关于老城区街道自办物业的调研报告.docx

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1、关于老城区街道自办物业的调研报告长期以来，无主管老旧小区因为基础设施陈旧、秩序混乱、人居环境脏乱差等问题而备受诟病，成为民生建设的突出短板和城市治理的薄弱环节。XX年以来，老城区XX街道在全市成立第一家街道办事处下属的国有物业公司一一XXX物业管理有限公司，探索公益性服务与市场化运营相结合的物业管理新模式，为无主管老旧小区提供兜底性物业服务，取得了一定成效。市委政研室对XX街道的做法进行了调研,总结了经验，提出了工作建议。一、基本情况XX街道辖区内无主管小区相对集中，大多是开放式或半开放式老旧小区，建筑年代久远，基础设施陈旧，人户分离现象普遍，老年人、残疾人、外来人口占比较大。在推进物业服务全

2、覆盖过程中，街道曾帮助无主管小区引入市场化物业公司，但由于管理成本高、缴费比例低而无法维持收支平衡，大都陷入“服务差不缴费、不缴费服务更差”的恶性循环，物业公司在运营一段时间后纷纷撤离。因为缺乏管理，这些小区内部道路破损、环境脏乱差、治安混乱等问题突出，严重影响了居民生活品质，也给社区治理带来了挑战。为解决这一难题，XX街道办对辖区开展了摸底调查，形成了街道创办国有物业公司的可研报告，创立了由街道下属文化旅游卫生健康服务中心投资控股的X物业公司。公司注册资金200万元，员工18人，对辖区内无主管小区实行兜底性物业服务。目前，公司管理老旧小区10个，共29栋楼、2341户居民。XX年，公司营收4

3、3万余元，基本实现收支平衡，被评为全市“红色物业”服务示范企业。二、主要做法XX街道把创办国有物业公司作为破解老旧小区管理难题的重要抓手，处理好公司与街道、公司与居民的关系，解决好高质量服务、可持续运营等问题，推动物业管理服务提质增效。提供针对性物业服务。国有物业公司坚持以群众需求为导向，立足实际做好物业服务，有效解决群众不愿缴费难题,不断提升群众满意度。坚持“不以营利为目的”，提供垃圾清运、安全保卫、设施维护、水费收缴等兜底服务，仅收取服务成本费用，目前物业收费标准为0.36元每月每平米，为市场最低价。紧密配合党委、政府推进的公共服务进社区，为居民提供部分政务服务、文化惠民服务、志愿便民服务

4、等,赢得了广泛好评。积极探索“先服务后收费、满意后再缴费”模式，通过开展改善基础设施、优化服务内容等工作，树立良好品牌形象，增强群众认同感。建立常态化沟通机制，深入排查群众需求，及时吸纳群众建议，持续改善服务质量，有效提高群众获得感。主动打造阳光物业，通过公开透明的财务管理和物业服务，让业主监督物业服务全过程，切实保障业主的知情权和监督权。目前，“花钱买服务”已成为大部分居民的共识，物业收费率达到60%以上。完善多元化治理体系。坚持推动物业服务与基层治理有机融合，依托国有物业公司，建强基层党组织和群众性自治组织，健全党建引领群众自治机制，加快形成共建共治共享的治理格局。坚持把国有物业公司打造成

5、党的工作队，在创办物业公司的同时成立党支部，由文化旅游卫生健康服务中心法人担任党支部书记兼董事长，部分社区“三委”成员加入党支部并兼任公司董事等职务，实现“双向进入，交叉任职”；通过“物业公司党支部+小区党支部+楼栋党小组”，搭建起物业、社区、居民之间的桥梁，充分发挥党组织在基层治理中的引领作用。坚持把物业公司作为培育“三自”组织的重要“孵化器”，以公司进驻小区为契机，推动小区成立业主委员会，引导居民参与小区治理，让居民的事情居民自己商量着办；在开展政务服务、文化惠民服务、志愿便民服务过程中，鼓励有特长、有热情的居民牵头组建“三自”组织，持续壮大居民自治力量；通过物业公司有效链接各类资源，加强

6、与机关单位、公益组织、商业店铺等的合作，采取请进来、走出去的形式，对居民骨干和志愿者进行技能培训，不断提高居民自治能力；探索积分兑换制，创新设置“邻里卡”，居民通过参加“三自”组织活动和志愿服务累计积分,可以用积分抵扣物业费、兑换生活用品、参与评先树优等，不断激发群众自治动力。探索可持续运营模式。针对国有物业公司运营难问题，想方设法“开源节流”，着力实现长效运营。一方面，通过拓展服务内容、增加运营项目、盘活闲置资产等方式扩大收入来源。比如，在管理的老旧小区内，规划停车位、设置快递柜、开发广告位等，获得的经营收益用于弥补物业收费不足。比如，积极承接辖区内公共服务项目，将嘉豫门大街高架桥下4800

7、平方米停车场、道北社区“乐养居”项目交由物业公司运营，所得收益统筹用于物业管理服务。比如，充分利用闲置边角地块，将春都路与嘉豫门大街交叉口2600平方米空地承租给XX彩青实业有限公司建设春都里体育公园，将春都路中段附近15平方米空地承租给中国铁塔公司建设信号基站，每年收取租金，收益全部用于老旧小区物业管理服务。目前，还计划利用一处闲置房产，对接社会资本,以社区共建模式打造社区邻里中心，引入养老助老、教育培训、体育健身、便民商业等惠民服务项目，开展市场化运作,将所获收益用于反哺老旧小区物业管理服务。另一方面，通过降低服务成本、人力成本等，减少公司支出。比如，将规模较大的小区与周边零散的小区合并打

8、包、统一管理，实现资源共享，降低管理成本。比如，在老旧小区安装门禁系统、增设视频监控，减少人力投入。比如，物业公司管理层均由街道、社区工作人员兼任，实现低成本、高品质运行。三、主要启示XX街道自办物业模式，有效解决了无主管老旧小区物业管理服务难题。深入分析其经验做法，有以下几点启示：立足实际提供服务是核心。保障基本物业服务是实现群众安居的重要前提。老旧小区居民对物业服务支出的承受能力相对较弱，街道和社区可支配的人力、物力、财力又十分有限，必须从实际出发，聚焦群众需求，尽最大努力解决好兜底性物业服务问题。XX街道党工委坚持国有物业公司公益属性，突出服务群众的价值取向，为无主管老旧小区提供基本物业

9、服务和部分政务、文化、志愿等免费服务，满足了群众基本诉求，提升了群众生活品质。解决好老旧小区物业问题，要牢固树立以人民为中心的思想，坚持尽力而为、量力而行，精准提供基本服务，为老旧小区居民兜住物业服务底线。充分调动群众力量是基础。国有物业公司提供的是基本服务，要想更好满足居民需求，必须组织动员群众参与小区治理，实现自我管理、自我服务。XX街道党工委以创办国有物业公司为契机，推动小区成立业委会，积极培育发展居民“三自”组织，增强居民主人翁意识，引导居民参与小区公共事务，有效弥补物业公司管理服务的“盲区”。解决好老旧小区物业问题，要充分发挥居民的主体地位，大力孵化培育“三自”组织，创新居民参与小区

10、治理的方式方法，激发居民自治的内生动力，加快形成共建共治共享的格局。千方百计抓好运营是关键。老旧小区治理成本高、物业收费难，社会资本不愿进入。国有物业公司如果依赖政府兜底，在财政紧张的情况下依然难以为继，必须强化运营思维,想方设法增加收入来源，确保公司可持续运营。XX街道党工委创办的国有物业公司，按照“低价有偿”原则，向居民收取一定物业费；同时，通过盘活辖区停车场、广告位、闲置房产等资源，拓宽公司收入渠道，基本实现了收支平衡。解决好老旧小区物业问题，要善于运用市场化手段，多措并举盘活各类资源，以经营性收入弥补公益性支出，在不增加财政负担的情况下实现物业服务长期有效覆盖。四、工作建议街道创办国有

11、物业公司是破解老旧小区物业问题的一种有效手段，要结合实际在有需求、有条件、有意愿的街道运用，并在实践中完善相关配套措施，确保其更好发挥作用。坚持市场导向。专业化市场化是物业服务发展的必然趋势。要坚持市场化导向，因地制宜、分类施策解决老旧小区物业服务问题。对于能够通过以大带小、划片管理等方式引入市场化物业公司的老旧小区，要坚定以市场化方式解决物业服务问题。对于基础条件太差，确实无法引入市场化物业公司的老旧小区，所在街道可参考XX街道做法，创办国有物业公司，用好用活市场化手段，为居民提供兜底性物业服务。加强规范管理。街道自办国有物业公司在运营过程中可能产生经营、廉政等风险，要完善公司规章制度，加强

12、监督管理。发改、财政等部门要加强对国有物业公司经营范围的审核，严格控制可能产生隐性债务的项目或经营内容，严防乱铺“摊子”，为公司健康发展保驾护航。国资、审计等部门要加强对国有物业公司的财务监管，避免出现违规报销、挪用资金等情况，确保公司收益真正用于物业管理服务。提供必要支持。街道自办国有物业公司经济基础薄弱，抗风险能力较差，为实现其长期稳定运行，要通过资产和经营权划转、改善老旧小区基础设施等方式，为公司增加收入、减少开支创造条件。比如，可将部分市属或区属闲置资产划转给街道，将街道辖区邻里中心、乐养居以及部分政府购买等经营性项目交由国有物业公司运营，拓展物业公司收入来源。对一些规模较小、位置相邻、情况相似的老旧小区，进行拆墙并院等改造，降低物业服务成本。参照XX市普通住宅小区物业服务等级指导标准，对国有物业公司进驻社区后的服务标准和补贴标准进行划定，给予物业公司一定财政补助。