房企配置标准体系及关键设计限额指标.docx

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1、各房企都在追求通过成本优化带来利润的提升，我们也都明白优化要从客户感知度不敏感的地方着手，客户高感知度的地方尽量不要去触及，仿佛在成本优化工作中降低配置标准是一件很愚蠢的事情，但事实是这样吗？配置低于项目定位，项目会降低在市场上的竞争力配置高于项目定位，超配付出的成本也无法得到回报因而，一个合理的配置标准体系能够做到精准投放成本，引导住宅成本、产品配置与项目开发收益更加匹配，进而提升项目开发效益。今天笔者通过以下方面跟大家讲一讲如何系统的制定本企业的配置标准。题纲：O1项目产品分级02.配置标准管控分级03.配置限额04.配置标准O1项目产品分级不同定位不同档次的项目其配置标准必然不同，这也体

2、现了制定配置标准体系的初衷，同时不同定位的产品其配置标准执行的管控程度也应有所差异。各房企对于产品定位会有不同的划分，有的按购买能力划分，如划分为“刚需”、“改善”、“再改”、“豪宅”等;有的按照购买对象不同进行划分，如“青年之家”、“三口之家”、“小太阳”、“颐养天年”等。但不管怎么划分，结合客户定位和项目净利润，大致可划分为三个档次，“低档”、“中档”、“高档”。产品业态产品档次客户定位净利率非别墅类低档首/刚需净利率8%中档改善8%净利率12%高档再改净利率12%别墅类中档再改8%M净利率12%高档终极净利率12%说明： 上述产品分级方法中非别墅类产品三档分别对应的土地属性：远郊发展区、

3、近郊便捷区、核心成熟区，具体项目定位时可依据土地属性进行定位调整，但必须满足净利率要求； 项目开盘阶段经营指标达不到立项阶段要求，产品配置应予以降档02配置标准管控分级虽然制定配置标准是为了规范项目成本的有效投入，但由于各地情况不一、配置标准涉及内容影响成本大小不一、各项配置标准客户敏感度不一、各项目定位不一（这里说的定位是指项目是否是开模项目），因而对于配置标准应分级管控。根据各业态成本敏感度、项目客户定位及产品创新需求等因素，可将配置标准管控强度分为三个等级：“严格执行”、“审批执行”、“参考执行”，其中：严格执行为集团强管控，要求拟开发项目严格遵守业态对应的配置标准，尽可能实现产品复制以

4、实现高周转；审批执行为集团关注管控，拟开发项目可视实际情况调整配置标准，进行差异项的经济性分析报集团审批后执行；参考执行下的配置标准仅供项目立项参考，不作强行要求。通常，客户感知度不高的列为“严格执行”项，比如地下室层高、结构含量等；同时对于客户定位为低档（刚需）的产品不仅客户感知度不高的配置项需要严格执行标准外，即便客户感知度比较高的如开窗率、层高等也建议按照“严格执行”实施，提倡复制开发。4*育层洋庭别甲域下东京配置分类fi.Fi中档包档中Pi高档1i押枪执行产咯执行F格执行严恪执行产咯粒行产档於行严洛成行严咯执行产恪执行KeM严格次行客户低被感严格执行严格执行审他执行严格执行严格执行审批

5、执行产格那T审枇执行严格执行严格执行审他执行专户离坡等产格执行审枇执行产恪执行审批执行号旅行审批双行举专执行严临执行重枇执行“考次行依据客户关注度（“高”、“中”、“低”、“无”），配置标准体系由单体工程模块、公共工程模块组成，具体管控强度如下：分项序号模块划分客户关注度执行等级单体工程模块1外装修工程11外墙装饰工程高按分档体系执行12外门窗工程高按分档体系执行13遮阳工程低按最低标准执行1.4单元门高按分档体系执行1.5入户门高按分档体系执行1.6防火门中按分档体系执行1.7栏杆工程17.1阳台栏杆高按分档体系执行1.7.2护窗栏杆低按最低标准执行1.7.3楼梯间栏杆中按最低标准执行1.7

6、.4消防连廊栏杆中按最低标准执行1.8百叶工程低按最低标准执行2屋面工程高按分档体系执行3公共区域装修工程3.1首层入户大堂高按分档体系执行3.2首层大堂信报箱3.3标准层电梯厅3.4标准层走道3.5地下入户大堂3.6地下层电梯厅3.7地下层走道4电梯中按分档体系执行5户内批量精装修高按分档体系执行6结构含量低按最低标准执行公共工程模块7园林景观工程高按分档体系执行8地下车库81车位面枳配比低按最低标准执行8.2车位锁中按分档体系执行83车庠地面8.4车库墙面和顶棚03配置限额1.可售比限额对于可租售物业，可售比=地上可租售面积/全部建筑面积,其中：可租售面积：销售部门计算货值时用于乘以销售单

7、价的数值之和，包括住宅底商，不含车位。由于可租售面积直接决定了项目货值，因而项目方案设计应尽可能增加可售比提高货值，各项目要综合考虑不同停车比例带来的可售比变化不同车位数里要求的可售比限额地面车位占比停车配比（计容面积白平米车位个数）0607080911.215182O81%79%77%74%72%70%65%61%59%10%83%81%78%75%73%72%67%62%61%15%83%81%80%77%75%73%69%65%62%20%84%82%81%79%77%74%70%66%64%说明： 别墅业态、用地面积V4万方的项目不适用 配套用房占比22%,可售比减少1%；2,赠送率限

8、额赠送面积是为了增加产品的附加值，从而加快销售速度、提高售价而增加的不计算销售面积部分的建筑空间，包括：凸窗、设备阳台（是否含普通的生活阳台）、赠送地下室、夹层、挑空封板、屋顶闷顶等赠送率=赠送面积/可售面积赠送面积虽然有加快去化、提高售价的作用，但也不是越多越好，赠送面积符合边际效益递减规律，过度增加赠送面积会导致成本增加金额超过销售溢价，所以应控制赠送面积送送率限额业态高层洋房别幸产品档次低档中档高档低档中档高档中档高档赠送率限额7%9%一7%9%-15%-3 .标准层层高限额标准层层高是指标准层楼板建筑面层到上层楼板建筑面层的垂直高度。层高每增加IOCnI会增加成本约2%-5%,增加层高

9、可以作为销售卖点，但同样有边界效应，且通过增加层高提升买点的代价过大，故应尽可能在保证使用效果的前提下控制层高，对于低档产品应严控层高，中档产品若在限额基础上提高层高应审批通过后方可实施。超送率限额业态高层洋房别拿产品档次低档中档高档低档中档高档中档高档赠送率限额7%9%7%9%-15%-4 .地下车库层高限额地下车库一层层高为室外结构板面与室内地面建筑完成面之间的垂直高度，其它地下各层层高为楼地面建筑完成面之间的垂直高度。地下军齐层高限额业态B信许启别甲I产品档次低档中档育档I1档中档施档中档高档一层地下室36m36m3.6m36m36m两层地下室36m+35m36m+3.5m36m+35m

10、36m+35m36m+35m柱网形式大小柱网梁板式,柱距78*(49-63-49说明 人防地下室建议按照3.6米考虑，上限不超过3.7米 北方采暖地区若热力管道从地下室内敷设，B1层层高可增加O.Imo 覆土厚度大于1.5米时增加值为0.Imo 地库层高应综合考虑车位、结构、设备管线所占空间，避免空间的浪费。地下车库层高为严格执行项，无特殊情况不建议调整。5 .地下车库单车位面积限额地下单车位面积（单位：而/车位）为地下总建筑面积与地下总停车数的比值，不含自行车库、摩托车库及可以赠送的地下建筑面积等。地下车位平均面积反应了停车效率，在保证使用的前提下，单车位面积越小，需要建设的地下车库面积越小

11、，故应合理控制车位平均面积地下单车位面积限额a=0a1/413a1212ab1515b13说明：注：a二人防区域面积/地下车库面积，b=计入地下车库的塔楼投影面积/地下室总建筑面积6 .窗地比限额窗地比是外门窗展开面积与地上建筑面积之比。通常窗户成本要高于外墙，因而控制窗面积是有效控制成本的手段之一图地比限额业态高层洋房别堂产品档次低档中档*4低档中档高档中档窗地比0.23024-0.230.26-0280.357 .地上单体钢筋含量限额地上单体钢筋含量（单位kgf）指单体地上钢筋总量与单体地上结构面积之比。钢筋总量包含钢筋的搭接和损耗，不含施工措施及损耗部分钢筋（但包含搭接、锚固用筋），也不

12、含预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网、配合立面造型（如不计面积的线条、花架等）结构构件。各地抗震烈度、地质条件等均有不同，下表仅作参考，钢筋含量作为“严格执行”强度控制。画地比限额业态局层洋房别整产品档次低档中档低档中档高档中档窗地比0.230.24-0.230.26-0.280.35说明:本表含钢量以小于3m为基准，层高超过3m时，每增加O.1m,含钢量增加1Okg/Itf； 本表是根据主要受力钢筋为HRB400进行测算的，如具体项目主要受力钢筋采用其它级别钢筋，应根据项目实际情况调整； 当层数为23层别墅，48层洋房时不能出现客厅上空、露台等大面积赠

13、送的情况，否则钢筋用量增加2kgm2o如果业态为23层，48层独栋商业时，且有地下室时，地上部分钢筋限额按照50kgf计取，如果无地下室，则按照80kg/肝计取； 如使用PC构件、新规范，钢筋用量增加4kgn2o 各地应根据不同的抗震烈度、地质情况等因素制定符合当地条件的钢筋含量限额8,地上单体混凝土含量限额地上单体混凝土含量（单位小/由?）是单体地上混凝土总量与单体地上结构面积之比。不含圈梁、过梁、构造柱、配合立面造型（如不计面积的线条、花架等）结构构件各地抗震烈度、地质条件等均有不同，下表仅作参考，混凝土含量作为“严格执行”强度控制。地上单体混凝土含量限额层教别早洋启（4-8层）小高层（979层）高屎（20-25层）高屎（26-34屎）单体高度4