三新主义住宅—大规模定制条件下的开发与设计.docx

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1、三新主义住宅大规模定制条件下的开发与设计“三新主义住宅是新世纪、新生活背景下新的居住方式，是搏击房地产市场新一轮竞争浪潮的升级换代产品，它定位于主流的中高档细分市场，面向二十一世纪即将在我国出现并成为主流人群的“中产阶级”，是新世纪、新生活社会背景下新的居住方式。它是一个革命性的升级换代产品，将为深圳的房地产市场带来一场“头脑风暴就象奔腾-4”电脑一上市，立即让一周前还热销的“奔腾-3”电脑即时沦为“隔代”产品和“过气”产品。可以预见：“三新主义住宅横空出世的时候，也会让目前深圳三大“高尚片区正在热销的“豪宅”立即被降格为“普通住宅”；也会让正在兴起的城郊小别墅、连排别塞、叠层别墅等住宅品种快

2、速结束它的流行生命周期。什么是“三新主义住宅”？“它的底层实现全架空，整一个小区象个大公园，它的公共部分可以做得象中心公园那样，也可以做得象，滨海红树林公园那样，也可以做得象高尔夫球场那样，绿化率100%,实现真正的全公园、全生态。而且，更具优势的是：业主除可享受地面公共部分100%的绿化生态空间外，在空中还有自己的私家院落，他的私家部分吸取了江南水乡园林的精华，采用，四分制空间序列布局，简单地说就是：1/4的私密性空间；1/4的流动性空间；1/4的绿地空间；1/4的水系空间；每一户的生态空间总和都超过50%。这样的住宅才是生态住宅、绿色住宅和健康住宅；这样的住宅才是符合我国土地资源，稀缺性条

3、件下的中高档住宅的升级换代产品，这样的住宅才能够最大限度地满足居民不断提高的、改善居住质量要求的愿望和诉求。这样的住宅才最有发展前景，这就是，三新主义住宅”什么是“大规模定制“？它是可以用“大规模生产”的批量、成本和速度生产定制的个性化产品；又可以象“定制生产那样差别化”、个性化和多样化地生产大批量的产品；它将两种看似不可能同时使用的生产方式有机地结合在一起，再创竞争新优势。它目前在制造业仍然是前沿竞争技术，93年美国“前景策略11P公司的创始人约瑟夫*派恩初次发表专业论文，99年他和大卫*安德森一起正式将这一理论介绍给世人。目前，在房地产界还没有公司在运用它（虽然有个别公司贴上了“大规模定制

4、”的标签，但实际上还没有真正将它融会贯通，发挥出它的优势）。这可能跟房地产行业赚钱太容易了，许多房地产公司数钱都来不及，那有闲工夫研究这个？正因为如此，首先掌握这一技术的公司就象掌握了“核武器”一样可以获得绝对的竞争优势！它的居住单元有六大创新：户型创新：它再也不是以“几房几厅的固有观念来设计户型，而是以“四分制空间序列的创新方法设计户型。材料质感创新：它再也不是用“砖、石、陶、瓦类的土质材料来建造住宅单元,而是用时代科技材料，给人耳目一新的升级换代感觉。外观创新：它的外观再也不是“一看就是一栋住宅”了，功能的变化促使外观也发生了巨大变化，以至于你再也认不出它是一栋住宅。设计创新：它的设计图目

5、标不是唯一性和确定性的，而是动态的和可以由业主定制J的。景观创新：它的小区绿化率100%,实现“全公园、全生态”。质量创新：它再也没有“外墙渗水、楼板裂缝等质量通病问题。它最大的创新来至开发模式的创新：它再也不是采用现行的（也是传统的）开发模式，而是采用大规模定制条件下的开发与设计的创新模式开发楼盘。它是一个关于创新性住宅产品的研究报告，研发的是最具优势的产品；它兼具了三大“高尚住宅区”正在热销的高层“豪宅”和时下正在兴起的、根据“低密度、低容积率概念建造的小别S1连排别墅、叠层别墅这两类住宅的优势，而且还具备比这两类住宅更时尚、更科技、更文化的特质。它提出了自己的纲领、理念、目标和愿景，它奉

6、行的“全架空、全公园、全生态”的理念将成为新一代住宅小区先进的规划布局方式；它倡导的“四分制空间序列布局将成为新一代中高档住宅单元盛行的“户型它针对的是：用目前传统的开发模式开发的“豪宅品种仅仅是“普通住宅”的一种改进性”产品，还带着计划经济时期“广大无产阶级“大众化住宅的烙印，越来越不能满足新世纪过着小康生活的“中产阶级的消费心理和流行文化的需求。它也是一个关于创新性开发战略的研究报告，开创的是一种创新的工作模式大规模定制条件下的开发与设计；它与“三新主义住宅”相辅相成、相益得彰，显示出比传统开发模式无以伦比的优越性；它推行的是一部可以越来越获得竞争优势的战略，针对的是：目前的房地产行业是一

7、个古老的行业，在这个行业里龙蛇混杂、良莠不齐，什么机构都可以搞开发，什么公司都可以做房地产，什么人都敢在土地拍卖场上“天价”拿地；体育明星、电影明星、生意人、弃政从商者、做电子的、做电视的、做商业连锁店的，甚至连刚刚洗脚上田的农民、昨天才当上建筑施工队小队长的今天也进军房地产了。房地产业目前还处在较低级的完全竞争时代，不管是有“品牌”的还是没“品牌”的企业所占市场份额都较少，能够左右市场风云变化的垄断性企业还未出现，这使得许多从无经验、第一次做房地产的公司可以凭一个项目的成功，就一炮打响、一夜创造“品牌采用这种创新的工作模式可以让有品牌的公司更有品牌、更有公信力；可以让有研究的公司更有研究、更

8、有创新力；可以让有规模的公司更规模、更有实力。首先实施该开发战略的公司可以创造自己的“独门秘技”，具备一种难以被其他公司快速模仿的核心竞争力，并凭借该“管理技术”优势筑起一道“准入门槛:由于该开发战略要求实施它的企业具备很强的技术储备实力，具备整和产业“纵向一体化的能力，可以预见：在此开发战略的促进下，市场将分化成两类公司，一类是奉行该开发战略、有品牌、有信誉、专业性强的公司；它们占据着高利润的高端市场，并获得丰厚回报。另一类是一些不专业、没研究、没有持续开发能力、捞一把就走的公司，只能采用传统开发模式，开发一些低端的、做为生活“必需品”的产品，只能在低利润的市场奋力打拼它面对的是一个已经发生

9、了变化和即将发生巨大变化的市场环境。在传统的生产方式和开发模式对应的大规模生产方式下，适用的竞争战略是“总成本领先战略”，它擅长于制造大众化、通用性、满足人们基本物质生活的“必需品在商品紧缺时代，它具有很强的竞争优势；但进入到商品相对过剩的“买方市场”时代，它却必然要遭到失败。最典型的例子莫过于福特公司的叮型车”被通用动力公司采用的“差别化”战略打败的案例。但在传统的开发模式下，并非企业不想实施“差别化”，而是由于受到“产品的非柔性”、”开发过程非敏捷性”、”开发方窠的社会性等障碍的制约，使得实施“差别化”战略可能要付出巨大的成本，这一因素使企业只能进行一些微不足道的“差别化”，直接的市场表现

10、就是目前的市场上任何“创新”产品只能是原来“普通住宅的一种改进性”品种，都似曾相识和“屡见不鲜”，都万变不离其宗。生产方式与开发模式相互矛盾造成的“两难选择”使房地产业正遭受一个“成长上限的压制，使相关的建筑设计业也遭受一个“瓶颈的限制。目前，深圳的住宅市场虽然很繁荣，但空置率很高，已经显示出商品相对过剩的特征，市场环境在不知不觉中已发生了很大的变化；不但如此，信息时代的到来将使社会文化环境方面也即将发生巨大的变化。如何在这场变化中立于不败之地和获得竞争优势成了它的首要研究问题。“三新主义住宅”及其所奉行的大规模定制条件下的开发与设计这一开发战略，成功地解决了房地产业的“成长上限”和建筑设计业

11、的“瓶颈”的限制，在中高档市场这一块，它与传统开发模式相比具有巨大的竞争优势。可以预见：就象通用动力公司用“差别化战略打败不可一世的“福特T型车”一样，奉行该开发战略的公司也将把仍然采用传统开发模式的公司打得一败涂地。“三新主义住宅的市场前景很广阔，适用于市区内高档高层住宅项目的开发，这一细分市场占的市场份额最大，而目前市场上还没有一家公司在开发这一细分市场，原因多方面（在以后的章节里会叙述到），其中之一就是它需要一种全新的工作模式做支撑，在传统工作模式下它没法生存。这需要有对多学科知识的“揉和”能力，但大多数房地产公司对多学科知识的综合运用并创造竞争优势的研究投入较少。由于它开发的是一个全新

12、的市场，目前房地产市场还没有可参照的窠例进行比较，我们可以对比家装行业的发展情况，从中得到启发：仅仅在十年前，我们造好的房子还是粗装修，然后发展到精装修，而到了今天，造好的房子都是没有装修的毛坯房。房子的装修是要由业主根据自己的兴趣、爱好、审美观等方面的要求，亲自选择装修方案，再由家装公司负责实施的，这就是一个“定制”过程。现在，中等收入以上的家庭再也没有人住通用装修的房子，家家户户都住“定制”的房子。或许若干年后，在中高档市场这一块，家家户户也都住大规模定制条件下的开发与设计这种模式下开发出来的、业主亲自“定制”的房子，再也没有人住通用建造的房子，通用建造的房子只会是普通住宅，这就是它的前景！