XX大型高层住宅项目可行性研究报告.docx

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1、XX大型高层住宅项目可行性研究报告编制人：审核人：施工单位：编制日期：第1章总论41.1. 项目背景与概况41.2. 主要技术经济指标91.3. 问题与建议10第2章项目投资环境与市场研究112.1. 投资环境分析112.2. 区域房地产市场分析182.3. 销售预测202.4. 营销策略23第3章建设规模与项目开发条件253.1.建设规模2532项目概况现状2533项目建设条件27第4章建筑方案304.1. 设计依据304.2. 项目设计主题和开发理念304.3. 项目总体规划方案314.4. 建筑设计334.5. 结构设计384.6. 给排水设计424.7. 电气设计484.8. 暖通设计

2、51第5章环境影响评价595.1. 编制依据595.2. 环境现状595.3. 项目建设对环境的影响595.4. 环境保护措施59第6章劳动安全、卫生与健康616.1. 指导思想616.2. 职业安全卫生健康对策与措施61第7章组织机构与人力资源配置627.1. 组织机构627.2. 人力资源配置62第8章项目实施进度638.1. 项目开发期638.2. 项目实施进度安排638.3. 项目实施过程控制措施63第9章项目招投标659.1. 工程项目招标投标概述659.2. 工程项目招标投标因素分析669.3. 招标依据689.4. 招标范围689.5. 招标方式68第10章投资估算与资金筹措69

3、10.1. 投资估算6910.2. 资金筹措69第11章财务评价7111.1. 项目评估依据7111.2. 财务评价基础数据的选择7111.3. 财务评价71第12章社会评价7312.1. 项目对社会的影响分析7312.2. 风险分析7412.3. 社会评价结论75第13章研究结论与建议7613.1. 可行性研究结论7613.2. 建议76第1章总论11项目背景与概况1、项目名称：*国际项目2、承办单位概况单位名称：*房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司（国内自然人独资）注册斐金：XXX单位住所：业务范围：房地产开发、销售法定代表人：企业负责人：XX,男，*年*月*日生于O现年岁，自*年起

4、从事房地产业，*年创建*房地产开发有限公司，任O建设单位简介：*房地产开发有限公司是经XXX市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员27人，其中高级职称3人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为万多平方米。202x年IO月，由XXX县委领导带队考察组一行对*国际项目建设意向单位*房地产开发有限公司进行了为期3天的考察。通过考察一致认为*房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把XXX县高尚国际项目建设成为理想中的人文和谐小区。3、可行性研究报告编制依据（1）

5、与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XXX县高尚国际项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健

6、康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把基础建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约152个百分点。XXX市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。项目对城市建设将起到促进作用XXX地处皖北，属于承东启西的中部地区，恰

7、逢“中部崛起”战略的实施。外部条件的优化和自身优势的释放，XXX面临着一次重要的发展机遇。2005年10月XXX县人民政府开始组织编制XXX县新一轮的城市总体规划。规划对XXX县域城镇体系、城市性质、发展目标、发展方向、发展规模、经济及产业发展、空间布局结构等要素准确定位，提出未来XXX建设的发展目标和阶段目标。规划从区域宏观层面展开，分析XXX的区域关系和区域优势，提出经济融入、产业倾斜和分阶段发展的规划理念，依托XXX,整合并高效利用XXX现有资源，创造更好的发展空间和环境，构筑XXX总体发展框架，提升XXX在皖北经济发展中的综合竞争力。重新确定城市发展目标及战略。调整完善县域城镇体系，推

8、进城镇化战略，促进区域协调稳步发展。明确县城的城市性质和区域职能,适应社会经济发展战略,协调好XXX城区与XXX市区的关系。确定城市用地发展方向，优化城市功能布局，保护和利用景观资源，突出城市特色。；组织处理县域交通网络与县域城镇发展的关系，完善城区内部交通网络，协调城区道路系统与用地布局的关系推动产业升级，发展重点工业；大力发展劳动密集型产业，实现产业发展与城镇发展一体化；以商贸流通和旅游业为突破口，加快发展现代服务业。县域城镇空间发展采用以XXX城区为主中心，临涣为次中心，以百善、南坪和五沟为重要节点，形成“三角形”中心城镇布局框架，带动县域城镇发展。规划城镇体系结构为“双心、三点、四轴、

9、四区二双心：县城一一全县政治经济文化中心；临涣一一县域副中心；三点：百善、南坪和五沟作为县域经济发展的三个重要支撑点，在政策上予以倾斜，重点培育；四轴：根据区域交通基础设施的建设情况和现有城镇之间的发展联系情况，在县域内规划两条城镇发展主轴和两条城镇发展次轴，规划相应提升位于发展轴线上的道路等级；四区：以县城为中心的北部经济区；以百善意镇为中心的中部经济区；以临涣镇为中心的西部经济区；以南坪镇为中心的南部经济区。确定XXX县是以加工型产业和高技术产业为主的现代工业生产基地，XXX市区的重要组成，现代化的城区，XXX县的生产生活服务中心。调整完善旧城，改造老城，实施向西跨河发展新区，为合理的城市

10、空间结构打下基础；综合安排城市用地，发挥各类用地的集聚效应；挖掘城市特色和亮点，在城市总体布局上予以体现和强调；规划充分利用自然水体和林带，并贯通水系，形成丰富的城市开放空间，为建设生态城市打下基础。丰富城市功能的构成种类，合理安排大型公建、大型商业设施、文教体卫用地、休闲旅游区，提高城市的吸引力和影响力。城区以满足区域经济发展要求为出发，利用新滩河、符夹铁路、乾隆湖、经济开发区，形成旧城、老城、城东休闲区、城西北新区、城西工业区协调发展的组团式格局。近期建设规划的重点主要围绕三方面的目标展开：建设大型公建，完善基础设施,提升城市整体服务功能；开发市场，经营城市，提升城市知名度；优化城市环境，

11、塑造精品工程，提升城市形象。XXX县高尚国际项目符合XXX县城市建设总体规划，贯彻了XXX县城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10乐大约可以拉动GDP增

12、长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为XXX县重点商住综合体建设项目工程之一，将为增加XXX县当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于XXX县城中心区域，为居住和商业综合用地。将溪河路和烈山路商业价值最高的城市界面留作商业界面，SOHO及1OFT高层建筑沿商业界面布置，丰富城市轮廓线，增强项目的标志性。住宅布置在西南侧相对安静的区域。XXX县位于XXX省北部，是XXX市唯一辖县。县城依市而建，下辖11个乡镇和一个省级经济开发区，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是XXX经济区和XX

13、X经济圈的重要组成部分。东部的区位，西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使XXX成为XXX省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。本项目位于XXX县城中心区域，北边为溪河路，南边为冷河路，东边为烈山路，紧邻XXX县汽车客运中心，XXX县政府在项目西北方向，XXX二中在其正北方位，该校为全国各高等院校输送本科生2000多人。7、预期目标XXX县高尚国际项目拟建住宅79213平米，包括四栋2433层的高层住宅。拟建商业113076平米，包括一栋18层的SOHO,15884平米；一栋13层1OFT,7086平米；34层商业81415平米；以及2层住宅底层商业8691平米。项目位于XXX县城中心

14、区域，为居住和商业综合用地。将溪河路和烈山路商业价值最高的城市界面留作商业界面，SOHO及1OFT高层建筑沿商业界面布置，丰富城市轮廓线，增强项目的标志性。住宅布置在西南侧相对安静的区域。8、主要建设规划、建筑功能：本方案东北侧沿街为商业区，西南侧为住宅区。沿溪河路商业以超市、百货为主，顶层为影院与宴会厅。沿烈山路商业以一条商业内街为主轴，串联各个商业单体。商业街西北角坐落一栋18层SOHO,商业街南侧坐落一栋13层1OFT,增强项目的标志性。住宅区为2433层高层住宅，底层商业两层，沿住宅区四周布置。、建筑退界：建筑北侧退溪河路红线20米；东侧商业主界面退烈山路红线19.5米；西侧建筑退用地

15、红线26米；西南侧高层住宅退用地红线8米，底层商业退用地红线5米，满足规划要求。、地下车库：本地块停车位要求较高，采用两层地下车库和地面停车相结合的方式，满足停车要求并兼作人防。地下车库总建筑面积约50697平米，其中机动车库44138平米，非机动车库6559平米。地下二层局部设置人防。商业用地下车库与住宅用地下车库通过管理方式分离。商业机动车停车按照每百平米0.5辆配置，住宅机动车停车按照每百平米0.5辆配置，1OFT和SOHO机动车停车按照每百平米0.8辆配置。商业非机动车停车按照每百平米3辆配置，住宅非机动车按照每户2辆配置。、建筑高度：本案建筑设计高度均小于100米。、交通：商业区的机动车出入口设置于基地西侧道路的南北两端，住宅区的机动车主要出入口设置基地西侧中间位置小区主入口处。、消防分析：本基地内建筑周边有消防通道，宽度及转弯半径均满足规范要求。在商业区消防车可由城市道路进入商业街形成进行有效消防环道和扑救面。通道净宽及净高均满足要求。住宅的消防登高