第一部分总体需求.docx

《第一部分总体需求.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一部分总体需求.docx（64页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、第一部分总体需求一、项目概况（一）确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：保安服务、卫生清洁服务、应急基础小修服务、室外绿化养护服务、设备维护服务（包括电梯维保、空调维保、消防维保、电气设备维保、室内绿植租赁服务等）。（二）服务期限：合同签订后24个月。（三）物业概况本项目服务区域共有三个物业，三个物业的名称及总建筑面积：院本部检察业务办公区（以下称检察院办公区）、金洲办案工作点、螂辆村工作点及宿舍，总建筑面积为13744平方米。1、检察院本部办公区。（1）地址：。面积：建筑面积10281f（2）保安服务、卫生清洁服务、应急基础小修服务、室外绿化养护服务、设备维护服务

2、（包括电梯维保、空调维保、消防维保、电气设备维保、室内绿植租赁服务等）服务工作由中标人完成。2、金洲办案工作点。（1）地址：一排4号厂房。（2）总建筑面积为1843肝，外墙立面面积为1505平方米，大理石地面面积为1950f,化粪池1个。（3）该物业的物业管理工作由中标人完成。3、麒麟新村工作点及宿舍。（1）地址：8、20栋。（2）麒麟新村工作点及宿舍房数量为6套四房双侧一厅房间、7套三房双侧一厅房间，总建筑面积1620平方米。（3）麒麟新村值班用房非自有物.业，中标人承担卫生清洁、水电及设备维修管理等物业服务工作。4、说明。以上物业的外墙立面面积、大理石地面面积均为约数、获取准确数据须到现场

3、实测；外墙外立面分正立面、侧立面、背立面，各物业立面建材各有所不同，有玻璃、瓷片、铝塑板、石米等材料。物业服务区域范围（物业区域）为上述三个物业及附属建筑物室内外所有区域。5、物业附属（配套）的设备设施。（1）各类给排水排污系统：供水池、排水沟、雨水井、污水井、化粪池、隔油池、供水管及其它供水、排污设备设施。（2）高低压用（配）电系统：低压配电房设备设施、各类低压电箱、各类低压用（配）电器包括各种用（配）电开关、照明器、插座、各区域的排气扇组成的通风系统（不含空调通风设备）及其它各类低压用（配）电器等设备设施。（3）消防系统：灭火器、灭火防护装备、消防栓、烟（温）感喷淋灭火消防设备、供排水管道

4、等设备设施。（4）安防系统：各种房门、通道门、间隔门（含木门、玻璃门、铁门、卷闸门、伸缩门）、闭路电子监控设备、防盗报警设备、安检系统设备和用具（包括X光安检设备、红外线安检门、手持式金属探测器）等设备设施。（5）电梯系统：日立垂直电梯3台（本部）、通力垂直电梯1台分体空调（办案点）。（6）备用发电机：柴油发电机1台，320KW（常用功率）。（7）中央空调及分体空调（具体明细详见附表）。（8）各类办公弱电系统（硬件）、会议系统设备（包括电视、投影仪器、扩音系统、显示系统）、触摸屏查询设备。（9）各类办公家具。（10）各类办公设备（复印机、打印机、电话等设备）。（I1）停车场（含露天停车场及其棚

5、架、室内停车场）。（12）物业范围内的供电、电信通讯、有线电视、卫生清洁设施等公共设备设施和其它用电用水设备设施。二、物业管理总体要求（一）本委托管理物业是检察机关办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业管理服务要求高标准。中标人须在签订物业服务合同的同时签订保密协议，履行保密义务承担相应的违约责任。要求物业服务工作规范、高效、热情、严谨，为采购人提供安全、优质的办公环境，中标人须严格按照采购需求选派人员、制定并实施各项管理制度开展保安服务、卫生清洁服务、应急基础小修服务、室外绿化养护服务、设备维护服务（包括电梯维保、空调维保、消防维保、电气设备维保、室内绿植租赁服务等）及检察.业务办

6、公辅助性服务工作。采购人的后勤服务中心对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。（二）中标人对所属聘用人员须按国家、省、市、区的劳动法律、法规、政策办理各种用工手续。（三）采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、建立的各项规章制度有审核权。（四）中标人录用的员工须严格审查，须提供公安部门出具的没有刑事犯罪记录证明、中标人或相关部门出具没有参与邪教组织活动记录证明、广州市内三甲医院体验合格证明。（五）物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。（六）物业服务人员须政治思想可靠、身体健康、业务技术强、五官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌

7、、言行规范、服务意识强。（七）物业服务人员需经严格培训，持培训合格证书上岗。（八）物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。（九）物业服务人员按采购人的要求，遵守各项保密制度。（十）根据采购人要求提供的产品与服务安全可靠。（十一）中标人应保持员工队伍的持续稳定和思想觉悟的先进性，为业主和使用人提供优质的物业服务。三、物业管理服务项目内容（一）保安服务1、人员素质要求（1）保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定。（2）保安领班要具备高中或以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训。（3）保安人员个人素

8、质条件：以高中文化程度（含职高）为主体，退伍军人为佳，年龄2045岁，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。（4）所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门不少于二百六十四课时的岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。(5)中标人要加强对保安业务的管理，确保保安在服务区内无违规事件发生。2、工作要求：(1)保安服务工作内容。全天24小时在物业服务区域内开展安全保卫服务，对物业区域采取防范措施，通过巡逻、安全检查、报警监控，查验并登记出入人员证件、车辆和物品，在物业区域

9、内对外单位人员及其所携带物品进行安全检查，维护公共秩序。确保物业无盗抢治安案件发生，无纵火、爆炸、投毒等恶性案件发生，无消防责任事故发生，无群众混乱踩伤、跌倒、寻衅滋事、大声喧哗等情况发生。全天24小时车辆管理工作(不包含对车辆性能的检查等涉及技术性工作)，主要指对在库车辆进行看护、巡查、登记；对车辆出入进行查验、登记；对外来车辆的管理(指引驾驶员将车停放到位)。协助工程管理人员做好设备设施巡检工作；设立接访岗完成接访工作。根据采购人要求处置各类安保突发事件或执行特别安保任务。根据采购人要求完成物业区域内其他安保服务工作。(2)保安员服务期间，严禁发生下列行为：擅离职守；监守自盗行为；限制他人

10、人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；扣押、没收他人证件、财物；监守自盗行为；限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；扣押、没收他人证件、财物；阻碍依法执行公务；参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及广州市南沙区人民检察院明确要求保密的信息；擅自带无关人员进入物业区域、擅自带人在值班室或采购人物业其它区域留宿。未经院后勤主管部门同意，擅自放行非登记车辆进入地下停车场、单位后院停车场。(3)保安员在岗期间应切实履行以下职责，严格遵守下列规定：保安员须遵守国

11、家的法律法规、遵守采购人的各项规章制度。令行禁止。工作中遇到紧急、突发事件或发现其他发现有异常情况及时向主管部门报告；发现违法行为或其他不安全隐患应采取必要的阻扰措施予以制止、排除险情、查明情况并及时报告，确保物业的安全。严格按采购人要求完成工作记录任务。内容填写应详尽、真实，严禁弄虚作假，应使用规范字、字迹清晰，不得随意涂改登记资料。登记的内容应当清晰、全面。对案件当事人、来访人的身份证明文件进行登记时应记录证件名称、姓名、证号、发证机关；物品进行登记时应记录名称、交接时间、交接人、价值及能反映物件特征的其他要素；对于各种涉及安保管理工作的登记应具体、细致而全面。对出入办公区域的人员、车辆及

12、所携带、装载的物品，按采购人的要求，配合法警大队进行验证、检查；发现管制刀具、枪支（含自制火药枪）、弹药、毒品、瓶装有毒有害物品等危险品或形迹可疑的人应及时制止并按相关规定完成盘查、监视工作同时向主管部门报告。对进入办公区域的人员，应当礼貌地主动接待，了解行程目的及其身份，严格按照采购人的要求完成接访及登记工作。制止未经许可的人员、车辆进入护卫区域内，对发生在护卫区域内的刑事案件或治安案件应保护现场、保护证据、维护秩序并及时向有主管部门报告，并做好登记工作。严格按采购人的要求，对携带公物出院的人员进行必要的查问，做好相关物品的放行登记工作；严格按工作要求认真检查设备设施，做好防盗、防抢劫工作。

13、保安员应当按月将以下保安工作的登记资料进行整理、汇总、编册后提交管理处并报送机关服务中心备查：车辆使用登记资料、因公使用值班电话登记资料、保安巡逻、门岗值班、文件资料收发等工作的登记资料、应业主要求，对相关事项情况进行登记、造册汇总。保安员应加强组织纪律性，搞好保卫值班队伍内部团结。坚持从大局出发，遇大事讲原则，小事讲风格，发挥集体主义精神，团结协助共同把安全保卫管理服务工作做好。严格按要求配合电工技术员及其他工程人员做好消防工作，积极参加消防演习和培训，熟练使用安保、消防器材。爱护公物，合理使用、妥善保管各值班器械、用品、办公桌椅等公用物品，做到勤检查，勤打扫；在岗期间对各种乱贴、乱画的不文

14、明行为应当主动制止，及时清除张贴涂画污物。严格遵守采购人的各项规章制度；爱惜采购人财产，有损坏者，应照价赔偿；不得擅自使用采购人的各类设备设施；不得擅自带采购人的物资（材料）外出。严格执行请、销假制度。自觉接受业主单位领导及相关管理部门的监督指导，对他们的意见或建议应认真对待及时对物业服务工作进行整改。穿着全国性保安服务行业协会推荐式样的保安员服装，佩带全国统一的保安服务标志。着装整齐、配带规定装备，扎好腰带、系领带、穿着黑色皮鞋、配带工作证，不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽；注重仪表，不蓄发、不染发、不烫发、不留长指甲、不配戴饰物、不化妆、不戴墨镜。讲究举止文明，不得污言秽语、不得打人骂

15、人、不准哼歌曲、吹哨；不得从事喝酒、赌博、吸烟、睡觉、玩电脑、玩游戏、长时间打电话、吃零食、看书、听广播、闲聊等与工作无关的事情。讲究卫生，不随地吐痰、乱丢杂物；注重个人卫生、养成良好的卫生习惯，勤洗手、勤洗澡。保安在岗期间，实行站岗（或巡逻）值班，除以下情形外，禁止坐岗行为。站岗时应站姿端正、不左摇右摆，不弯腰驼背；不得勾肩搭背、不得伸懒腰、不背手、插腰或将手插入衣袋。交接资料、核查证件需要坐下书写登记。站岗或巡逻超过2小时，可在物业管理办公室坐下休息10分钟。（4）在保安服务工作中，保安应采取下列措施履行其职责：严格按采购人的要求，配合法警大队对出入办公区域的人员及其随身携带的各类包袋进行安全检查，询问其行程的目的、查验其身份证明文件并进行详实的登记。带包进入物业区域应开包查验确无危险品。根据采购人的工作要求，对出入的车辆进行管理（指挥、登记）。在办公区域内进行巡逻，采取守护、安全检查、报警监控等措施对采购人的公共财产和人员进行保护；对进出采购人的公共财产进行详实登记。在办公场所对人员及其所携带的物品进行巡查，维护公共秩序。对违规违法行为（含影响采购人形象、破坏办公环境、影响办公秩序的各种行为）及时合法有效地制止并立即报告，同时应保护现场。（5）保安服务工作的交接班要求：严格执行交接班制