产业土地买卖纠纷案例研究.docx

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1、一、产业地产概念产业地产是以调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融为依托，以地产为载体，以办公楼宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等为主要开发对象，同步形成投资、开发、技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套住宅、商业服务等功能，具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混业经济发展模式”的定义相对而言更加全面。产业地产是工业地产的升级。因国家关于产业用地上的产权分割政策不明，产业园的产权纠纷问题,大多依据各地政策的具体要求，进行开发、利用、经营工业用地，并呼吁尽快完善相关法律法规，保护市场主体的合法权益。各地产业地产政策郑州市委政发20161

2、2号文件第一条第十款规定：”完善各类创新创业孵化载体建设用地政策，在土地、规划、产权等手续办理方面开辟绿色通道。在示范区通过出让方式获得的工业用地和科研用地，用于开发建设创新创业孵化载体的，在不改变孵化服务用途的前提下，其房屋可按栋、层、套、间等为基本单元进行产权登记并转让（涉及的土地权利一并转让）、出租。”武汉市出台关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知，并不禁止“工业地产”作为商品房销售，文件同时不禁止“分层、分（套）间分割转让”。文件要求：目前在售或可进行“分层、分（套）间分割转让”的“非住宅”地产项目，应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性

3、质，并应明确约定购房人不得改变规划用途，以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷；文件发布之日后申请分割销售的“非住宅”地产项目，开发企业须经所在地政府（管委会）同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。杭州市政府出台关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见。第三条第二项规定：“鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”上海市政府转发了关于市规划国土资源局制订关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行），针对研发总部通用类的工业用地做出明确规定：可出租，建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部

4、分可分割转让；土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。北京市出台关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发【2019】216号），载明：“为深化放管服改革，持续优化营商环境，现就进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题通知如下：一、建设单位整体转让已建成研发、工业项目的，买受人应是区政府审定的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构。二、国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核。其他研发、工业项目，

5、由区政府确定行业主管部门负责审核。三、对买受人的申请，各审核主体应按照审核标准提出审核意见并报区政府审定，在15个工作日内出具书面意见。同意购买的，同时将书面意见函告区房屋交易和不动产登记部门。各审核主体应结合本市、区域产业政策要求等，制定审核标准，并由区政府于2019年5月25日前，将审核主体、审核标准报送市住房城乡建设委备案后通过区政府官网公布。四、四、建设单位不得分割销售研发、工业项目。五、市住房城乡建设委不再受理建设单位申请研发、工业项目的转让或销售。六、本通知自印发之日起执行，关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知（京国土用2010）480号）中有关规定与本通知不符的，以本通

6、知为准。”南京出台关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见规定：“科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的，由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，存量工业用地改变为科技研发用地的，由用地单位在申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%o科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。”温州市出台温州市小微企业创业园产权分割管理办法，明确以“工业地产形式”开发和以“企业联建形式开发”的小微企业创业园可

7、按层作为最小分割单元；湖南省政府颁布湖南省人民政府办公厅关于促进工业地产发展的意见，明确工业地产项目建设的生产厂房，按照经批准的设计图纸，在公共部位明确、满足房屋独立使用的条件下，可按照自然层、部位等进行出租、出售，并依法办理产权。东莞市政府颁布东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割，依照暂行办法的规定，产业用房可按照基本单元进行分割销售，至此东莞市成为全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。多数城市对产业用地分割销售的管控虽严，但对高科创新型、开

8、放型等产业项目并非完全禁止，而是根据城市和产业发展需求，进行合理规划。产业地产买卖合同案例及裁判要点（一）未取得建设工程规划许可证等规划手续的买卖合同无效黄某与贵州某产业园开发有限公司签订的招商入驻合同无效；贵州某产业园开发有限公司返还黄某购房款人民币5500000元及利息。关于招商入驻合同的效力问题。参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及最高人民法院

9、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条等规定，本案合同所涉及的厂房至一审法庭辩论终结前未取得合法报批报建手续，亦未取得预售许可证，违反了我国法律强制性的规定，应当属于无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。（二）产业地产买卖合同不违反法律规定，合同的履行不影响政策执行的，买卖合同有效（2023）京O1民初216号案件法院认为，永丰国际公司与中科科仪有限公司签订的涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有

10、下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。永丰国际公司主张涉案房屋买卖合同已事实上履行不能，对此，本院认为，首先，已有生效判决判令永丰国际公司应当为涉案楼幢的其他购房人办理不动产转移登记。其次，双方合同签订在有关政策文件实施之前，且涉案楼幢存在未批先建补办手续等特殊情况，有关行政机关未明确表示涉案部分房屋无法办理转移登记。再次，并未发现双方合同的履行会影响政策执行从而导致损害公共秩序和利益的情况。因此，现有证据不足以证明合同履行存在事实或法律上不能，永丰国际公司要求终止合同，本院不予支持。双方约定出卖

11、人负责将综合楼项目所有权证和土地使用证由相关政府部门按照买受人所购楼的实际情况进行分割，并将分割后的房屋所有权证和土地证转移至买受人名下，现永丰国际公司已取得涉案楼幢的房屋所有权证,并办理了分割测绘和备案，具备了分割转移登记的条件,中科科仪有限公司要求办理不动产权属转移登记，应当予以支持。剩余购房款问题，双方均不要求在本案中处理，双方可另行解决。（三）符合产业政策要求的买卖合同有效(2023)京03民终180号案件法院认为，关于德润公司主张兰格加华公司为其办理房屋权属转移登记问题。根据二审中德润公司补充提交的证据及双方当事人陈述，德润公司于2023年12月30日经相关行政部门审核批准,符合相关

12、产业政策。在此情形下，对于德润公司的为涉案房屋权属转移登记的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。(2023)(四)能否够办理过户登记，不影响买卖合同的效力。(2019)J01民终10850号案件一审法院认为，案涉房屋转让合同主要合同义务，双方当事人已经实际履行完毕,仅仅是涉及转让房屋办理权属证书的合同附随义务尚未履行完毕，根据上述，案涉转让房屋至今不能办理不动产权属证书，系因政策发生变化而存在的历史遗留问题,需要由政府相关部门配合研究解决办法后处理，因而现阶段办理分户产权的政策性条件尚未成就，既不可归责于合同双方当事人，也不属于不可抗力不能实现合同目的的情形，因此大科星公司反诉请求解除案涉房屋转让合同的理由不能成立。二审法院认为，大科星公司与圣东公司于2011年7月29日签订的房屋转让合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，对于是否能够办理过户的问题，属于是否影响合同履行的问题，该问题不影响合同的效力。