A市房地产泡沫衡量及防范措施研究论文12000字.docx

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1、A市房地产泡沫衡量及防范措施研究一、结论1（-）研究背景1（二）研究意义1（）研究现状1二、相关概念界定2（-）房地产泡沫的内涵3（二）“泡沫经济”的特点3（三）房地产泡沫的衡量方法3三、A市房地产市场金融风险现状分析4（-）房地产泡沫累计度高4（二）银行和房地产业相互依赖4（三）土地供需机制不完善5（四）企业违约几率高6四、A市房地产市场分析及泡沫衡量7（）A市房地产市场分析7（二）A市房地产泡沫衡量7五、房地产行业泡沫经济中存在的问题及原因7（-）房地产行业泡沫经济中存在的问题71 .房地产地区差异72 .房地产需求与供给之间矛盾83 .中低收入居民的住房问题84 .房地产投资调控85 .

2、房地产泡沫经济8（二）房地产行业泡沫经济中存在问题的原因分析91 .地方土地财政的影响92 .投机需求膨胀93 .城市化进程加速促使住房需求刚性化94 .信贷扩张95 .房地产租赁市场不完善10六、A市房地产泡沫与金融风险防范对策10（-）政府加大宏观调控力度，稳定房地产价格101 .抑制房地产市场中的投机需求102 .加快保障性住房建设103 .加强房地产管理部门的协调10（二）商业银行应加大风险防范力度H1完善住房公积金制度112.适当发展个人住房贷款证券化H（三）对房地产开发商金融风险的防范H1 .加强房地产开发企业的信贷资金管理112 .严厉打击“假按揭”行为11（四）拓展多元化融资渠

3、道，化解银行系统风险121房地产债券融资122 .夹层融资123 .房地产信托12（五）强化土地资源管理，加强金融监管力度121 .强化土地资源管理122 .加强金融监管力度12结论13参考文献14一、绪论（一）研究背景20世纪80年代以来，许多国家和地区经历了“银行的房地产迅速扩张-房地产泡沫的毁灭-金融危机美国储蓄及信用贷款危机，日本泡沫经济崩溃，“失去的10年”，东南亚金融危机和迪拜债务危机，美国逐渐面临危机的全球性金融危机，又一次对中国房地产业敲响了警钟。不动产是中国国民经济增长的支柱产业，起到了中国国民经济的快速发展的重要作用。虽然危机没有给中国房产业造成致命的打击，但中国房价急剧上

4、升。中国房地产市场投资加速、销售增加、物价急速上升。中国房地产业正在快速的发展，但是与此同时也会出现各种风险，比如：过度的投资风险、银行信用贷款等。随着中国房地产金融体系的建设，现在房地产泡沫危险主要集中在银行里。中国的房地产开发资金以银行贷款过度，甚至出现过于依赖的现状，银行信用贷款政策的变化可能会引起房地产市场随时出现危机。虽然在人民币升值的大背景下，房地产业持续改善，但中国的个人抵押贷款质量相对较高。但在美国次贷危机后，政府明显意识地中国房地产体制改革也是势在必行，刻不容缓的。经过一段时间的繁荣和发展，还应该防患于未然，应用理性的眼光来观察它的发展。从房地产市场存在的问题和经济周期的变化

5、来看，层地产市场和住宅金融终揩回归理性，赢得住居金融的持续健康发展。本文分析了房地产泡沫相关理论，分析相关的发展问题，得出相关结论。希望给房地产企业和政府相关政策提供参考。（二）研究意义房地产是一个典型的资本密集型产业，与金融息息相关。另一方面，房地产的需求和供给依赖于金融的支持，而城市a房地产的融资体系也有一个很好的特点，就是过度依赖于银行格式和其他来源的资金比重很小；另一方面，房地产技术的发展是在繁荣时期开始的，这意味着金融业可以获得更高的贷款资本回报率，因此更热衷于将大量的社会未使用资金以信贷形式存储在居地产行业中，这表明金融业过度信贷紧缩不可避免地会对银行风险的分散造成直接的危害。在银

6、行或金融系统暴露于房地产市场之前，国家的整体金融体系必然会继续映射并增强房地产市场的影响力价格波动和泡沫破裂的风险。因此，系统地研究a市当前启地产泡沫的形成机理和经济风险的形成机制，寻找和研究防范和妥善解决房地产泡沫金融风险的对策和措施，维护和保障金融体系。对推动房地产业的稳健发展具有积极意义。（）研究现状1 .国内房地产经济研究现状关于房地产经济发展的问题，不同的学者持有不同的观点。一些学者认为房价的提升会显著带动经济增长。如：崔光灿认为，房地产市场有正向的财富效应,房价的上升会增加社会总投资和带动居民消费，起到拉动经济增长的作用。杨俊杰认为，房价升高会对GDP产生快速的拉动。还有一部分学者

7、认为房价上涨对经济增长无明显作用或者拉动不显著。如，Ge1ain,1anSing&Mendicino研究认为，底价过度偏离基本面上涨，会影响投资者和企业对价格信号的反应，资本没有得到合理配置，因此会影响经济的发展。陈斌开等人认为不断上涨的房价是阻碍A市经济平稳增长的障碍，高房价会导致房地产市场的供需错配，降低TFP和资产配置效率。当然，对于不同时期、不同地区，房地产市场的发展自然会使经济增长率出现不同的表现。郎咸平认为，中国楼市的房价已经没有在遵循物以稀为贵的经济规律，房屋数量越来越多，房价却没有因此降低，反而是越来越高。他认为这种明显违反经济规律的现象注定是难以长期维持的，之所以现在国内房价

8、以前居高不下，是因为量变还未积累到一定程度。这就是为什么近期楼市在渐渐降温、地方政府采取各种宏观调控政策来拯救低迷楼市却依然无法起到根本性作用的原因。2 .国外房地产经济研究现状国外对于房地产市场和区域经济增长的关系研究较早，目前已有较多成果。研究所使用的计量方法和研究视角都较为多样。如:Begg认为，住房市场的波动会改变市场的供求、质量和成本，从而改变所在地区的经济影响力，如居地产市场投资规模下降,较高的房屋销售价格和租赁价格会进一步阻断外地投资者的进入，从而影响区域经济的长期发展。EdeIStein&T.Sang对美国若干城市（如旧日金山、圣地亚哥、洛杉矶、圣地亚哥和萨克拉曼等）的房地产市

9、场进行了分析，考察其与城市经济之间的关联，区域和地方经济因素对房地产市场的影响分析，认为房地产市场与当地经济之间的联系要比其与国家经济、区域经济间更为密切，二者互相影响力度更大，房地产开发投资作为与当地经济联系密切的投资活动，更能带动和影响地方经济。罗伯特希勒对中国房地产市场有一定的研究，他曾多次提及对中国房地产的看法，并称中国房地产泡沫严重。他认为，在美国，房价在不断下跌，无法预知会跌到什么程度。而且现在美国家庭的负债率非常高，导致很多人因此失去了自己的房屋，或者因为更换工作而转移到其他城市，他同样认为中国房地产市场有严重泡沫，如果和美国一样泡沫破裂的话，将会严重打击到中国经济。二、相关概念

10、界定（一）房地产泡沫的内涵O泡沫经济是一种经济现象，在这种经济现象中，虚拟资本的过度增长和相关业务的持续扩展被越来越多的实体资本和行业增长、金融证券和房地产价格分开，投机性业务非常活跃。泡沫经济通常伴随着巨大的收益价格上涨和下跌，但这并不是一个普遍的上涨比率，而是一种价格严重偏离价值的现象，首先上升到天空，然后由于过度倾斜而下降。泡沫经济生活在金融竞争中导致了社会经济的不景气。最终崩溃导致了社会冲击甚至经济崩溃。（二）“泡沫经济”的特点泡沫经济的两个显着特征是:利益需求与供给的严重失衡，需求远远大于供求关系；这是一个非常强大的市场。房地产泡沫是一种以房地产为基础的泡沫经济，它是指房地产消费造成

11、的房地产价格和使用价值严重偏离对实际用户的支持。简而言之，居地产泡沫意味着房地产价格与实际价值相差很大，因此房地产价格继续以扭曲的方式上涨，导致资源的非理性配置，从而威胁到整个房地产开发的经济和金融体系由于房地产既是资源又是消费产品，由于房地产资源匮乏，投资者的非理性预期和城市化的发展，大量的人涌入城市，因此房地产需求盲目扩大，信息不对称等因素造成了房地产的价格严重背离了它的基础价值。（）房地产泡沫的衡量方法1 .房价收入比房价收入比是指住宅总收入与家庭年收入的比率。这是一个重要的指标，用于衡量住宅价格的合理性。它主要用于衡量住房价格是否有一个能够为居民收入提供支持的合理水平。这是大多数国家的

12、情况。评估住房是否符合国际标准的主要指标是所有生活水平的指标计算公式为:年度房价收入比二年度城镇人均住房面积（建筑面积）年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入。根据联合国发布的数据，不同国家的房价收入差距相当大。1998年，96个国家的统计分析结果表明，这些国家的房价收入比率在0.8到30之间，平均值为8.4,中位数为6.4。同样，如果该地区的底价收入比高于这一标准，则表明房地产泡沫的危险是隐藏的。2006年全市a市的大中型城市房价收入比为8,北京、上海、深圳等一级城市房价收入比超过10,这是合理的变动幅度之外。在过去两年房价大幅上涨之后a市的房价比下降了。根据这一指标，城市a房地产市场

13、出现了一些泡沫。2 .商品房库存去化周期商铺的拆除周期是指在一个区域内，过去的洞口有多少，新洞口有多少，新洞口有多少。虽然一级城市的库存和销售比率下降了，但从国家角度看，2023年的库存释放压力仍然很大。将最近推出的面积（从未销售的面积中减去约6%）与过去几年的销售额进行比较，可以发现在过去10年间，房地产的快速憎长已经历了三个主要阶段，即2008至2009年、2010至2012年、2014至今的年份。尤其是最近两个时期的房屋重建和房屋出售之间的差异尤为显着。最初，预计2014年年底的国家库存时间将比正常时间长约一年。当然，按地区来看，主要的一线和二线城市的存储压力略小。3 .空置率闲置土地占

14、房屋总面积的比例。低利用率主要用于评估虚拟容量是否过大，并最终形成机箱空间。根据国际公认的演算法，青屋的出售或出租比率，是指市场上的不动产比率。一般来说，5%的空置单位是合理的，商品房的需求和供应是平衡的，这有助于促进国民经济的健康发展，10%的人必须警告空置单位的情况。增加商品房销售以确保正常的房地产市场。国民经济超过20%为严重空置。三、A市房地产市场金融风险现状分析（-）房地产泡沫累计度高2018年，A市商品住宅价格收入比偏高，但还是处于合理范围内的。一、二线城市的物价收入比远高于合理范围。根据房地产研究所的最新研究报告，2023年，中国商品房价格与收入的比率为7.2%,而2023年为7

15、.4%,略有下降。可见,2023年的房地产市场调控通过政策实施和五项限制取得了初步成效。这正是由于一、二线城市的监管政策的出现和房价的下跌。三四线城市集中在库存，成交量的增加降低了中国商品房的平均价格，缓解了中国房地产泡沫的水平。房价收入比是衡量A市房地产业泡沫程度的重要指标。看来，中国的房价回报率仍然在6.5-7.5的合理范围内，虽然处于高水平，但从宏观角度看，房地产泡沫仍处于可控范围内。（二）银行和房地产业相互依赖在A市，银行与房地产业相互依赖，银行把房地产业作为优质项目进行贷款发放，而房地产业把银行作为投资资金、土地出让金以及相关费用的贷款来源。信贷资金一直是A市房地产企业开发资金中的主要来源，是房地产投资增长的主要推动力。房地产业周期长、资金数额大的特点导致房地产企业对外部融资依赖性大。国内贷款利用外资自筹资金其他资金图3-1银行和房地产相互依赖对比从上图可以看出，2019年，国内贷款占用地产开发投资来源的16.18%,而过去十年，该指数一直在15%到20%之间微幅波动。虽然其他基金占很大比例，但它们主要来自预付款。相反，金融机构对房地产业的依存度也不能低估，呈现逐年上升的趋势。(H)土地供需机制不完善目前，中国的供求机制严重分化。第一、二线城市土地供需不足与刚性需求强之间存在严重的矛盾。第三和第四线城市的库存太大，