贵州明德实业有限责任公司名下位于荔波县玉屏街道办事处苗圃路土地使用权的价格评估报告.docx

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1、贵州明德实业有限责任公司名下位于荔波县玉屏街道办事处苗圃路土地使用权的价格评估报告(2019)皓评字第150-1号贵州省荔波县人民法院：根据贵院(2019)荔法委估字第9号之一委托评估函的委托，在贵院执行申请人龙庆芝等与被执行人贵州明德实业有限责任公司、荔波县军华畜牧发展有限责任公司、赵军华民间借贷纠纷系列案件中，我公司遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对贵州明德实业有限责任公司名下位于荔波县玉屏街道办事处苗圃路的土地使用权进行了价格评估。现将评估情况综述如下：一、价格评估标的委托评估函委托我公司对贵州明德实业有限责任公司名下的两宗土地使用权进行评估。根据委托人、双方

2、当事人的现场指认及现场收集到的资料显示，评估标的位于荔波县玉屏街道办事处苗圃路，两宗土地连成一片，地上共建有四栋房屋，其中三栋房屋已经建成，为在用状态，实际用途为办公楼、宾馆用房及库房；一栋房屋为在建工程，现场标示为“荔波明德酒店”，设计布局一层为商铺、二层六层为酒店用房。已修建的房屋具体如下：序号委估房屋建筑面积(m,)总层数所在楼层使用状况坐落权属情况1办公楼989.41414自用荔波县玉屏镇苗圃路108号有房屋所有权证，房屋所有权人：赵军华，权证号：黔房权证荔波县字第号，登记时间：2011年9月23日，建成年份：2003年,产别：私产:土地使用年限:2052年10月31日2宾馆用房及库房

3、1548.3741-4部分出川荔波县玉屏镇苗刚路108号有房屋所有权证，权证号：黔房权证荔波县字第号，登记时间：2011年9月23日，建成年份：2003年，产别：私产：土地使用年限:2052年10月31日3钢结构棚250.0011在用荔波县玉屏镇苗圃路108号附2号有房屋所有权证，权证号：黔房权证荔波县字第号，登记时间：2011年9月23日，建成年份：2003年，产别：私产；土地使用年限:2052年10月31日4荔波明德酒店客房4724.78526在建荔波县玉屏镇苗圃路108号无房屋所有权证，有国有土地使用证，土地使用权人：赵军华；权证号：荔国用(2009)第174号，土地使用年限：2052年

4、10月；荔国用(2004)第019号，土地使用年限：2054年3月，土地使用权已经设置抵押，抵押权利人为农业银行荔波明德酒店商铺881.8611在建合计8394.42根据被评估单位提供的国有土地使用证显示，委估的2宗土地登记信息如下:1、荔国用(2009)第174号国有土地土地使用权人：赵军华权证号：荔国用(2009)第174号坐落：荔波县玉屏镇苗圃开发区地号：土地使用年限：2052年10月地类：商住使用权类型：出让使用权面积:2894.63m2土地使用权已经设置抵押，抵押权利人为农业银行。2、荔国用（2004）第019号国有土地土地使用权人：赵军华权证号：荔国用（2004）第019号坐落：荔

5、波县玉屏镇北街苗圃开发区地号：/土地使用年限：2054年3月2日地类：商住使用权类型：出让使用权面积：300m2土地使用权已经设置抵押，抵押权利人为农业银行。二、价格评估目的为法院办理案件提供价格参考依据。三、价格评估基准日2019年6月3日（现场勘察日）。四、价格定义价格评估结果所指的价格是：评估标的在评估基准日，采用公开市场价格标准确定客观合理的价格。五、价格评估依据（一）法律法规及规范性文件1 .中华人民共和国资产评估法；2 .中华人民共和国价格法；3 .中华人民共和国民事诉讼法；4 .中华人民共和国城市房地产管理法；5 .中华人民共和国土地管理法；6 .房地产估价规范；7 .贵州省涉案

6、财物价格鉴定操作规程（试行）；8 .其他相关规定。（二）委托人及被评估单位提供的资料1 .（2019）荔法委估字第9号贵州省荔波县人民法院委托评估函；2 .黔房权证荔波县字第号房屋所有权证；3 .黔房权证荔波县字第号房屋所有权证；4 .荔国用（2004）第019号国有土地使用证；5 .荔国用（2009）第174号国有土地使用证；6 .荔发改2014120号荔波县发展和改革局关于明德公司商务酒店建设项目备案的通知（复印件）；7 .荔发改2014146号荔波县发展和改革局关于明德公司商务酒店建设项目名称变更的通知（复印件）；8 .地字第143号建设用地规划许可证（复印件）；9 .建字第857号建设

7、工程规划许可证（复印件）；10 .明德大楼建筑面积表（测绘）（复印件）。六、价格评估方法根据评估标的的实际情况，采用假设开发法进行评估。七、价格评估过程我公司接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估作业方案，评估人员于2019年6月3日在委托方及双方当事人的参与下进行了详细的现场勘察。评估人员根据委托方及被评估单位提供的资料、现场勘察情况、市场调查情况以及评估标的的实际情况，进行了本次评估，具体评估过程详见价格评估技术报告。八、价格评估结果经过测算，取整确定贵州明德实业有限责任公司名下位于荔波县玉屏街道办事处苗圃路的荔国用（2009）第174号国有土地、荔国用（2004）第019号国有土

8、地在评估基准日的评估总价格为92063万元（人民币玖佰贰拾万陆仟叁佰元整）,单价为2881.82元tf九、价格评估限定条件1委托方提供的资料客观真实;2 .当地房地产市场均衡、稳定；3 .委估土地上的房屋按现有用途或在合法合规的基础上改建、扩建并继续使用；4 .本次评估未考虑担保抵押对标的价格的影响；5 .本次评估未考虑评估标的权属发生转移涉及的税费对评估结果的影响。十、声明1 .价格评估结果受本报告中已说明的限定条件限制。2 .委托方及相关当事人提供资料的真实性由委托方及相关当事人负责。3 .价格评估结果仅对本次委托有效，不作他用，未经我公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人

9、提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。4 .评估机构和评估人员与价格评估标的以及有关当事人没有利害关系。5 .如对本结果有异议，可于报告送达之日起5日内向我公司提出重新评估、补充评估。6 .本次评估是根据委托方办理案件的需要对土地使用权进行单独评估，我公司此前出具的(2019)皓评字第150号贵州明德实业有限责任公司名下位于荔波县玉屏街道办事处苗圃路房屋的价格评估报告中的房屋评价值为房地合一的价值，即包含本次评估的土地使用权价值。7 .价格评估结果自评估基准日起一年内有效，即从2019年6月3日至2023年6月2日止的期限内有效。十一、价格评估作业日期2019年6月3日至2019

10、年9月5日。十二、价格评估机构机构名称：皓天评估集团有限责任公司机构资质证书号：中J240006法定代表人签字（盖章）：十三、价格评估人员姓名执业资格名称资格证号签字（盖章）曹峰润注册价格鉴证师蔡凯龙注册价格鉴证师十四、附件1 .价格评估技术报告；2 .（2019）荔法委估字第9号之一贵州省荔波县人民法院委托评估书（复印件）；3 .黔房权证荔波县字第、号房屋所有权证（复印件）；4 .荔国用（2004）第019号国有土地使用证（复印件）；5 .荔国用（2009）第174号国有土地使用证（复印件）；6 .荔发改2014120号荔波县发展和改革局关于明德公司商务酒店建设项目备案的通知（复印件）7 .

11、荔发改2014146号荔波县发展和改革局关于明德公司商务酒店建设项目名称变更的通知（复印件）；8 .地字第143号建设用地规划许可证（复印件）；9 .建字第857号建设工程规划许可证（复印件）；10 .明德大楼建筑面积表（测绘）（复印件）；I1评估标的地理位置示意图；12 .评估标的现场照片；13 .价格评估机构资质证书影印件；14 .价格评估人员资格证书影印件。二O一九年九月五日.价格评估技术报告一、评估标的概况根据委托人、双方当事人的现场指认及现场收集到的资料显示，委估土地使用权位于荔波县玉屏街道办事处苗圃路，共有2宗土地，已经建设有四栋房屋，其中三栋房屋已经建成，为在用状态，实际用途为办

12、公楼、宾馆用房及库房；一栋房屋为在建工程，现场标示为“荔波明德酒店”，设计布局一层为商铺、二层六层为酒店用房。（一）委估土她使用权权属状况1、荔国用（2009）第174号国有土地土地使用权人：赵军华权证号：荔国用（2009）第174号坐落：荔波县玉屏镇苗圃开发区地号：土地使用年限：2052年10月地类：商住使用权类型：出让使用权面积:2894.63m2土地使用权已经设置抵押，抵押权利人为农业银行。2、荔国用（2004）第019号国有土地土地使用权人：赵军华权证号：荔国用（2004）第019号坐落：荔波县玉屏镇北街苗圃开发区地号：/土地使用年限：2054年3月2日地类：商住使用权类型：出让使用权

13、面积：300m2土地使用权已经设置抵押，抵押权利人为农业银行（二）委估土她使用权土地利用状况本次评估在委托人的主持下，通过被评估单位人员的现场指认及现场提供的房产资料，委估的2宗土地上已经建设有建筑物,委估土地利用状况具体如下表:序号已建及在建房屋建筑面积（m2）总层数所在楼层使用状况坐落1办公楼989.41414自用荔波县玉屏镇苗圃路108号2宾馆用房及库房1548.37414部分出租荔波县玉屏镇苗圃路108号3钢结构棚250.0011在用荔波县玉屏镇苗圃路108号附2号4荔波明德酒店客房4724.78526在建荔波县玉屏镇苗圃路108号荔波明德酒店商铺881.8611在建合计8394.42

14、（三）委估土地使用权的建筑规划情况说明根据委托人及被评估单位提供资料，本次委估房屋有3栋已经办理了房屋所有权证，有1栋为在建工程，建设工程尚未竣工，被评估单位提供了该在建工程的国有土地使用证（土地使用权已经设置抵押）、荔波县发展和改革局关于明德公司商务酒店建设项目备案的通知（荔发改2014120号，复印件）、建设用地规划许可证（地字第143号，复印件）、建设工程规划许可证（建字第857号，复印件）、明德大楼建筑面积表（测绘）（复印件）等建设工程相关资料，委估房屋的权属状况具体如下：序号委估房屋建筑面积（m1）总层数权属情况1办公楼989.414有房屋所有权证，房屋所有权人：赵军华，权证号：黔房权证荔波县字第号，登记时间：2011年9月23日，建成年份：2003年，产别：私产；土地使用年限：2052年10月31日2宾馆用房及库房1548.374有房屋所有权证，权证号：黔房权证荔波县字第号，登记时间：2011年9月23日，建成年份：2003年，产别：私产；土地使用年限：2052年10月31日3钢结构棚2