整体建筑公共设施设备的维修保养工作.docx

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1、整体建筑、公共设施、设备的维修保养工作一、设备设施运行维护管理工作范围及组织结构设置我方为作好“XX顶级名校、校史馆、学校多功能厅”的物业工程管理服务工作，以及满足使用方日常服务需求，我方派专业人员对“XX顶级名校、校史馆、学校多功能厅”实地进行了踏勘及走访，同时按照贵方招标书中列出内容要求，我方特制定出适合于“XX顶级名校、校史馆、学校多功能厅”项目的设备设施运行、维修、公共部位管理与维护方案。（一）、主要工作内容1）.全面负责对“XX顶级名校、校史馆、学校多功能厅”项目物业所管辖范围的建筑、设备、设施进行维护、维修，保证建筑、设备、设施完好。（1）定期（计划）检修：制定每一年的设备、设施定

2、期检修计划（又称为预防性检修计划），这是对设备、设施的强制性的定期维护、保养。它是保证设备、设施完好的最重要的手段。在制定计划时首先制定设备检修的内容及标准，按月、年做出计划，检修后做好记录；在定期（计划）检修中，推行无遗漏保养法”，以保证设备、设施得到全面的维修、保养。所谓“无遗漏保养法”就是将每一个系统设备分解成为基本设备单元，再将每一件设备无遗漏的分解成为最基本的单元，并规定出每个基本单元的保养内容、方法、标准、周期，再将一件设备所有的基本单元一年的保养计划汇总成年保养计划，按计划执行，设备将得到全面的无遗漏的保养；（2）巡视检查：由工程专业人员定期对设备、设施的巡视检查，通过感官判断设

3、备、设施是否正常，发现问题及时处理。在制定计划时，首先制定设备巡视检查的内容及标准，按月、年做出计划，巡视检查后做好记录；(3)紧急维修：对设备、设施即时发生的故障进行紧急维修。主要通过报修的方式反映设备、设施的故障，工程专业人员根据报修工作单排除故障。这种维修要保证维修及时率、合格率、满意率等达到较高的指标。2).负责对物业所管辖范围的设备进行运行，保证设备正常运转。(1)运行计划：按照不同的季节、节假日及业主方的特殊的活动安排，每天不同的时间安排各个机电系统的运行计划，即要保证各个房间正常的工作条件、舒适度，又要保证整个楼宇的安全，还要将能源消耗降低到合理的标准；(2)运行记录：按照对各个

4、系统设备的特点，对设备的仪表定时监测、记录，随时掌握设备运行的各种参数，以保证系统设备的正常运行；(3)设备应急运行方案：由于各种原因迫使系统设备不能正常运行，预先制定出应急运行预案，将不利的影响和损失降低到最低程度；(4)设备巡视制度：对机房(有人值守及无人值守)的设备、设施定时巡视通过仪表及感官判断设备、设施运行是否正常，发现问题及时处理；(5)设备操作规程：每个系统设备全部要有严格的操作规程，每一个运行工都必须按规程操作运行设备。设备操作规程是保证设备安全运行和人身安全的必要条件；3).负责对提供各种能源(电、水等)管理，并做好节能工作。为业主方节省每一分钱。(1)合理的制定运行计划：根

5、据设计要求、能源使用计划，合理调整系统设备运行计划以达到节能的目的；(2)能源使用分析：定期对各种能源的使用进行分析比较，找出能源使用变化的原因；(3)能源使用计划：每年要做出能源使用计划(按月)，并严格按计划使用能源；(4)采用节能新技术：科学技术的发展节能技术不断涌现，要根据系统设备的特点，采用节能技术，达到节能目的。4).负责物业所管辖范围的建筑、设备、设施的基础管理工作。(1)设备档案管理：所有的设备、设施建立档案；(2)图纸资料管理：设备、设施的图纸，技术资料，操作说明(手册)，产品质量检验报告，产地证明，产品合格证，设备交接清单，运行记录，维修记录，施工改造图纸，验收报告，各种审批

6、手续等全部资料登记造册专人管理。5).负责协助业主方执行政府有关部门制定的关于工程设备方面的规定。(1)协助业主方执行政府行业管理部门有关特种设备的年度检验制度；(2)每季度不定时接受业主方的检查指导。(二)、工程部组织架构设，我部根据“XX顶级名校、校史馆、学校多功能厅”设备设施具体情况，按照专业系统运行、维护管理设置，便于设备运行和维护管理。工程部在经理统一领导下,设专业主管、及专业运行和维修组。这种架构优点是责任明确，维修质量高，专业性强。管理上即要明确分工，又要明确职责，坚决服从经理、主管的安排，直至问题解决。二、各岗位职责及素质要求(一)、工程部经理【岗位名称】工程部经理【直接上级】

7、项目总经理【直接下级】各专业员工1、【素质要求】1) .具有一定的建筑、暖通、电气和能源控制等方面的基本知识。2) .熟悉对设备设施和质量管理的知识，掌握工程设备设施概况和基本原理,有较高的系统把握能力。3) .具有组织发现和排除设备设施故障和组织处理事故的指挥能力。4) .熟悉基本建设、环境保护、安全生产、消防和劳动保护等方面的政策法规，了解国家财政、税收、统计法。5) .熟悉成本管理、工程预算，懂得工程项目招标、核算的基本程序等基础知识。6) .具有清楚、完整、准确、精练地进行文字表达和从事较高水平应用文的写作能力。7) .具有大专以上学历，并具有从事本行业管理工作五年以上的经历。8) .

8、具有全方位的综合思维能力和与各种人和谐工作的能力。2、【岗位职责】在项目总经理的直接领导下，负责责任范围内的工程设施、工程设备的正常运行、维护、保养、检修、更新、改造、添置、代维等项业务的组织、领导和行政管理工作，并直接对项目总经理负责。主要职责包括:1 ).贯彻执行上级领导的指示，全权负责职责范围内的所有设备、设施的管理和调配，工程的组织和实施。根据人事管理的规定和权限，结合工程部制定的各级各类人员的岗位责任制，进行人事决策。主要包括：严格履行劳动合同、合理调配人员，实施考核和奖惩。2 ).负责组织制定其维护、保养、检修、更新、改造、添置和代维等业务的年度计划，提交上级审批后执行。负责审定所

9、辖部门的各种业务计划，并检查执行情况。3 ).组织审定设备设施维护、保养、检修、更新、改造、添置和管理的各项规章制度、管理规定和标准。负责设备设施的计划、选型、订购、验收、安装、使用、维护、保养、维修、改造直至报废整个过程的技术管理工作。加强设备设施管理，使其处于良好的技术状态。4 ).组织收集、编制设备设施的技术资料和图纸，做好技术档案的管理工作。5 ).组织审定各类技术规范和操作规程，并深入督导和检查，使之落实。6 ).在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，积极做好节约能源的工作，保证各种设备设施的安全节能运行。7 ).负责本部门防火、防盗、防止人身安全事故和设备设施事故的安全工作；积极配

10、合保卫部抓好安全保卫工作。8 ).负责本部门业务范围内发生的问题，处理院方对本部门工作的投诉意见。9 ).对重大设备事故亲临现场组织指挥排除。10 ).组织有关人员对人身安全事故和设备事故进行认真的调查，分析事故的原因、性质，并坚持按三不放过的原则(事故原因查不清不放过；责任者未受到处理、全体人员未受到教育不放过；未提出防范措施不放过)进行处理。11 ).坚持深入现场调查，掌握第一手资料，现场指导工作。(1)审核运行报表，对照能耗规律，发现差异过大的情况，要组织分析原因，及时采取措施纠正；(2)审阅系统运行监测的记录，如发现不完善或不规范及时指出修正；(3)巡查岗位，重点检查劳动纪律和工作状况

11、，纠正违纪和违章现象；(4)检查和考核各级各类人员的劳动态度、工作质量、效率和工作饱满度，合理使用和调配人才，安排好劳动力，节约人力资源，提高工程部整体素质和综合业务水平；(5)巡查重点设备的技术和运行状况，现场与有关负责人和员工共同分析存在的隐患或故障，组织力量及时处理；(6)巡查重要的维修和改造工作，重点检查工作质量和进度；(7)巡查公共场所的设备设施，发现问题及时组织力量解决；(8)巡查所辖区域的卫生状况，发现问题及时纠正。12 ).负责组织对各级各类人员的综合培训工作，提高管理人员的管理水平和提高全员服务意识、工作效率、综合技能及服务水准。13 ).关心下属工作、生活和学习，深入了解管

12、理人员和员工的思想状况，积极开展职业道德教育，培育职工的奉献精神，积极倡导和培育部门与部门、专业与专业、人与人之间的团结协作精神。14 ).及时并圆满地完成业主方领导下达的其它任务，完成后及时报告。(二)、运行主管(工程经理兼)【岗位名称】运行主管【直接上级】工程部经理【直接下级】空调运行、水暖运行、强弱电维修1、【素质要求】1) ).对职责范围内的工程系统有较强的把握能力，能够洞察其潜在的隐患和存在的问题，并具有组织研究提出解决方案的能力。2) .对处理突发事故能做到指挥正确、果断，并具有很强的应变能力。3) .正确掌握公司颁布执行的与履行职责相关的规章制度和管理规定。4) .服从上级领导的

13、工作分派、检查和考核。5) .具有大学专科及以上学历并获有经国家部委批准具备评审资格的专门机构审批的工程师职称，并具有从事本专业管理工作三年以上的经历。6) .具有高度的组织纪律观念，能够遵照物业公司和工程部制定的规章制度和管理规定，自觉约束自己的能力。7) .具有服从意识又能审时度势，身先士卒，独当一面的指挥能力。8) .具有即能坚持原则，又要容纳别人委曲自己，团结多数，协调一致的合作能力。2、【岗位职责】在工程部经理的领导下，负责暖通运行、配电运行责任范围内所有设备设施的正常运行、维修、保养、更新、改造、添置等业务工作，确保其处在优良的技术状态下安全运行。其中主要职责包括：1 ).暖通专业

14、职责范围：生活水系统(1)、所有设备、设施、管线、水泵等的维修和保养、电器控制部分负责维护和修理;(4) .遇其它紧急情况如消防水及管道漏水等，须防止水流入井道内，若无法控制，需将全部电梯升至顶层，关掉总电源。(5) .在现场处理紧急情况的同时及时通知电梯代维单位及主管、经理。(6) .事故排除后，不能简单、轻易地恢复电梯，必须对电梯进行全面检查，在确认电梯具备安全运行条件的情况下，方可恢复运行。(7) .事故排除完，电梯恢复运行后，必须在经理允许下，方可离开现场，并及时将事故处理情况及书面报告上交主管、经理。(四卜弱电专业制度1、弱电专业人员交接班制度(1).接班提前10分钟到岗交接班；交接

15、班有问题要当即提出，交接清楚时值班人员在记录本上记录、签字，交接不清楚不准值班人员离岗下班；认真执行“五不接”：a交接记录项目不齐，时间、数据不准不接；b发生事故未处理完成，未告一段落不接；C操作未完成，未告一段落不接；d工具、用品、资料不全不接；e交接内容未交代清楚不接。(2) .交班提前30分钟准备好交接内容;有以下情况应向上级领导汇报;a接班人员喝酒或精神异常；b发现问题尚未搞清楚。必须在交接日志上记录工作内容。(3) .其他规定：接班人员未按时到岗，应及时向上级领导汇报，并坚持工作，不得擅自离岗；如遇事故操作，接班人员应在交班人员的指挥下，共同处理或操作，当告一段落或完成，再正式交接；交接班中如发生双方争执，应及时向上级领导汇报，禁止在岗位吵闹；交接日志上应用钢笔、圆珠笔认真填写，字迹要清晰工整。2、弱电间防火安全、卫生制度(1) .机房内不得存放易燃、易爆物品。(2) .定期检查灭火器材。(3) .保持机房内通风正常。(4) .无关人员不得进入机房。(5) .定期巡视机房的配电盘，各电源插座，确保安全。(6) .保持机房清洁。3、弱电专业系统设备维护、保养制度(1) .每年对各楼宇的全部烟感、温感进行一次测试。(2) .配合、监理、检查代维公司的维修、保养工作内容。(