华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告.docx

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1、华夏华蜜工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏华蜜公司的背景和业绩状况二、华夏华蜜的模式分析（一）组织架构设置:（二）项目拓展策略:（三）业务开展类型（四）园区开发步骤:（五）盈利模式（六）核心竞争力分析18（七）城镇化分析三、结论与建议一、华夏华蜜公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏华蜜成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年起先运营固安工业园区后，慢慢向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展

2、服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏华蜜全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司全部者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%o2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%,处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，201

3、2年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。2012年，华夏华蜜业务布局快速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。2012年，公司投资运营的园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，较之去年的122亿，增长128.8机之所以有这样的增长，是因

4、为2012年以来，公司贯彻实施招商引资大项目战略，全面推动园区的产业升级和大力提升招商引资项目规模、质量。园区引入中联航、航天科技集团等重量级合作伙伴，招商模式实现新的突破，也为20142015年产业发展服务收入增长奠定了坚实的基础。附图：销售收入和销售面积附图:新开工、竣工和施工面积()住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源】、主营业务分行业、分产品情况单位:元币种:人民币主营业务分行业情况分行业营业收入营业成本毛利率(%)营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减(%)产业新城开发与建设10.272.009.939.125.861.924.716.9742.934

5、0.4741.15降低0.28个百分点城市地产及其他1.740.713.742.551.365.456.651.1521.56290.46320.59降低5.62个百分点合计12.012.723.681677.227.381.368.1239.8454.8361.42降低245个百分点公司根据组织架构及内部管理要求，确定了产业新城开发与建设、城市地产及其他两大业务分部。产业新城开发与建设包括基础设施建设、产业发展服务、土地整理、园区综合服务及园区住宅配套开发,城市地产及其他业务包括城市地产开发、物业服务及酒店经营等业务。(四)公司地产业务规模化已经成型目前公司已经运营的园区为固安工业园区(河北

6、廊坊)、大厂潮白河工业区(河北廊坊)和怀来京北生态新区(河北张家口)。以上三大园区托付管理面积在264平方公里，其中已获批面积超过40平方公里。围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司2011年新拓展了7个园区，2012年上半年新拓展了5个园区进行产业新城的开发建设，其中7个地处河北、3个地处沈阳、2个地处青岛，总计托付开发面积将近475平方公里，宣告公司进入异地扩张新阶段。附表：公司已运营和意向合作园区二、华夏华蜜的模式分析在多年的发展中，华夏华蜜形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。所谓的园区孵化，即“区域开发模式”为:（一）组织架构设置：九通投资为京御地产区域开发业务板块的投资管理公司，下

7、属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县托付区域内的以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县托付区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县托付区域内的怀来生态新城的开发；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展主要经营工业厂房建设和出租。以上从组织架构上保证了区域开发的“一站式服务”，使得华夏华蜜不是简洁的“顾问公司与总包单位”，而是能供应规划、定位、施工、维护、招商、维保等全程打包服务的“综合运营商”。九通投资：作为项目选择、获得与接洽主体，与政府前期接洽；三浦威特

8、：九通投资全资子公司，河北固安工业园区运作主体。主要担当相关土地整理成本，组织有相关资质的单位担当托付区域内基础设施建设、园区综合服务，以与开展招商引资专业化服务；大厂鼎鸿：九通投资全资子公司，大厂潮白河工业区运作主体。主要担当相关土地整理成本，组织有相关资质的单位担当托付区域内基础设施建设、园区综合服务，以与开展招商引资专业化服务；华夏新城：九通投资全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接区域内基础设施建设项目，包括道路建设与供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站与厂房建设等项目；九通公用：九通投资全资子公司，道路清洁、绿化等公共项目维护由其担当；华蜜物业：

9、九通投资全资子公司，担当物业管理服务；（二）项目拓展策略：华夏华蜜首先围绕北京布局，慢慢辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的连接地带、城乡落差较大的“凹地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略询问公司合作，深化探讨区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获得政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和协作，并

10、签订托付开发协议，该托付是排他性的、非经华夏华蜜基业同意不行撤销或变更，且托付期限一般长达50年。（以华夏首个项目一一固安工业园为例）2002年前2002年6月，提前介入政府工业园设立规划，并在成立时同步成为受托付管理方：廊坊市政府确定“设立廊坊开发区固安工业园区”，“同意固安县政府、廊坊开发区托付廊坊开发区三浦威特园区建设发展有限公司对固安园区进行经营管理”（廊坊市人民政府（通知）（2002）90号），开展招商引资工作。2005年，三浦威特、河北固安工业园区管委会签署开发建设有关事项的托付协议与其补充协议。2006年，签署河北固安工业园区基础设施托付开发协议、河北固安工业园区招商引资专业化服

11、务协议、河北固安工业园区综合服务框架协议与其补充协议等一系列协议，同年获市政府相关批复，全面进行基建、招商等工作；2006年，固安工业园区升级为省级开发区；2008年，河北省人民政府发布的关于促进开发区（园区）又快又好发展的指导看法（试行），确定并激励开发区（园区）接受市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子，该文件成为后续几个项目接盘的必要条件。至2011年，各项托付成果如下：园区规划与产业定位：三浦威特公司先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策划、美国DPZ公司进行固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进行园区起步区概念设计、罗兰贝格进行园区产业定位探讨、天津市城市规划

12、设计探讨院进行固安新城总体规划设计。罗兰贝格运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等探讨方法，结合工业园区开发建设实践，为园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大主导产业。招商引资：九通投资进行园区招商引资业务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为6个月。截至2011年6月30日，固安工业园区签署入园协议258份，其中已投产企业53家、试生产企业12家、在建企业45家、已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家。有效协议的签约总投资额为325.3亿元。基础建设：截至2011年6月30日，三浦威特在河北固安工业园区已完工或在

13、建道路40段；修建景观、形象工程4项；修建污水处理厂1座；修建供热站2座。（）业务开展类型主要从事四类区域开发业务：包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。1、基础设施建设：负责在托付区域组织道路建设与供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站与厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位担当前述各个工程项目的施工任务。2、土地整理：主要参与土地征转支配与征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以与形成建设用地的相关工作，并担当土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿运用费、耕地开垦费等

14、）。3、产业发展服务（招商引资服务）：托付区域内工业园区进行宣扬、推广,进行招商引资项目的洽谈，以与对入园企业供应“全程无忧式管家服务”，帮助企业快速实现生产运营。4、园区综合服务：负责在托付区域组织有资质的服务单位，担当物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护。以上业务实际操作中，各项业务由平台公司托付给其关联公司进行实施,限制了全产业链的大部分环节。以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明。潮白新城面积为70平方公里,园区目前电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成规模。（1）基础建设方面:产品线产品开发模式九通道路主干路网、支路网、桥梁、涵洞、导示系统，道路绿化自主开发供水供水厂

15、、供水管线自主开发供气燃气站、燃气管线自主开发供热供热厂、热力管线自主开发雨水污水处理厂、雨水管线自主开发污水污水处理厂、污水管线自主开发电力变电站、电力管线引入合作电信电信基站、电信管线引入合作有线电视有线电视管线引入合作一平土地平整土地平整自主开发基于产品的增值服务魅力体系景观升级、地标自主开发脱离产品的专业服务区域发展规划区域战略规划、区域产业规划、城市空间规划（概规、总规、控规、市政、详规、城市设计）自主开发城市品牌营销城市形象定位、城市品牌包装体系、城市形象广告、城市公关活动自主开发同时，公司形成了不同类型道路、景观的建立标准和成本标准；市政厂站（含供水厂、污水处理厂、供热站、变电站、燃气站、垃圾填埋场）和市政管线的建立标准和造价标准；以与城市营销的标准化。附表：市政厂站的标准化（2）配套建设与综合服务方面：除了用于园区展示和招商的城市规划馆、中心公园和创业大厦由华夏华蜜自主开发外，其他产品主要通过引入合作伙伴进行开发建设。并已经形成了园区核心区产品布局、产品规模、产品功能与产品建筑形式的标准化。（3）产业招商方面华夏