北京中体奥园地块价值分析及产品方案对比论证.docx

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1、北京中体奥园地块价值分析及产品方案对比论证一、A、C地块价值分析从A、C地块的价值条件分析，由于项目特殊的坡地造型，对项目在整体的产品设计及景观设计方面提供了天然的地形地貌资源，但同时，由于坡向的不同，一方面对地块整体的采光等产生影响，另一方面增加项目的土方量和道路规划中的设计难度及施工难度。从C地块的地形角度分析，C地块本身的占地面积仅为31064.4肝，地块中间东西间距较窄，地块呈不规则多边形；从坡地角度分析，C地块整体基本为北坡、东坡地形，因此，从地块的产品价值条件分析，C地块无论从地形、坡度、占地面积等角度分析，在项目住宅部分用地中，属于宗地条件较差的地块。A地块西南部分有少量的北坡，

2、其余部分基本为南坡地形；由于整个地块北侧为南坡，南侧为北坡，在A地块中心部分形成一个天然的沟壑,对地块内部的交通规划存在影响,但可以通过对地势的景观规划，设计从北向南的叠水景观；地块整体的地形、坡度等因素决定A地块总体价值要高于C地块。二、A、C地块产品设计原则地块产品设计总体遵循“利润最大、风险适度”的原则，综合考虑多种产品设计方案的利润水平和风险指标，尽可能的选取利润较高、市场消化速度较快、风险适度的产品组合方案。 保证利润的前提即尽可能用足容积率，AC地块总体容积率要求在0.9-0.93之间； 在AC地块产品设计之前，首先对比分析AC地块的宗地条件，要充分利用A、C地块的地形、地貌；综合

3、地块价值条件，遵循地块价值最大化利用的原则； 在宗地价值较高的地块设计产品价值高、升值潜力最大、价格成长空间最大的产品； 在宗地条件较差的地块，在充分用足容积率的基础上，尽可能的保证产品的高品质、高升值潜力以及更大的价格成长空间。 产品设计首先要保证市场的可行性，另一方面也要从专业技术方面保证设计的可行性和科学性；二、A、C地块产品设计方案及经济对比3极限利润条件下产品设计方案对比C地块别或*拼花园洋房面积2298.32957.963777.28目标售价6800500.00400总销售收入158428441556457617890944土地成本806757.59806357.59806757.

4、59其他成本69849007822288.009620928二八分成318688313915.23576188.8利润478.05890.20815.65说明：C地块b地形限制，因此，花园洋房产品容积率按12,叠拼0.9,别型0.75计算A别壁叠拼花园洋房面积50743.0560891.6694720.36目标售价70006000.005000总销售收入355213503654996073601800土地成本1750480.6617570480.661757480.66其他成本1522915017046648.0024272936二八分成710407073069929420360利润1436.

5、144931421.28331150.80233说明：A地块花园洋房产品容积率按1.4,叠拼0.9,别壑0.75计算利润极限条件下方案说明：别餐方案：从价格成长空间和整体地块的价值利用率来说，C地块本身的土地价值相对较低,设计T(M1K)USE别皇产品的价值和价格成长空间有限;而A地块作别新品体现了地块价值利用率的最大化原则，即在土地价值最高的地块设计产品价值最高的TOwNHOUSE别墅产品；从利润方面考虑，由于A地块在整个推盘后期面向市场本身产品规划条件较好，因此价格成长空间相对较大，可实现7000元/平米左右的均价；从市场需求方面来普，经济型联排别墅类产品适合本项目所在的区域特征，拥有广泛

6、的市场需求，在保证项目产品品质的前提下，能够保证项目的销小速度和价格成长。从销售速度来看，整合2005年区域房地产市场的主要竞争项目消化速度来看，经济型别墅类产品中联排别墅叠拼别墅的整体去化率分别48.7%,略低于叠拼类产品的销蚀情况，但由于区域内叠拼类产品较少，目前仅有靠山居有少量叠拼产品(也已售罄)，因此，整体上不具备说明叠拼产品销售优于联排产品的充分条件综合来看，整体设计别墅类产品在极限利润条件下可以实现利润最大化，但地决没有充分用足容积率，如果同别黝口叠拼或别勒口公寓的综合产品方案对比，在容积率、利润率以及风险方面没有体现资源的最大化利用原则。叠拼方案：从单一产品角度考虑，整个A、C地

7、块纯做叠拼产品的总体利润率较低，但是作为多方案搭配的配合产品来看，叠拼产品有以下几点明显的优势：首先是产品品质和产品条件，按照目前设计的叠拼产品方案总体容积率0.9,基本保证能够实现部分上下叠和少量三叠拼产品；叠拼产品总体划分为雷别墅产品，容易规划产品的卖点，首层实现地下室、前后花园的设计，几乎可以与联排别墅产品比肩，售价方面也有较大的提升空间，上叠可以通过露台、阁楼等实现有天的别墅生活品质，产品条件较好，生活品质的提升为项目整体作为别型社区的形象奠定基础。其次是销售速度：按照2005年周边区域叠拼类产品的去化量分析，叠拼别墅的整体去化率分别52.7%,居各类产品去化量的首位，但由于总体体量有

8、限，不具备绝对的说服力，但仅有的靠山居项目叠拼产品一经推出即告售罄，一定程度上说明了叠拼产品在本区域目标客群中有相当的市场需求，能够对销售速度提供保证。从价格成长方面：虽然从单价上无法实现联排别墅的价格水平，但相比于公寓类产品，叠拼产品可以实现同公寓类产品接近IOOO元的销售差价，但由于容积率考虑，如果C地块均作叠拼产品的总体利润仍旧高于纯做公寓类产品。从市场风险角度：叠拼产品作为类别墅、经济型别墅在区域市场有一定的市场需求，但由于可比项目较少，在区域内的有效供应又非常有限，因此，在产品的体量规模方面不可过大，可以作为综合产品方案中增加容积率的辅助类产品，如果体量规模过大，必将增加市场风险。公

9、寓方案：从单一产品角度考虑，整个A、C地块纯做公寓产品的总体利润率高于叠拼，但是作为多方案搭配的配合产品来看，公寓产品优劣势均比较明显：优势方面：首先是容积率：按照公寓类产品设计，C地块受坡地影响，可实现1.2的容积率，A地块可实现1.4的容积率，能够最大程度用足容积率。劣势方面；产品品质和产品条件：按照公寓类产品规划，产品可规划的卖点较少，同项目整体的别里社区形象不对应，而从地块价值角度分析，必然在C地块大量做公寓类产品，如果C地块高压线移线后将紧邻高尔夫球场和奥运景观道，而作公寓类产品本身而言，高压线移线后C地块价值的提升对公寓类产品和整个项目品质的贡献率相对降到最低。其次是销售速度和竞争

10、角度：公寓类产品从一期D地块的销售来看，基本客户群体多为地缘性客户，一期D地块130平米左右的花园洋房销售速度明显滞后于DI、D2100-130平米左右的中小户型，而地缘性客户非常有限，又面临珠江御景IoOO余套（存量预期600套左右）精装修公寓的直接竞争，从时间角度又不具备优势，必然在近阶段难以抓取更多的地缘性客户，而市场客户的拓展难度较大，从目前一期D地块公寓的销售来看，速度较为缓慢，客户对单价、总价、面积、物业费等的敏感度非常高，推广难度增加；此外，公寓类产品套数增加也必然延K销售速度。从价格成长方面：公寓类产品的客户价格敏感度最高，甚至对物业费的敏感度也非常高，在一期D地块的销售中已经

11、集中的反映出来，客户对公寓类产品的单价和总价都有一定的成长抗性，因此，公寓类产品虽然可以实现较高的容积率，但由于可实现的价格成长空间有限，利润空间也相对有限。从市场风险角度：需求方面多来自地缘性客户，而又面临珠江御景的直接竞争，销售速度、价格难以保证，市场风险最大。三、产品组合方案建议方案一：建议整体作TOWNHoUSE,A地块沿着坦克车道位置作部分叠拼，C地块做公寓加底墙以及部分叠拼产品。X面积规划产品占地比例占地面积可修建面（rrr）目标均价销售修（亿元）土地成本其他成本二八分成目标利润（亿元）总利润（亿元）总容积率方案C区31064.4公寓30%9319.321.2011183.1844

12、8005369283242207.282906278.41073856.61.620.84*拼70%21745.080.9019570.572560010959203547150.315477601.62199040.6A区67657.4叠拼10%6765.740.906089.16660003653996806735.761709664.87306999.2TOWNHOUSE90%60891.660.7545668.745700031961215720621.831370623563936243方案一:建议整体作别里社区，A地块沿着坦克车道位置作部分叠拼，C地块做TOWNHoUSE以及部分叠

13、拼产品。X占地面积规划产品占地比例占地面积可售建面（mr）目标均价错售额（亿元）土地成本其他成本二八分成目标利润（亿元）总利润（亿元）总容积率方案C区31064.4TOWNHOUSE60%18638.6413978.986800950570644840414.55419694019011412.829268296.61.410.82叠拼40%12425.7612425.765600695842563226943.0434921281391851.217648333.8A区67657.4差拼20%13531.4813531.486000811888803514096.13378881441623

14、777623548863.9TOWNHOUSE80%54125.9240594.44700028416108014056384.53121783205683221670465494.3四、方案说明：1、从项目定位以及项目整体品质分析：项目一期D地块的整体定位为别墅社区，辅助少量的公寓产品，因此，项目一期D地块的热销实际已经为项目作为中高品质别墅社区奠定了市场形象，止匕外，从一期客户延续角度来看，老带新目前是项目较为重要的推广渠道之一，后期的产品定位也在一定程度上需要考虑客户的延续性和维护问题。2、从项目所处区域定位来看：中体奥林匹克花园所处的丰台区长辛店卫星城定位于宜居生态区。区域内所规划的住宅产品均为宜居低密度项目。因此，即使做公寓产品容积率也不可能突破1.4,其坡地地形及周边多个生态公园，使得项目更适于定位于别II社区。3、以不同产品形式对利润的贡献情况进行分析：A单价方面；项目C地块紧邻社区内规划的高尔夫练杆场，具有极佳的景观环境。如规划为别壁类产品，单价有突破6800元继续上涨的可能，但建设公寓产品，受客户群体购买实力的限制，所承受总价有限，因此单价的上涨空间亦不大。B总的利润贡献方面一见测算表4、从客群定位的角度来看若目标客群定位于全北京市的客户，受区域交通状况限制，则要求客户所能承受的交通半径大，拥有私家车。这类客户往往是二次置业，可承受的总价以