转销余额）贷：租赁收入51710.87（倒挤）（3）可变租赁付款额的处理2023年12月31日，根据合同规定应向某某B公司收取经营分享收入100000元：借：应收账款-某某B公司100000贷：租赁收入IOO0002023年12月31日，根据合同规定应向某某B公司收取经营分享收入150000元：借：应收账款-某某B公司150000贷：租赁收入150000(4)204年12月31日，租赁期届满时，将该设备从某某B公司收回，作备查登记。