北京CBD写字楼市场分析报告.docx

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1、北京CBD写字楼市场分析CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里,距北京长安街约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环路约2.4公里。北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。区内共有居住人口约5.4万人。东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。西侧由北至南为朝

2、外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。商务中心区建设遵循“分步实施，分块建设；重点突出，整体推进的原则，按近期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以金十字“区域及核心区开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。国内外投资发展商十分看好这片商务热土。一、CBD发展背景及区域规划分析1、CBD投资背景从2001年CBD新规划正式出台起，CBD就始终没离开人们的视线，随之带来的是大量资金的涌入。据成交统计，2004年包括建外SOH0、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、温莎大、通用国际等11个CBD项目全年成交金额近110亿元，其中属

3、于投资用途的比例超过50%o北京作为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的资金涌入。以建外SOHO项目为例，在2004年合同登记金额约33亿元中，外地客户的比例约占54%,外籍约占18%,北京本地客户仅占28%。1）、功能布局规划北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在IoOO万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于金十字“东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。2）、空间形态规划超高层建筑

4、集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。国贸桥东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群。整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。3）、绿化系统、公共开放空间规划规划方案中公共绿化用地面积共33.39公顷，占总面积的11%o4）、地下空间规划规划考虑充分利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑，尤其是核心区的地下一层相互连通，形成地下人行系统，并要求将地下车库尽可能连通，以

5、减轻地面交通压力。5）、交通规划规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，增加了路网的密度，建议增加南北向地铁线路。在上述规划以及其他相关规划的基础上，综合研究并提出了CBD的总容量以及建筑容积率、建筑高度控制、绿化率和静态交通等指标和相关要求。为CBD的建筑实施奠定了重要基础。二、CBD区域写字楼市场调研分析(-)v市场供给分析(详见附表一)CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京目前国际水准甲级写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。从区域规划方案上看，CBD区域多数写字楼项目在0304年处于项目的报批

6、手续及拆迁等工作，预计2005年正式推向市场，因此预测2005年CBD区域将成为北京市场供应量集中的区域，除去未知项目。2005年CBD写字楼办公面积的供应量为60万平方米左右。具体特征如下：1、高档物业集中，写字楼供应比例过半按照CBD总体规划的规定，北京商务中心区4万平方公里内将建设1000万平方米的各类物业，写字楼为50%的比例，约500万平方米，目前已建成并投入使用的53个，其中甲级写字楼22个，总建筑面积584348平方米，乙级写字楼16个，总建筑面积208126平方米，丙级物业7个，总建筑面积56000平方米，商住项目3个，总建筑面积115500平方米。2004年，在国贸商圈尤其是

7、规划中的CBD地区，中央电视台新址，银泰中心、北京电视台新址、华贸中心全面开工；此外，包括建外SoH0,万达项目，旺座中心，财富中心，国贸三期，京澳中心，理想世界，华远上都国际等项目的建设进入进入尾声；财富中心二期、SOHo尚都国际、万通国际中心等项目均在2006年底至2007年初竣工,未来CBD商圈写字楼供应量还会有大幅的上升。2、供应增加，未来市场竞争激烈CBD规划建筑规模800万TOOO万平方米，其中写字楼约占50%o500万平方米的写字楼供应量，是目前该区写字楼存量的三倍。CBD将是三年内写字楼市场的热点，更是难点，产品及价格将是日后竞争的重点。3 .建筑设计水平较高，独特有个性CBD

8、的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。4 .配套设施齐全，智能化水平高CBD写字楼打都具有良好的商服设施，楼宇智能化水平较高。5 .产业搬迁影响CBD区域市场格局由于公司业务的需要，曾经有一些知名企业从CBD搬出，在其他区域设立分公司或新部门。如新浪、摩托罗拉等公司，但是虽然此类企业撤离CBD,但随着央视大厦的兴建、金融上的优惠政策，更多的金融、广告等服务性行业企业正逐渐进入CBD区域，同时不乏也有一些需要与政府进行充分沟通和树立公众形象的高科技企业进入CBD区域。朝阳区政府曾提出“激发CBD国际金融产业发展，奠定朝阳现代服务业新格局”的

9、CBD未来产业发展方向，并通过政府引导大型传媒企业入住CBD,带动上千家相关企业的聚集，使CBD区域内第三产业的比例直线上升，这无疑是CBD写字楼未来的持续利好消息。孽目名称租售方式售价/租金物业费停车费入住日期嘉里中心出租28美金/f月含1000元/月现房京广中心出租38美金/nf月含80美金/月现房中服大厦出租14美金/R/月含90美金/月现房雨霖大SI出租/出售租：17美金/rf月售：16000元mf租金含300元/月现房1G大厦出租30-35美金rrf月38美金1000元/月2005.8建外SOHO出租/出售租：22美金rrf月告：22000元/M租金含950元/月现房万达广场一期出租

10、二期出售一期：12美金rtf月二期：23500元/M未定未定一期：2005底二期：2006底温莱特中心出租/出售租：25美金/M/月售：16800元nf2.9美金/由月800元/月现房万通中心出售19500元/M/月28元rrf/月未定2007尚都国际中心出售/出租租：18美金rtf月售：16000元/Itf16元nf月960元/月准现房富力城双子座出租租：4.3元-4.8元/血/天含800元/月现房华贸中心出租租：40美金f月未定未定2007富尔大厦出租/出售租：25美金f月售：21000元/rf26.5元/f月IooO元/月2005.5富顿中心出租租：4.I元rrf天含450元/月现宓华藤

11、大厦出租租:3.8元f天含400元/月现房SOHO尚都出售售：17000-19000/nf17元/M/月未定2007.8北京财富中心出租/出售租：30-36美金/tf月均价：280003.2美金/nf/月1200元/月2005.9（二）、市场需求分析CBD区域写字楼是外资公司进驻北京首选的办公场所。世界500强中的许多企业选择了CBD地区作为其办公场所。大量外资公司都已经进入国贸商圈办公，外资公司对写字楼的需求潜力不是最大。此外，CBD地区是北京地区土地出让金最昂贵的地区之一。所以对本市新创业的小企业来讲大多无法承受昂贵的租金；CBD地区有较为显著的标志性建筑，一般该地区写字楼能给人以豪华气派

12、的感觉，这对于房地产业，IT公司，中介机构有着很大的吸引力。加入WTo后，我们金融市场会变的更加开放，外资银行，保险业等金融机构会逐渐进入北京市场，它们也成为CBD写字楼的潜在实用者。CBD区域主要写字楼客户调查:名称级别已入住客户国贸1座顶级壳牌公司，杜邦，福特公司汉威大JS甲级美国GE,中美史克，3M公司嘉里中心甲级21世纪不动产总部，爱立信京汇大厦甲级日本尼桑，美国友邦保险公司运营总部科伦大厦次甲日本JVC,法国雪铁龙，标志华商大厦乙级雀巢公司财富中心甲级普华永道（三）、客户构成1、有实力的外资机构是重要的组成部分目前进驻北京的世界500强企业有160多家，其中入驻CBD的有91家，比例

13、为58.3%,其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和大面积租赁的DE11电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司等。这些知名企业是CBD写字楼需求市场的重要组成部分，不但消化了大面积的写字楼，还成为CBD吸引其他国内外企业进驻的招牌。在购买需求方面,2004年CBD区域陆续有很多优质写字楼项目进入销售市场,例如华贸中心、佳程广场等。但出于控制国家风险、以及财务在现金流方面的管理要求,跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能性仍较小。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。此区域内的主要购买力主要还是集中在国内大中型企业以及个人投资购买。2、外地投

14、资客户和内资大客户逐渐成为CBD商务产品消费主力。外地投资型客户的进入，迅速扩大了以往投资型客户的规模，表现为大额投资迅速增加。在2003年建外SOHO一二期销售的时候，购买金额超过500万元就被称为大客户，到2004年，购买金额超过IOOO万元的客户就有近180人。这些大客户虽然在人数上只占总客户数量10%,但他们的累计购买金额占整个项目总成交额的比例高达40%左右。这些大额投资客户主要来自三类领域：1）传统产业，如基础能源（煤炭、电力等），属于利润、风险“双高”的行业，为了规避经营风险，将部分可用于扩大主营业务规模的资金转到房地产中来；2）劳动密集型的制造业（如服装、农机、汽车配件等），经

15、过十余年的积累，已经初具规模，现金流稳定，但是由于竞争激烈，行业利润率已经很低，不需要进行扩大再生产，闲置资金需要进行新的投资；3）高级白领或专业人士，如会计师、律师合伙人，这些人具有高额稳定的现金收入，且对未来发展的预期良好，闲置收入需要指向稳定性较强的投资产品中。3、传统行业与新行业齐头共进。新经济背后往往靠有雄厚的自己实力，所以他们对写字楼的要求都较高,而在目前的北京市写字楼只有CBD能够从各个方面满足他们的要求。在新经济突发性需求所引致的泡沫成分及压缩小以后，传统行业对写字楼的吸纳面积虽然不大，却也显得稳重实在。2000年下半年进入国贸近6年的FORD公司又进行了扩租，FORD公司和MC1（媒体器材制造）公司在CBD各租用有近200平方米的面积。（四）、客群需求特征3对写字楼的要求普遍较