房企问题楼盘取得的法律问题分析.docx

《房企问题楼盘取得的法律问题分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房企问题楼盘取得的法律问题分析.docx（6页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、问题楼盘治理既是法律问题，也是社会民生问题。问题楼盘，主要是指房企负债过高,资金链断裂，项目停工，无法如期交房，财产不足以清偿破产费用，无财产可供分配，被裁定破产，房企破产，项目烂尾等原因形成的房地产停工项目。据统计，截至2023年12月31日，我国仅因房地产企业破产形成的问题楼盘就有上百项，由此导致破坏城市形象，浪费土地资源，加剧社会不稳定等多种不欲后果。为了解决上述问题，通过破产重整程序将企业的在建楼盘建设完毕，以有效提高企业的资产价值，是提高债权人清偿比例的有力途径。虽然破产法第113条并未将购房人的求偿权列入优先受偿顺位,但购房人优先受偿权规则一直在破产实践中适用。但是，在民法典对债权

2、人受偿顺位规则体系进行调整的背景之下，购房人债权在破产财产中的受偿顺位问题值得重新探讨。一、购房人超级优先权的确立及演变出于对弱势群体生存权的保障，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（以下简称优先受偿权批复）第2条规定,承包人的工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或者大部分购房款的消费购房人；最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（以下简称优先受偿权答复）则进一步细化为“两个不得对抗即工程价款优先受偿权不得对抗购房人的房屋交付请求权,也不得对抗购房人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。自此,购房人的超级优先权规则得以确立,已经在司法

3、实践中广泛适用并产生了良好的社会效果。购房人超级优先权背后始终隐藏着保护处于实质弱势地位的购房人的生存者的价值预设,其规范意志皆在于通过赋予处于弱势地位的购房人以特定优先权,以追求实质正义。虽然破产法第113条并未将购房人的求偿权列入优先受偿顺位,但购房人优先受偿权规则一直在破产实践中适用。但优先受偿权批复已经被最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定【法释（2023）16号】废止,自2023年1月1日起施行的最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）虽然在继承优先受偿权批复的基础上完善了建设工程价款优先受偿权的制度,但并未保留购房人的超级优先受偿权规则

4、，优先受偿权答复也失去了存在的基础。二、购房人优先权制度的价值理念优先权制度最早出现是在罗马法中，该项制度被提出的目的是实现实质意义上的公平正义，该项权利的提出实际上突破了债权平等的原则，法律规定特殊债权可以优先得以清偿，实现的是实质意义上的公平，是公平、正义的法律理念与保障公共利益与社会利益的立法政策相互融合的体现。对此，我国关于购房人优先权的规定源于最高院一项重要的司法文件，该项文件规定已经支付购房款全部或大部分的购房消费者享有优先于建设工程承包人获得清偿的权利。这实质上是关于购房人优先受偿权的规定，其是出于保护弱势群体以及购房者生存利益的考量，保护处于弱势地位的购房消费者，从而实现实质意

5、义上的公平清偿。购房人优先权制度的创设是出于贯彻弱者保护理念的典型。在立法理念上，该制度带有浓厚的人文关怀，即通过“赋予弱势群体的债权上的特权，使之在受偿时具有特定优先力，进而强化对弱者生存权的保护，追求实质公平”。在司法解释的制定者看来，购房人优先权制度主要考虑到“消费者购买商品房乃是其生存的权利，并关乎社会稳定,承包人的权利为经营权利，生存权利应当优先于经营权利受到保护”,“房屋消费者的保护也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者以排除执行的效力。因此，无论是批复还是批复往后的司法解释，继续贯彻弱者生存权保护的理念，无论是执行异议复议规定第29条还是

6、纪要第125条，其规范意志皆在于通过赋予处于弱势地位的购房人以特定优先权，以追求实质正义。在房企破产程序中，关于购房人利益的保护，最高人民法院出台的司法文件对建设工程承包人的利益保护问题作了进一步的阐释，在极大程度上保护了购房人的利益，平衡了房企破产中相关者的利益保护。三、购房人优先权制度背后的利益冲突购房人优先权制度虽使得弱者的利益得到了保护，但该规则的确立使得抵押权的优先受偿力受到限制，有人认为，相应规则使抵押权的效力低于普通债权，造成担保物权作为物权的优先力受到贬损和降低，违反了物权优于债权的原则；同时，民法典规定只有法律才能降低或改变担保物权人就担保财产优先受偿的权利，司法解释并无此权

7、限。从现实出发，如果房地产开发企业具有足够的责任财产以清偿全部到期债务，则不会发生本文讨论的问题。故实质上，购房人优先权规则需要解决的问题的是，如何在抵押权人和购房人之间分配“一房数用”的风险，即分配房地产开发企业无法全部清偿到期债务或者破产的风险。相应问题涉及到抵押权人和购房人的利益衡量，进而涉及到价值判断，需要考虑的是优先维护抵押权人基于已登记的抵押权的公示公信的交易安全价值，还是优先满足购房人通过取得房屋进而维护生存权的特殊利益。四、购房者权利保护的现状及存在的问题如上所述，自2023年来，批复已经被废止，而批复中第二条关于购房者优先权的规定，也未在建工合同解释（一）中作出确认，购房消费

8、者的权利是否优先于建设工程价款优先权产生了争议。最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用以及建工合同解释（一）第36条中的“其他债权”是指工程价款之外的因工程建设而产生的所有债权，包括发包人对外借款、货款以及其他需要以建设工程折价或者拍卖、变卖的价款清偿的全部债务。批复中确立的购房者的超级优先权，本解释保留了该项内容，但考虑到全国人大常委会法工委办公室“法律对此没有作出规定，宜作个案处理”的意见，建工合同解释（一）未就购房者的权利与工程价款优先受偿权作出规定。该问题留待执行异议的司法解释处理。关于购房者权利保护的法律规定还有最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋

9、买卖合同纠纷案请示的答复，答复依然有效。破产法的原则是债权的公平清偿，对购房者赋予优先清偿的权利突破了破产法的公平原则，因此需要由法律对其进行特别规定。但是，我国包括民法典在内的现行法律尚未建立统一的优先权制度，在购房合同解除的情况下，房款返还请求权应当属于债权，具体到购房者优先权，在批复废止后，建工合同解释（一）又未予以明确。五、问题楼盘破产程序中购房者优先权制度的完善（一）出台购房者优先权相关立法，明确购房人优先权的适用规则购房者优先权，我国目前的规定过于分散，再加上与破产程序中的其他优先权存在冲突，导致从整个法律体系上来看也很混乱。因此，为了解决问题楼盘破产程序中的权利顺位冲突和法律位阶

10、冲突问题，同时也对购房者权利形成体系化的保护，应当对购房者的优先权作出立法规定。此外，对于购房者需要符合哪些条件才能享有优先权等具体问题，应当由司法解释作出具体详细的规定。价值判断通常完结于法律的颁布，司法过程中进行价值判断是例外，并非常态。否则成文法就失去了应有的意义。在现代法治原则下，个案利益衡量方法必须谨慎使用，“亦即只有在依照现行法律规定进行解释会出现与人们所奉行的一般价值理念相冲突时，利益衡量方法方才有适用空间”出于对生存型购房者特殊性的考虑，在问题楼盘破产程序中赋予购房者优先权具有必要性。但是，企业破产法中没有对该类购房者的优先权予以明确，先前的司法解释批复也已废止，这使得实践中处

11、理该类问题时争议更大，保护消费者合法权益的目标也没有落实到位。于此,对购房者优先权的适用规则作出明确规定十分必要。（二）完善公示制度，保障交易安全和市场稳定优先权极易对其他债权人的合法权益造成损害。具体到购房人的优先权虽然我国的民法典物权编设立有预告登记制度，但其是否具有破产保护效力目前仍然存在争议。因此为了进一步完善购房者优先权制度，必须建立对应的公示制度。笔者认为，完善购房者优先权公示制度的重点在于披露房屋的买卖情况，包括房屋的价值以及购房人等具体情况，目的是让第三人对该房屋上存在的权利风险有所知晓，故在内容上购房者优先权公示制度与预告登记制度一致，可以把民法典物权编中的预告登记制度直接引入到破产程序中的购房者优先权公示，在法律上对其破产保护效力予以明确。（三）完善物权期待权规则虽然物权期待权的效力低于预告登记,但两者具有相同的目的,在已经对于消费购房人的物权期待权严格限制的前提下对于民法典受偿顺位规则体系冲击甚微。在将网签备案作为物权期待权的要件后,物权期待权已经不再是隐性权利,后续投资人是可以预见的,不会造成实质上的不公平。