城合大厦创优迎检资料手册.docx

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1、城合大厦创优迎检资料手册第一部分基础管理1.按规划要求速设,房屋及配套设施投入使用1. 1立项报告1.2 报建审批表1.3 规划设计要点1.4 建设规划许可证1.5 .1建设工程规划许可证1.6 .2建设用地规划许可证1.7 建设施工许可证1.8 建设项目环境影响报告1.9 消防设计方案审核意见、验收证明1.10 楼用地红线图及综地图1.11 土地使用权出让合同书1. 10规划验收许可证1.11 建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明）1.12 总设计平面图1.13 产品合格证、校验证明1.14 报价表（所有材料、设备）2.已办理接管险收手续2.1 移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系

2、统技术资料）2. 2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）2.3固定资产交接证明2. 4办公（商品）用房验收交接表3. 5验收总结报告3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理3. 1物业管理有限公司简介3. 2物业管理有限公司组织机构3. 3物业管理有限公司营业执照3. 4物业管理有限公司税务登记4. 5物业管理有限公司法人代码书5. 6物业管理有限公司资质证书6. 7管理处组织机构及人员分布图7. 8管理处办公场所产权证明（业主盖章）8. 速设单位在租售大厦前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确8.1 物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）9.

3、在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订,双方责权利明确5 .1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）6 .速立维修塞金,其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用塞金、本体维修基金）6.1 大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）6.2 基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）7 .房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公的等各项公众制度完善7.1 装修管理规定等公众管理制度（见附件一）7.2房屋使用手册7. 3业主公约7.4业主公约签名表8.业主委员会按规是程序成立,并按聿程履行职责8.1成立大厦业主委员会的报告8.

4、 2关于成立大厦业主委员会的请示8. 3成立大厦业主委员会批复8.4大厦业主委员会筹备会议程8.5业委会筹备小组会议记录8.6会议签到表8. 7大厦组建业委会的工作公告8.8 大厦业委会侯选人名单8.9 业主委员会成员登记表（附资质）8.10业主委员会章程8 .11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）9 .业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确10 .物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意10.1 创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章）10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划10.3创建“全国物业管理示范大厦”

5、实施方案10.4实施情况记录I1大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法11.1 各项管理制度11.1.1 公众管理制度（见附件）11.1.2 内部管理制度（见附件）11.1.3 行政管理制度（见附件）11.1.4 设备管理制度（见附件）I115设备服务质量标准（见作业指导书）11.1.6 设备巡飕护、维修保养规定（见作业指导书）11.2 各岗位工作标准11.2.1 管理处员工职责（见质量手册）113考核方法及落实措施113.1考核制度（见附件）11.3.2 员工培训管理程序文件（见程序文件）11.3.3 公司年度培训实施计划11.3.4 培训大纲11.

6、3.5 员工培训记录表11.3.6 员工培训考核表113.7公司（部门）年度员工培训计划11.3.8 培训签到表11.3.9 员工月考核评分表11.3.10 员工考核试卷11.4管理工作流程图115物业管理服务工作程序（见程序文件）12,物业道理企业的菅理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨1.1 1管理处人员资质情况登记表1.2 2个人资料档案（设立附件）1.3 3物业管理岗位培训I证书（管理A员）1.4 4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）1.5 5管理人员有明显标志（工作牌及工作服,现场及复印件）1.6

7、6职业道德规范（见内部管理制度）1.7 7文明礼貌用语（见员工手册）13 .物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率13.1 物业管理系统简介13.2 消防报警系统简介13.3 通讯、机动能力简介13.4 保安监控系统简介14 .物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况14.1 财务管理制度（见行政管理制度）14.2 会计核算制度（见行政管理制度）14.3 年上（下）半年财务收支情况表15 .房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便15.1 房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15

8、.2 房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）15.3 设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.4 设备移交资料目录（把移交资料目录细分）15.5 设备台帐15.6 大中修标准15.7 大中修记录15.8 房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）16 .建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，直阅方便16.1 用户登记表（单位和个人用户）16.2 入伙通知书16.3 购房合同（复印件）16.4 业主通讯表16.5 房屋及配套设施权属清册（业主签章）17 .建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和

9、反馈,并及时处理,有回访制度和记录17.1 管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况）17.2 回访制度（见内部管理制度）17.3 用户投诉处理程序（见程序文件）17.4 灾害事故应急处理方案及流程图17.5 管理处值班记录表17.6 应急情况处理记录表17.7 用户投诉登记表17.8 服务/投诉/应急处理维修报告单17.9 报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）17.10 报修登记表17.11 回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名）17.12 工程维修单17.13 管理处常用电话联系表17.14 服务电话标签（提醒牌）18 .定

10、期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,藏辞达95%以上18.1 用户意见调查和分析程序文件（见程序文件）18.2 用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）18.3 用户意见调查分析统计表18.4 用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且295%,公司要求98%）18.5 用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率95%）18.6 意见处理措施及回访记录19 .建立并落实维修服务承诺,零修急修及时率10。/、返修率不高于1%,并有回访记录19.1 服务承诺（公布并有业主确认）19.2 零修及时率、零修合格率

11、计算表（及时率及合格率=IO0%）19.3 返修率计算表（返修率1%）19.4 回访记录（与17.10同）20 .文件管理20.1 文件稿纸20.2 用户文件清单20.3 用户文件发放登记表20.4 文件阅处表20.5 外来文件登记表20.6 夕睐文件发放登记表（或往来文件收发登记表）第二部分房屋管理及维修养护1 .大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向平面图,融大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1.1 区域分布图（现场及复印件）1.2 楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）2 .无违反规划私搭乱速,无擅自改变房屋用途现象（现场）3 .大厦外观完好、整洁;外墙是速材

12、贴面的,无脱;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污溃;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象（现场）4 .室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美现,无安全隐患或破损（现场）5 .空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）6 .封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7 .房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象7.1 物业装修管理程序文件（见程序文件）7.2装修管理规定（见公众制度）7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）7. 4装修巡视记录表

13、及整改措施7.5装修施工人员登记表8.房屋维修养护8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件）8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书）8. 3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）8. 4楼宇管理规定（见公众制度）8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文）8.6建筑物巡视维护表（见质量记录）8.7建筑物养护计划8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表）8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的）8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的）8.11房屋完损等级评定表8.12完好率评定表（完好率298%）第三部分共用设施设备管理第一项综合要求1

14、 .制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行1.1 设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等）1.2 设备管理各岗位人员职责（见质量手册）1.3 各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书）1.4 档案管理相关规定（见行政管理制度）1.5 执行情况（见以下各系统质量记录）2 .设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘、无属、虫害发生,机房环境符合设备要求（现场）3配备所需专业技术人员,严格执行操作规程3.1机电（技术）人员统计表3 .2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）4 .设

15、备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）第二项供电系统1 .保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1. 1限电、停电管理规定（见内部管理制度）1.2供配电系统管理程序（见程序文件）2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行2. 1临时用电管理规定（见1S-O2）2.2临时用电申请表2. 3停电应急处理方案及流程图3. 4应急情况处理记录表4. 备用应急发电机可随时起用（现场）3.1发电机操作规程（1S-OD3.2发电机运行记录表4.供电系统4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）4.2设备设施清单（供配电、避雷）4.3配电房管理制度（见设备管理制度）4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（1S75）4.5值班记录表4