开发区创新中心合作运营方案可行性研究.docx

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1、开发区创新中心合作运营方案可行性研究弓I言1一、项目概况21.1 项目基础指标21.2 合作方式31.3 法律手续及风险51.4 项目区位61.5 项目四至61.6 项目现状71.7 拓展进度71.8 项目小结8二、项目价值判断82.1 XX总体发展环境82.2 项目斐源优势条件132.3 项目不利因素分析192.4 项目合作战略意义212.5 小结：项目价值判断23三、项目定位及市场分析233.1 人口分析233.2 总体发展定位253.3 国内外行业分析263.4 产业可行性探讨403.5 产业定位与布局533.6 市场分析583.7 租金定位73四、项目经济效益分析764.1 测算依据7

2、64.2 经济效益分析84五、项目风险分析865.1 政策风险865.2 市场风险865.3 经营风险875.4 法律手续风险875.5 应对策略87六、结论及建议896.1 本项目的优势896.2 本项目的劣势906.3 综合评价与建议90引言随着经济新常态发展特征凸显，我国加快实施创新驱动战略，打造“大众创业、万众创新新引擎，战略性新兴产业已成为我国经济增长的新动力。在这一战略背景下，江苏省将创新驱动战略作为全省经济社会发展的核心战略，明确提出“创新驱动加快经济转型升级，率先基本建成创新型省份”。围绕创新型城市建设目标，XX市大力提高科技创新能力，推动经济发展向创新驱动转变，努力构建以知识

3、创新、技术创新、成果转化创新、中介服务创新为主导的区域创新体系。作为江苏省创新型城区试点，泉山区依托科技、教育、人才、园区优势，深入推进“知识泉山”建设，着力培育发展战略性新兴产业。作为淮海经济区中心城市，XX正处于振兴老工业基地、调整经济结构、转变经济增长方式、创新驱动发展的城市转型关键时期。但整体而言，XX仍以煤炭、机械、化工等重工业发展为主，产业科技水平较低，产业创新活力不足，创新创业环境有待完善。作为以科技创新为主导的空间载体，HuangHuai创新中心位于泉山城区地段，自身载体设施和功能完善，周边商业配套环境较好，并且具有一定的产业基础。加快HUangHUai创新中心建设，将进一步扩

4、大区域新兴产业规模，提升产业自主创新水平，支撑创新型城区试点建设,有力促进XX乃至淮海经济区创新驱动发展战略实现。一、项目概况1.1 项目基础指标空间指标。HuangHuai创新中心以XX软件园为主要承载空间。XX软件园占地108,建筑面积21.10万平米，总投资7.6亿元，地上建筑面积16.39万平米，含11栋楼宇和配套公共设施。手续办理。XX软件园地上11栋楼宇均拥有国有土地使用证和房屋所有权证。其中，地上1号、2号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号楼土地使用性质为商务办公，11号楼为科教办公，3号楼目前正在办理土地使用性质变更手续，由原来的商务办公变成住宅用地。主要荣誉。XX软

5、件园位于矿大科技园（国家级大学科技园）内，目前已获得国家级科技企业孵化器、省级现代服务业集聚区、省级软件园、省级科技产业园和省级国际服务外包示范区等称号。入驻企业。目前，XX软件园已具备入驻条件，其中6栋楼正在改造。截至2015年6月，已入驻各类企事业单位66家，总计已使用面积约3.74万平米。产业定位。HuangHuai创新中心产业发展方向以战略性新兴产业为主，具体包括新一代信息技术、节能环保、新能源、生物医药、科技金融和科技文化等细分产业领域。1.2 合作方式合作主体评估。本项目的合作主体是XX市泉山国有资产投资经营有限公司。XX市泉山国有资产投资经营有限公司目前主营业务为XX政府优质地段

6、项目开发与经营，财务运营相对健康，组织架构较为稳定，员工素质相对较高，初步评估结果为整体经营稳健。运营主体。项目采取轻资产托管运营的合作模式，由北京中关村信息谷资产管理有限责任公司和XX市泉山国有资产投资经营有限公司合资组成独立的XX信息谷资产管理有限责任公司进行管理运营。组织架构。XX信息谷资产管理有限责任公司共设14个岗位，董事会由3人组成，总经理、副总经理各1名。根据自身发展战略与经营计划，公司设立综合管理部和运营管理部以及招商部三个部门，其中公司总经理、副总经理、综合管理部和运营管理部经理以及招商部总监均为北京中关村信息谷资产管理有限责任公司外派，XX市泉山国有资产投资经营有限公司派出

7、董事长和财务总监各一名，其余岗位实现本地化。表1-1XX信息谷资产管理有限责任公司组织结构示意图合作期限。项目总运营期限为20年，起止时间为2015年08月到2035年08月。收益分配。（配第一阶段为2015年08月-2018年08月，此阶段项目的管理及收益权由XX信息谷资产管理有限责任公司享有。（2）第二阶段为2018年08月-2025年08月，这一阶段XX信息谷资产管理有限责任公司收取租金的XX%返还XX市泉山国有资产投资经营有限公司。（3）第三阶段为2025年08月-2035年08月，此阶段由XX信息谷资产管理有限责任公司继续托管运营，合作条件另行商定。补贴费用。补贴费用主要分为两部分，

8、一部分是XX信息谷资产管理有限责任公司的运营补贴，在项目合作运营前三年，由XX市泉山国有资产投资经营有限公司每年向XX信息谷资产管理有限责任公司一次性拨付XX万元运营补贴,用于公司前期运营和创新中心业务推广。另一部分是北京中关村信息谷资产管理有限责任公司的管理费，在项目合作运营前三年，由XX市泉山国有资产投资经营有限公司每年向北京中关村信息谷资产管理有限责任公司一次性拨付XX万元管理费，用于公司运营平台建设、招商资源对接等各项管理服务支出。合作内容。XX信息谷资产管理有限责任公司作为项目合作的运营主体，主要工作内容包括：充分整合中关村软件园和XX市政策、资本、技术、人才等创新要素，研究设计产业

9、激励政策，开展高端项目招商，建立健全园区创新创业生态体系，引导和支持园区企业快速成长，促进区域产业转型升级。1.3 法律手续及风险在保证项目产权的完整性及合法性的前提下，本项目无其他重大法律风险，法律风险可控。本项目具体实施步骤如下：（1）由北京中关村信息谷资产管理有限责任公司和XX市泉山国有资产投资经营有限公司签订出资协议，共同成立XX信息谷资产管理有限责任公司，并约定出资方式、利益分配、承担义务、合资公司经营范围、经营管理制度等内容；（2）注册成立XX信息谷资产管理有限责任公司，作为本项目的运营主体，主要负责项目的各项具体运营工作；（3）签订委托运营协议，XX市泉山国有资产投资经营有限公司

10、将HUangHUai创新中心项目委托XX信息谷资产管理有限责任公司进行托管运营，并明确运营资产范围、委托运营方式、载体交付条件、补贴费用等具体内容；（4）托管运营资产和资料交接。1.4 项目区位XX软件园位于XX市主城区东南部核心，地处中国矿业大学“国家大学科技园三期”，紧邻中国矿业大学文昌校区,是淮海经济区规模最大的城区软件园。图1-1HuangHuai创新中心区位示意图1.5 项目四至XX软件园项目北邻江苏师范大学奎山校区、淮海战役烈士纪念馆，南至中国矿业大学文昌校区、金山东路，西邻泉山区人民政府、三胞广场、解放南路，东邻XX工程学院老校区、软件园路。京山区政府O汉中矗U臬I.1-金山东B

11、e上号O（文良校区）11bttsf。徐州市科技中学软件WHtrisQSHcEJfifbS泡沁#.+O（*区）*徐州软件园EmR大，和Mfia33A世r大附中A*!工程，丸“二（原来因校区）1c图1-2HuangHuai创新中心四至示意图1.6 项目现状XX软件园具备入住条件，园区内办公楼宇供电、人防、环保、消防工程、单体竣工等多项验收和规划测绘报告、能效测评工作已基本完成，其中6栋楼正在改造。1.7 拓展进度2015年3月140,HuangHuai创新中心规划方案顺利通过专家研讨会。研讨会上，来自科技部、中国矿业大学、中关村管委会、中关村发展集团、泉山区政府等各级单位的领导和专家学者对规划方案

12、给予了高度评价，认为HUangHUai创新中心的创设具有天时、地利、人和的战略优势，既可以进一步放大中关村的创新辐射带动效应，也将有力促进XX及HUangHUai区域产业转型升级，为国内其他地区开展区域创新合作提供参考和借鉴。项目合作框架协议条款达成共识。三个月的服务协议已签订，项目团队已派驻现场，目前正在筹备协议签订和挂牌事宜。1.8 项目小结HuangHuai创新中心位于泉山区城区，区位地段良好，周边商业、商务等配套设施较为完善，运营方式合理高效,发展前景较好。二、项目价值判断2.1XX宏观发展环境2.11XX战略区位优势明显，在淮海经济区和XX都市圈中的地位不断提升XX拥有承东接西、沟通

13、南北、双向开放、梯度推进的战略区位优势，地处苏、鲁、豫、皖四省交界，是淮海经济区的中心和XX都市圈的核心城市。根据已出台的XX都市圈规划纲要，XX都市圈是以XX为中心的经济区域带,地跨苏鲁豫皖四省，包括江苏的XX市、连云港市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口3188万人，面积4.8万平方公里。未来XX都市圈将强化XX市的中心城市功能，形成以XX主城区为一个核心、沿陇海线这一条轴线，所构成的“点轴”空间结构。重点打造装备制造、新能源、重化工、钢铁、重型机械、中医药开发和制造、汽车制造,以及现代物流、信息服务、现代服务业等产业集群，成为苏北地区首要的经济增长极和实施全省区域共同发展战

14、略的重要区域。图21XX都市圈规划（20022023）空间示意图2.1.2XX交通网络体系日趋完善，对外交通联系水平不断提升XX历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽，初步形成了包括公路、铁路、水运、航空的立体化交通格局。连霍（连云港-霍尔果斯）、京福（北京.福州）、京沪（北京-上海）、徐宿宁（XX-宿迁-南京）等国家高速公路主干线穿境而过;境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高速铁路2010年全线贯通，位居中点的XX抵达京沪两地的时间仅需2.5个小时；XX观音国际机场是淮海经济区唯一的

15、大型干线机场,已经开通了全国40多条航线。发达的对外交通体系，有利于加速各类高端要素聚集，为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要支撑。图23XX市铁路路网示意图2.13XX经济保持持续快速发展，整体发展质量与效益不断提升经济综合实力较强，处于区域核心经济强市地位。近年来，XX经济发展水平持续提高，GDP保持快速增长，在江苏省处于领先地位。2014年，XX实现地区生产总值4900亿元，比上年增长10.5%,位于全省第五位；区域消费能力逐年增强，2014年XX实现社会消费品零售总额1664亿元，图252009-2014年XX社会消费品零售总额（单位：亿元）产业结构不断优化，服务业比重持续提升，二三产协调发展程度明显加深。XX三次产业结构由2009年的10.5:52.3:37.2调整为2014年的9.5:46.1:44.3o2014年，第二产业实现增加值2290.26亿元，是2009年的1.8倍；第三产业实现增加值2200.09亿元,是2009年的2.5倍。2009年2010年2011年2012年2013年2014年第三产业第二产业第一产业图2-62009-2014