物业管理的经费来源与测算.docx

《物业管理的经费来源与测算.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理的经费来源与测算.docx（5页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、物业管理的经费来源与测算物业一词由英语PrOPerty翻译而来，其含义为资产、财产、地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备设施和场地。物业可大可小，一个建筑群体，比如一个住宅小区可以是一个物业，一座办公大厦或一栋写字楼也可以是一个物业。物业含有多种业态，比如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。由此又衍生出物业管理的不同类别：住宅物业、商业物业、工业物业、和其它类型物业。”相配套的设备设施和场地”很好理解：是指与上述建筑物相配套的室内外各类公共设备、设施，比如小区的

2、供配电设备设施、二次供水设备设施，泳池、停车场等。物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市。伴随着我国改革开放不断深化,市场经济日趋活跃,城市建设事业的迅速发展,房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于本世纪80年代由沿海地区逐渐向内地兴起。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同的签订，按照产权人或使用人的要求去实施专业化的管理；物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业对相关物业进行管理和服务。物业管理的市场化是物

3、业管理最主要的特点，在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施管理和服务工作。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司一深圳市物业管理公司正式成立,这是我国内地物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州,从南方到北方,从沿海到内地,物业管理公司在众多城市不断涌现,呈现出蓬勃生机。1993年6月30日，深圳成立了国内物业管理协会。1994年深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例。1994年4月建设部颁布了33号令，城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、

4、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，为规范物业管理服务的收费行为,维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益,促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。大批物业管理企业雨后春笋般的涌现，如何盈利？物业管理的经费又来源于何处？物业管理的经费是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键，也是关系物业管理企业能否生存下去的唯一条件。物业

5、管理的经费来源主要有四条渠道:第一条渠道：开发商向物业管理企业支付管理费。在前期物业管理服务阶段，物业管理合同是开发商与物业管理企业签订的，此时的大业主是开发单位，无论其是否为“母子”关系，开发单位按合同支付物业管理费给物业管理企业，物业的前期介入管理，对后期的管理起到相当关键的作用，作为物业管理企业，可以从物业管理的角度，向开发单位提出完善物业的相关建议，为后期的管理打下坚实的基础。第二条渠道：定期收取物业管理费。物业管理企业作为经营企业，其提供的产品是“服务”，在市场经济体制下，这种服务需要业主支付对等的费用，来维持物业管理服务的可持续性发展。物业管理费是物业管理企业经费的主要来源，也是物

6、业管理企业盈利的主要来源。第三条渠道：物业管理企业开展多种经营模式，所得收入作为物业管理经费的补给，或者说,为物业管理企业创造更多的盈利。物业管理企业可以利用小区的设施或场地进行经营产生收益，可以提供多种有偿服务产生收益。这里需要提及一点：利用小区的设施或场地经营，或者利用相关场所做广告服务，所得经费广大业主也有权利分成，所以，此时的收益需要公布，最好作为以业养业的经费。第四条渠道：房屋维修基金。维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据建设部和财政部165号令住宅专项维修资金管理办法的规定：1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交

7、存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8机2、出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（D业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2机（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20粗高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。其中第二条渠道：定期收取物业管理费。那么物业管理费的收费多少是根据什么而确定呢？当一个物业对外招标时，物业管理企业如果投标，如何确定是否盈利呢？我们需要了解物业管理费构成与测算。一、物业管理费构成：

8、1、人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保护费;3、物业绿化管理费用；4、卫生清洁费用;5、秩序维护费用；6、物业办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、物业管理企业的合理利润及法定税金。二、物业管理费测算原则：物业管理费收费标准由所在地综合服务项目,劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力,以及住宅小区的档次制定。三、物业管理费测算方法：X=ZXi(i=1,2,.9)X:公共性服务收费标准,单位为元/月平方米；Xi:各分项费用收费标准,单位为元/月平方米；i：分项项数；力表示对各分项费用算术求和。1、物业人员的工资和按规定提取的福利费，也就是物业管

9、理企业的人工费，该项费用测算方法是根据所服务物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级管理、服务人员的编制数，然后确定人员的基本工资标准,计算出基本工资和福利费的总额;最后分摊到每月每平方米建筑面积。2、公共设备设施日常运行、维修及保养费，也就是物业公共设备运行产生的电费，各类设备设施维修保养产生的费用。计算出费用总数，最后分摊到每月每平方米建筑面积。3、绿化管理费、秩序维护费、物业办公费、固定资产折旧费、物业管理企业合理的利润及法定税率等具体测算，按同理最后分摊到每月每平方米建筑面积。通过以上计算，我们就可以测算出我们每个人都备受关注的物业管理费了。物业管理费应遵循“公开”的原则，也就是每月按实公布物业收取的费用以及物业花费的费用。最后，物业管理费的定价应遵循政府部门的指定或指导。